คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1099-1147/2491

ตามบทวิเคราะห์ศัพท์ "เคหะ" ตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน (ฉบับที่ 2)2490 มาตรา 3ย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่า กฎหมายประสงค์จะคุ้มครองการเช่าอันใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก กล่าวคือเมื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยแล้ว ก็ไม่ต้องไปคำนึงถึงว่าจะใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจ การค้า หรืออุตสาหกรรมด้วยเป็นส่วนประธาน หรืออุปกรณ์ และในทางกลับกัน จะเห็นได้ว่ากฎหมายมิได้มุ่งคุ้มครองการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจ การค้า หรืออุตสาหกรรมโดยคู่สัญญามิได้มีเจตนาใช้เป็นที่อยู่อาศัย เพราะฉะนั้นในการที่จะพิจารณาว่าการเช่าสิ่งปลูกสร้างใดจะเข้าอยู่ในบังคับแห่ง พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯดังกล่าวแล้วหรือไม่จะถือเอาการปฏิบัติของผู้เช่าฝ่ายเดียวเป็นข้อวินิจฉัยหาพอไม่ และตามถ้อยคำแห่งบทวิเคราะห์ศัพท์ "เคหะ" ก็มิได้บัญญัติคำว่า "ผู้เช่า" ใช้เป็นที่อยู่อาศัยฉะนั้นการที่จะดูแต่เพียงว่าผู้เช่าอาศัยอยู่ในเคหะนั้นหรือไม่แต่อย่างเดียวยังไม่พอกับความประสงค์ของกฎหมาย ในการวินิจฉัยปัญหาเช่นว่านี้ จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาที่ทำสัญญากัน ประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่นๆ เช่นสภาพของสิ่งปลูกสร้าง อัตราค่าเช่า ทำเลที่ตั้งของสิ่งปลูกสร้าง และการปฏิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่าย เหล่านี้รวมกันว่าการที่เช่าสิ่งปลูกสร้างนั้น เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่

การที่ผู้เช่าอยู่ในสิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้น หาใช่เป็นข้อสันนิษฐานว่าเป็นการใช้เป็นที่อยู่อาศัยเสมอไปไม่ เพราะจะต้องพิจารณาด้วยว่า การอยู่นั้นอยู่ในฐานะอย่างใด กล่าวคือ อยู่ในฐานะ "อยู่อาศัย" หรือเพียงแต่ว่าอยู่ในฐานะที่เข้าไปประกอบธุรกิจ การค้า หรืออุตสาหกรรมในสิ่งปลูกสร้างที่เช่ามา เช่นการเช่าโรงเลื่อยโรงสีเพื่อประกอบการอุตสาหกรรม โดยผู้เช่าเข้าไปอยู่ในโรงเลื่อยหรือโรงสีนั้นเพื่อควบคุมดำเนินกิจการ เช่นนี้จะฟังว่าเป็นการเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยย่อมไม่ได้

คดี 49 สำนวนนี้ ศาลล่างได้รวมพิจารณาพิพากษาตลอดมาโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลคนเดียวกันฟ้องขับไล่จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าออกจากสถานที่เช่า กับเรียกค่าเสียหาย โดยกล่าวว่าจำเลยเช่าตึกแถวของโจทก์เพื่อประกอบการค้า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นอายุ และโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยไม่ยอมส่งคืนสถานที่เช่าแก่โจทก์เป็นเหตุให้โจทก์เสียหายจำเลยทุกสำนวนต่อสู้ว่า ได้เช่าสถานที่เช่าของโจทก์เพื่อใช้และได้ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ มิได้ประกอบการค้าอย่างเดียว จึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน โจทก์แถลงยอมรับว่าจำเลยอาศัยอยู่ในที่เช่าจริง แต่จำเลยทำการค้าเป็นส่วนใหญ่ ศาลชั้นต้นเห็นว่าคดีพอวินิจฉัยได้แล้ว ให้งดสืบพยานแล้ววินิจฉัยว่า โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากห้อง พิพากษายกฟ้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาได้วินิจฉัยโดยที่ประชุมใหญ่ว่าตามบทวิเคราะห์ศัพท์ "เคหะ" ตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน (ฉบับที่ 2) 2490 มาตรา 3 ย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่ากฎหมายประสงค์จะคุ้มครองการเช่าอันใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก กล่าวคือ เมื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยแล้ว ก็ไม่ต้องคำนึงถึงว่าจะใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจการค้า หรืออุตสาหกรรมด้วยเป็นส่วนประธานหรืออุปกรณ์ และในทางกลับกัน จะเห็นได้ว่ากฎหมายมิได้มุ่งคุ้มครองการเช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้า หรืออุตสาหกรรม โดยคู่สัญญามิได้มีเจตนาใช้เป็นที่อยู่อาศัย เพราะฉะนั้นในการที่จะพิจารณาว่า การเช่าสิ่งปลูกสร้างใดจะเข้าอยู่ในบังคับแห่งพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าดังกล่าวแล้วหรือไม่ จะถือเอาการปฏิบัติของผู้เช่าฝ่ายเดียวเป็นข้อวินิจฉัยหาพอไม่ และตามถ้อยคำแห่งบทวิเคราะห์ศัพท์คำว่า"เคหะ" ก็มิได้บัญญัติคำว่า "ผู้เช่า" ใช้เป็นที่อยู่อาศัยฉะนั้นการที่จะดูแต่เพียงว่าผู้เช่าอาศัยอยู่ในเคหะนั้นหรือไม่แต่อย่างเดียวจึงยังไม่เพียงพอกับความประสงค์ของกฎหมายศาลฎีกาเห็นว่า ในการวินิจฉัยปัญหาเช่นว่านี้จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาทำสัญญากัน ประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆเช่น สภาพของสิ่งปลูกสร้าง อัตราค่าเช่า ทำเลที่ตั้งของสิ่งปลูกสร้างและการปฏิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่ายเหล่านี้รวมกันว่าการใช้สิ่งปลูกสร้างนั้นเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่อนึ่งเห็นสมควรที่จะกล่าวต่อไปว่า การที่ผู้เช่าอยู่ในสิ่งปลูกสร้างที่เช่านั้น หาใช่เป็นข้อสันนิษฐานว่า เป็นการใช้เป็นที่อยู่อาศัยเสมอไปไม่ เพราะจะต้องพิจารณาด้วยว่า การอยู่นั้นอยู่ในฐานะอย่างใด กล่าวคือ อยู่ในฐานะ "อยู่อาศัย" หรือเพียงแต่ว่าอยู่ในฐานะที่เข้าไปประกอบธุรกิจ การค้าหรืออุตสาหกรรมในสิ่งปลูกสร้างที่เช่ามา เช่นการเช่าโรงเลื่อยโรงสีเพื่อประกอบการอุตสาหกรรมโดยผู้เช่าเข้าไปอยู่ในโรงเลื่อยหรือโรงสีนั้น เพื่อควบคุมดำเนินกิจการเช่นนี้ จะฟังว่า เป็นการเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยย่อมไม่ได้

คดีนี้ศาลชั้นต้นงดสืบพยานคู่ความเสีย ข้อเท็จจริงยังไม่พอวินิจฉัยชี้ขาดคดีดังกล่าวมาแล้ว

พิพากษาคำพิพากษาศาลล่างทั้งสอง ให้ศาลชั้นต้นดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปแล้วพิพากษาใหม่