คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1020/2502

ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของเดิม และได้ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินนั้น โดยมีข้อตกลงในสัญญาว่า เมื่อสร้างอาคารเสร็จแล้ว จะต้องให้ผู้เช่าได้มีสิทธิใช้ประโยชน์ต่อไปเป็นกำหนด 15 ปี นับแต่ปลูกสร้างเสร็จแต่สัญญานี้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ล่วงเลยแล้ว ที่ดินแปลงนี้ได้โอนขายไปยังบุคคลอื่นต่อไป ผู้ที่รับซื้อที่ดินไว้ ย่อมฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นได้ เพราะข้อตกลงจะมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าหรือเป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็ตาม ย่อมไม่ผูกพันผู้ซื้อ เพราะหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาเช่า ซึ่งผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย การเช่ามีผลตามกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้น เพราะไม่ได้จดทะเบียน กำหนดเวลาเช่า 3 ปี ก็ล่วงเลยมาเสียแล้วและหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่น ก็หามีผลผูกพันไปถึงผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตไม่

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดที่ ๓๓๔๘ พร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้าง คือ ตึกเลขทะเบียนสำมะโนครัว ที่ ๑๗๑ โดยซื้อมาจาก ม.จ. อาชวดิศ ดิศกุล โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยผู้อาศัยทำการค้าอยู่ ณ ตึกดังกล่าวของโจทก์ได้ทราบว่า โจทก์เป็นเจ้าของของกรรมสิทธิ์แล้ว ขอให้จำเลยย้ายที่ทำการออกไป ครบกำหนดแล้วจำเลยยังไม่ยอมออก จึงขอให้ศาลพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวาร ออกจากตึกรายนี้

จำเลยให้การว่า จำเลยเป็นผู้เช่าที่ดิน โฉนดที่ ๓๓๔๘ มาจากผู้มีชื่อและได้ปลูกสร้างอาคารเลขที่ ๑๗๑ โดยมีข้อตกลงในสัญญาว่าเมื่ออาคารเสร็จแล้ว จะต้องให้จำเลยได้สิทธิใช้ประโยชน์ต่อไปเป็นระยะเวลากำหนด ๑๕ ปี นับแต่ปลูกสร้างเสร็จและขณะนี้ยังไม่สิ้นกำหนดตามระยะเวลาที่ได้ตกลงไว้นั้น โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย

โจทก์จำเลยแถลงรับกันว่า เอกสารหมาย ล.๔ เป็นสัญญาเช่าที่ดินปลูกสร้างอาคารมีกำหนดเวลา ๑๕ ปี ที่จำเลยต่อสู้สัญญานี้ไม่ได้จดทะเบียน คู่ความไม่ติดใจสืบพยาน

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าหมาย ล.๔ ไม่ได้จดทะเบียน และตั้งแต่วันทำสัญญา จนถึงบัดนี้ เกิน ๓ ปีแล้ว จำเลยหมดสิทธิ จะอยู่ในที่ดินและอาคาร ของโจทก์ต่อไป พิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากตึกรายพิพาท

จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าหมาย ล.๔ ไม่ได้จดทะเบียนและกำหนดเวลาเช่า ๓ ปี ล่วงเลยมาตั้งแต่ก่อนที่โจทก์จะได้ซื้อรับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์รายพิพาทมาเป็นของตน ข้อตกลงจะมีลักษณะเป็นสัญญาเช่า หรือสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็ตาม ย่อมไม่ผูกพันโจทก์ เพราะพิจารณาในแง่เป็นสัญญาเช่า ซึ่งผู้รับโอนทรัพย์สินที่เขาจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๕๖๙ การเช่ามีผลเพียง ๓ ปี เพราะไม่ได้จดทะเบียนและกำหนดเวลาเช่า ๓ ปี ก็ล่วงเลยมาเสียแล้ว หากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่น ก็หามีผลผูกพันไปถึงผู้ซื้อ ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตด้วยไม่

พิพากษายืน