คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 108/2516

1. การที่จะวินิจฉัยว่าทรัพย์ใดเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือไม่นั้น ย่อมอยู่ที่ลักษณะสภาพของตัวทรัพย์นั้นเองว่าเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดิน.ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 100 หรือไม่ ส่วนทรัพย์นั้นจะเป็นส่วนควบของที่ดินหรือไม่เป็นคนละเรื่องกัน ดังเช่นปลูกตึกลงในที่ดินที่เช่าผู้อื่นเป็นการชั่วคราวตึกนั้นย่อมไม่เป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 แต่ลักษณะสภาพของตึกเป็นทรัพย์ติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวรตึกนั้นจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายตึกเช่นว่านี้จึงต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

2. แม้ข้อความในสัญญาจะมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายมีสิทธิซื้อโรงเรือนคืนได้ภายในกำหนด 5 เดือนก็ดี แต่ในสัญญานั้นเองก็มีข้อความว่า ยอมให้ผู้ซื้อยึดถือครอบครองเป็นเจ้าของตั้งแต่วันทำสัญญา โดยที่ผู้ขายซึ่งยังคงอาศัยอยู่ในโรงเรือนต้องเสียค่าตอบแทน ซึ่งในสัญญาเรียกว่าดอกเบี้ยให้แก่ผู้ซื้อเป็นรายเดือน และผู้ขายก็ได้รับเงินค่าโรงเรือนไปครบถ้วนแล้ว ดังนี้ สัญญาพิพาทจึงมิใช่สัญญาจะซื้อจะขาย หากแต่เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาดในลักษณะของสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถ้ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะ

3. จำเลยที่ 3 ต้องการเงิน 30,000 บาทเพื่อนำไปชำระหนี้ผู้อื่น จึงขอให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ซึ่งเป็นน้อง ทำสัญญาขายโรงเรือนให้โจทก์ ในสัญญาพิพาทมีเงื่อนไขว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 จะซื้อคืนได้ภายใน 5 เดือนเท่าราคาขายพร้อมด้วยดอกเบี้ย และโจทก์ผู้ซื้อยอมให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ยังคงอาศัยอยู่ในโรงเรือนได้ นอกจากนี้จำเลยที่ 3 ยังได้ทำสัญญาค้ำประกันกับโจทก์อีกฉบับหนึ่งว่า เมื่อครบกำหนด 5 เดือน ถ้าจำเลยที่ 1 ไม่ยอมออกจากโรงเรือน และไม่สามารถใช้เงิน 30,000 บาทกับดอกเบี้ยคืนให้โจทก์แล้ว จำเลยที่ 3 ยอมใช้เงิน30,000 บาทกับดอกเบี้ยแทน ดังนี้ สัญญาพิพาทเข้าแบบเป็นนิติกรรมกู้ยืมเงินอีกอย่างหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 โจทก์ย่อมฟ้องเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยได้ แม้ในคำบรรยายฟ้องโจทก์จะไม่ได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้งว่า หากสัญญาพิพาทเป็นโมฆะแล้ว โจทก์จำเลยตั้งใจให้สมบูรณ์ในแบบสัญญากู้เงินก็ดี เมื่อตามฟ้องของโจทก์คำให้การจำเลยประกอบกับข้อนำสืบของทั้งสองฝ่ายรับฟังข้อเท็จจริงเป็นอย่างใดแล้ว ก็เป็นเรื่องของศาลที่จะยกบทกฎหมายขึ้นปรับคดีเองได้ ทั้งโจทก์มีคำขอให้จำเลยใช้เงินคืนให้โจทก์ด้วย จึงไม่ใช่นอกฟ้องนอกประเด็นแต่อย่างใด

(ข้อ 3 วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 38/2515)

คดีนี้ โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 1 ที่ 2 ได้ตกลงขายโรงเรือนให้แก่โจทก์เป็นเงิน 30,000 บาท โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยจะขอซื้อคืนได้ในราคาเดิมภายใน 5 เดือน พร้อมด้วยดอกเบี้ย 1.25 บาทต่อเดือน หากไม่สามารถซื้อคืนได้ภายในกำหนดดังกล่าว ยินยอมให้โจทก์เข้าครอบครองและจำเลยจะออกจากโรงเรือนทันที จำเลยที่ 3 เป็นผู้ค้ำประกันโดยตกลงว่า หากจำเลยที่ 1 ที่ 2 ไม่ซื้อโรงเรือนภายในกำหนด หรือไม่ยอมออกจากโรงเรือนเมื่อครบกำหนดตามสัญญาแล้วจำเลยที่ 3 จะชำระเงินจำนวน 30,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ ครั้นครบกำหนด 5 เดือน จำเลยที่ 1 ที่ 2 มิได้ขอซื้อโรงเรือนคืนทั้งไม่ยอมออก จึงขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ที่ 2 โอนโรงเรือนให้โจทก์ ขับไล่จำเลยและบริวารออกไป หากจำเลยที่ 1 ที่ 2ไม่ยอมโอนและไม่ยอมออก ก็ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ราคาโรงเรือน30,000 บาท กับดอกเบี้ย

จำเลยทั้งสามให้การว่าได้ทำสัญญาซื้อขายโรงเรือนและสัญญาค้ำประกันจริง แต่ไม่มีเจตนาผูกพัน สัญญาซื้อขายเป็นนิติกรรมอำพรางโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ทั้งสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ เพราะไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องคดีได้ สัญญาซื้อขายโรงเรือนไม่ใช่เป็นนิติกรรมอำพราง โรงเรือนที่ซื้อขายกันเป็นอสังหาริมทรัพย์สัญญาซื้อขายมิใช่สัญญาซื้อขายเด็ดขาด แต่มีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อขาย ไม่ต้องจดทะเบียนก็ฟ้องร้องบังคับได้พิพากษาให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 โอนโรงเรือนพิพาทให้โจทก์ และให้จำเลยกับบริวารออกไปจากโรงเรือนพิพาท ห้ามเกี่ยวข้องหากจำเลยที่ 1 ที่ 2 ไม่ยอมโอนและไม่ยอมออกไป ก็ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้เงิน 30,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยนับแต่วันทำสัญญาเป็นต้นไป

จำเลยทั้งสามอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงตามศาลชั้นต้น แต่เห็นว่าสัญญาพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายโรงเรือนซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่จดทะเบียนจึงตกเป็นโมฆะ แต่คู่กรณีมุ่งจะให้มีผลเป็นสัญญากู้อีกแบบหนึ่ง ใช้บังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้นเป็นว่าให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้เงิน 30,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยนับแต่วันทำสัญญาเป็นต้นไปคำขออื่นให้ยกเสีย

โจทก์จำเลยฎีกา

ในประเด็นที่โจทก์ฎีกาว่า โรงเรือนพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินของการรถไฟฯ เป็นการชั่วคราวไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน จึงเป็นสังหาริมทรัพย์ และสัญญาพิพาทเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย จึงไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ศาลฎีกาเห็นว่าการที่จะวินิจฉัยว่าทรัพย์ใดเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือไม่นั้น ย่อมอยู่ที่ลักษณะสภาพของตัวทรัพย์นั้นเองว่าเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 100 หรือไม่ ทรัพย์นั้นจะเป็นส่วนควบของที่ดินหรือไม่ เป็นคนละเรื่องกัน เช่น ปลูกตึกอยู่ในที่ดินที่เช่าผู้อื่นเป็นการชั่วคราว ตึกนั้นย่อมไม่เป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 แต่ลักษณะสภาพของตึกเป็นทรัพย์ติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวร ตึกนั้นจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ โรงเรือนพิพาทนี้ก็เช่นเดียวกัน มีลักษณะปลูกติดอยู่กับที่ดินเป็นการถาวร เคลื่อนย้ายไม่ได้โดยง่าย จึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำให้ถูกแบบ คือ ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่โจทก์ฎีกาว่าสัญญาพิพาทเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนก็ฟ้องร้องบังคับได้ นั้นศาลฎีกาพิเคราะห์สัญญาพิพาทโดยละเอียดแล้วเห็นว่า แม้สัญญาจะมีเงื่อนไขว่า ผู้ขายมีสิทธิซื้อคืนได้ภายในกำหนด 5 เดือนก็ดี แต่ในสัญญามีข้อความว่า ยอมให้ผู้ซื้อยึดถือครอบครองเป็นเจ้าของตั้งแต่วันทำสัญญา โดยผู้ขายซึ่งยังคงอยู่อาศัยในโรงเรือนต้องเสียค่าตอบแทน (ซึ่งในสัญญาเรียกว่าดอกเบี้ย) ให้แก่ผู้ซื้อเป็นรายเดือน และผู้ขายก็ได้รับเงินค่าโรงเรือนไปครบถ้วนแล้ว สัญญาพิพาทจึงเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาดในลักษณะของสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 จึงจะมีผลสมบูรณ์ เมื่อมิได้จดทะเบียนย่อมตกเป็นโมฆะ โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ที่ 2 โอนโรงเรือนพิพาทให้โจทก์ไม่ได้

ส่วนคำขอของโจทก์ที่ขอให้จำเลยทั้งสามใช้เงินให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยนั้น ศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า มูลกรณีเกิดจากจำเลยที่ 3 ต้องการเงิน 30,000 บาท เพื่อนำไปชำระหนี้ผู้อื่น จึงได้ให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ทำสัญญาขายโรงเรือนพิพาทให้โจทก์ โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยที่ 1 ที่ 2 จะซื้อคืนได้ภายใน 5 เดือน เท่าราคาขายพร้อมดอกเบี้ยในระหว่าง 5 เดือนนี้โจทก์ยอมให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ยังคงอยู่อาศัยในโรงเรือนพิพาทได้ และจำเลยที่ 3 ได้เข้าทำสัญญาค้ำประกันกับโจทก์ว่า ถ้าครบกำหนด 5 เดือน จำเลยที่ 1 ผู้ขายไม่ยอมออกจากโรงเรือนพิพาทและไม่สามารถจัดเงิน 30,000 บาทกับดอกเบี้ยคืนให้โจทก์แล้ว จำเลยที่ 3 ยอมรับใช้เงิน 30,000 บาท กับดอกเบี้ยแทน ดังนี้ สัญญาพิพาทจึงเข้าแบบเป็นนิติกรรมกู้ยืมอย่างหนึ่ง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 โจทก์ย่อมฟ้องเรียกเงินคืนได้พร้อมดอกเบี้ย และแม้ในคำบรรยายฟ้องโจทก์จะไม่ได้กล่าวไว้โดยชัดแจ้งว่าหากสัญญาพิพาทเป็นโมฆะแล้วโจทก์จำเลยก็ตั้งใจให้สมบูรณ์ในแบบสัญญากู้เงิน ดังบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 136 ก็ดี ที่ประชุมใหญ่ของศาลฎีกาก็เห็นว่า เมื่อตามฟ้องของโจทก์ คำให้การจำเลยประกอบกับข้อนำสืบของทั้งสองฝ่ายรับฟังข้อเท็จจริงเป็นอย่างใดแล้ว ก็เป็นเรื่องของศาลที่จะยกบทกฎหมายขึ้นปรับคดีเองได้ ทั้งโจทก์ก็มีคำขอให้จำเลยใช้เงินคืนให้โจทก์ด้วย มิใช่เป็นเรื่องนอกฟ้องนอกประเด็นแต่อย่างใด

พิพากษายืน