คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1210/2508

ในสัญญาเช่า โจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เชาเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร ฯลฯ" ไม่ถือว่าเป็นความยินยอมไว้ล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯแต่ถือได้ว่าเป็นความยินยอมตามมาตรา 17(5) แห่งพระราชบัญญัตินี้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ

โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ตกลงจะขายที่ดินให้แก่ผู้มีชื่อ ได้บอกกล่าวให้จำเลยซื้อที่ดินก่อนตามข้อตกลงในสัญญาเช่า หรือให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและขอบอกเลิกการเช่ากับจำเลย จำเลยก็เฉยเสียไม่ตอบและไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง และไม่ออกไปจากที่เช่า จึงขอให้ขับไล่ จำเลยให้การต่อสู้ว่าจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัย จึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 จำเลยไม่ได้สู้ไว้ให้ชัดเจนว่าโจทก์ไม่ได้ตกลงขายให้แก่ผู้มีชื่อและราคาไม่จริง กลับแถลงรับว่าได้รับจดหมายจากโจทก์จริงแต่ไม่ตอบไปเพราะไม่ติดใจซื้อ โดยโจทก์ขายราคาแพงมาก ดังนี้ ย่อมฟังข้อเท็จจริงได้ว่าโจทก์ได้ตกลงขายที่ดินให้แก่ผู้มีชื่อจริง และราคาจริง โจทก์ไม่จำต้องสืบอีก (อ้างฎีกาที่ 1448/2503)

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินโจทก์เพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัย มีอายุการเช่า ๑ ปี ครบกำหนดการเช่าแล้วโจทก์ต้องการขายที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้มีชื่อ จึงแจ้งให้จำเลยทราบตามข้อตกลงในสัญญาเช่าว่า ถ้าจำเลยประสงค์จะซื้อก็ให้ไปตกลงกับโจทก์ภายในสองเดือน ถ้าพ้นกำหนดแล้วไม่จัดการอย่างใด ก็ให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและขอบอกเลิกการเช่ากับจำเลย จำเลยก็เพิกเฉยเสีย ถือว่าจำเลยยินยอมออกจากที่ดินที่เช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้ ขอให้ศาลบังคับ

จำเลยสู้ว่าจำเลยเช่าที่ดินโจทก์เพื่ออยู่อาศัย แม้ครบกำหนดการเช่า โจทก์ก็ไม่มีอำนาจบอกเลิกสัญญาเช่าและขับไล่จำเลยเพราะจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.๒๕๐๔

ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาว่า ถือได้ว่าจำเลยยินยอมออกจากที่ดินที่เช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า เข้าข้อยกเว้นตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.๒๕๐๔ มาตรา ๑๗(๕) โจทก์มีสิทธิให้จำเลยเลิกใช้ทรัพย์สินที่เช่าได้ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารและให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่พิพาท

จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า ตามที่โจทก์จำเลยตกลงกันในสัญญาเช่าว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่ให้เช่าแก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือนและผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อน ในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร ฯลฯ" เป็นเหตุการณ์ตอนหนึ่งที่เกิดขึ้นในระหว่างที่มีสัญญาเช่าต่อกัน กล่าวคือ เมื่อโจทก์จะขายที่ดินให้แก่ผู้ใด ต้องแจ้งให้จำเลยทราบ เพื่อจำเลยจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อน โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยทราบ แต่จำเลยก็เพิกเฉยเสียไม่จัดการอย่างใดตามที่โจทก์บอก ถือว่าจำเลยเลือกเอาในทางไม่ซื้อที่ดิน เป็นการยอมออกจากที่ดินตามที่ได้ตกลงกันไว้ในสัญญา ไม่เป็นความยินยอมไว้ล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ แต่อย่างใด แต่ถือได้ว่าเป็นความยินยอมตามมาตรา ๑๗(๕) แห่งพระราชบัญญัตินี้ ดั่งนัยฎีกาที่ ๑๔๔๘/๒๕๐๓ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ

ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ต้องนำสืบว่าได้มีการตกลงขายให้ใคร ราคาเท่าใด จริงหรือไม่เมื่อโจทก์ไม่สืบ ศาลชอบที่จะยกฟ้องโจทก์เสีย เห็นว่า จำเลยปฏิเสธฟ้องโจทก์อย่างลอย ๆ ต่อสู้ชัดแจ้งเพียงว่า ที่ดินโจทก์เช่าเพื่อปลูกบ้านอยู่อาศัย แม้ครบกำหนดการเช่าโจทก์ก็ไม่มีอำนาจบอกเลิกการเช่า เพราะจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.๒๕๐๔ ในฟ้องโจทก์ว่าโจทก์ต้องการขายที่พิพาทให้แก่ผู้มีชื่อ ได้บอกกล่าวให้จำเลยทราบตามข้อตกลงในสัญญาเช่า ถ้าจำเลยจะซื้อก็จะขายให้ก่อนคนอื่น ให้ไปตกลงภายในสองเดือน จำเลยไม่ได้ให้การชัดเจนว่าโจทก์ไม่ได้ตกลงขายให้แก่ผู้มีชื่อ กลับแถลงรับว่าได้รับจดหมายของทนายโจทก์จริง แต่ไม่ตอบเพราะไม่ติดใจซื้อ โดยโจทก์ขายราคาแพงมาก จึงฟังข้อเท็จจริงได้ว่า โจทก์ได้ตกลงขายที่พิพาทให้แก่ผู้มีชื่อจริงและราคานั้นจริง คดีไม่จำต้องวินิจฉัยว่าราคาที่โจทก์แจ้งไปนั้นเป็นราคาพอสมควรหรือไม่

พิพากษายืน ให้ยกฎีกาจำเลย