คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 12696/2558

โจทก์ประกอบธุรกิจในการซื้อขายทรัพย์สิน ส่วนที่ดินของจำเลยทั้งสามอยู่ในเขตดุสิต กรุงเทพมหานคร โดยสภาพของทำเลที่ตั้งเห็นได้ว่าเป็นที่ดินที่มีราคาสูง ซึ่งจำเลยทั้งสามย่อมทราบดี เชื่อว่าโจทก์และจำเลยทั้งสามต้องคำนึงถึงเนื้อที่ที่ดินที่จะซื้อขายกันตามโฉนดที่ดิน ในส่วนของโจทก์คงไม่ซื้อที่ดินที่มีราคาสูงถึง 300,000,000 บาทเศษ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นแน่ แต่เป็นการซื้อเพื่อขายหรือแสวงหากำไรในธุรกิจอื่น จึงต้องคำนวณต้นทุนของที่ดิน หากคิดราคาเป็นตารางวาตามโฉนดที่ดิน ซึ่งระบุเนื้อที่ดินไว้ทั้งหมด 12 ไร่ 1 งาน 30 ตารางวา เท่ากับ 4,930 ตารางวา ในราคา 369,750,000 บาท ตกตารางวาละ 75,000 บาท จึงไม่มีเหตุผลที่โจทก์และจำเลยทั้งสามจะซื้อขายกันเหมาแปลง โดยไม่สนใจเนื้อที่ที่ดิน เหตุที่โจทก์ไม่ได้ทำการรังวัดที่ดินก่อนตกลงซื้อนั้น ปรากฏว่า โฉนดที่ดินเป็นโฉนดที่ดินที่ออกตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม รัตนโกสินทร์ศก 122 มีการจดทะเบียนนิติกรรมแบ่งแยก แบ่งขาย จำนอง ต่อมาเมื่อวันที่ 13 กันยายน 2539 ทางราชการออกเป็นโฉนดที่ดินขึ้นใหม่ ตามความในมาตรา 64 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยยังคงระบุเนื้อที่ที่ดินเท่าเดิม ย่อมมีเหตุให้โจทก์รวมทั้งจำเลยทั้งสามเชื่อโดยสุจริตว่าที่ดินที่ซื้อขายกันมีเนื้อที่ตามที่ระบุในโฉนดที่ดินจริง ในการตีความการแสดงเจตนานั้นให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษร และสัญญานั้นให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยตาม ป.พ.พ. มาตรา 171 และ 368

โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงซื้อขายที่ดินกันโดยระบุเนื้อที่ทั้งหมดไว้ 12 ไร่ 1 งาน 30 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดินซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา แต่ที่ดินมีเนื้อที่จริงเพียง 10 ไร่ 80.7 ตารางวา เป็นกรณีที่จำเลยทั้งสามผู้ขายส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่าที่ระบุในสัญญาซึ่งไม่เกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ โจทก์จะบอกปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 466 เมื่อโจทก์เลือกรับที่ดินไว้ จำเลยทั้งสามจึงต้องคืนเงินค่าที่ดินส่วนที่รับไว้เกินให้แก่โจทก์โดยคิดเฉลี่ยจากเนื้อที่ที่ดินที่ซื้อขายกัน ซึ่งตกตารางวาละ 75,000 บาท เนื้อที่ดินขาดไป 2 ไร่ 49.3 ตารางวา เท่ากับ 849.3 ตารางวา คิดเป็นเงิน 63,697,500 บาท ซึ่งโจทก์ทวงถามให้จำเลยทั้งสามชำระแล้ว แต่จำเลยทั้งสามเพิกเฉย จึงต้องรับผิดต่อโจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ย

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 67,979,629.60 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยทั้งสามให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสามร่วมกันชำระเงิน 63,697,500 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว ในส่วนจำเลยที่ 1 ให้คิดดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 4 มีนาคม 2556 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระแก่โจทก์เสร็จสิ้น ส่วนจำเลยที่ 2 และที่ 3 ให้คิดดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 19 เมษายน 2556 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระแก่โจทก์เสร็จสิ้น กับให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 20,000 บาท

จำเลยทั้งสามอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งสามร่วมกันใช้ค่าทนายความในชั้นอุทธรณ์ 18,000 บาท แทนโจทก์

จำเลยทั้งสามฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสามว่า การซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสามเป็นการซื้อขายเหมาแปลงหรือไม่ โจทก์นำสืบว่า โจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทมหาชน จำกัด โจทก์ให้นายอนันต์ ติดต่อกับจำเลยทั้งสามเพื่อเจรจาซื้อขายที่ดินพิพาท เมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2555 จำเลยทั้งสามตกลงให้นายอนันต์เป็นนายหน้าขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ จากนั้นเมื่อวันที่ 17 พฤษภาคม 2555 นายอนันต์กระทำการเป็นนายหน้าชี้ช่องให้จำเลยทั้งสามทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 12 ไร่ 1 งาน 30 ตารางวา ในราคาตารางวาละ 75,000 บาท คิดเป็นเงิน 396,750,000 บาท แก่โจทก์ โดยขณะทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทที่สำนักงานที่ดิน โจทก์นำสำเนาโฉนดที่ดินพิพาทพร้อมรายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัทโจทก์ที่ระบุจำนวนเนื้อที่ที่ดิน 12 ไร่ 1 งาน 30 ตารางวา แนบท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินไว้ด้วย ซึ่งโจทก์ถือว่าจำนวนเนื้อที่ที่ดินดังกล่าวเป็นสาระสำคัญของสัญญาซื้อขายที่ดิน หลังทำสัญญาซื้อขาย โจทก์ตรวจสอบเนื้อที่ที่ดินพิพาทพบว่า จำเลยทั้งสามส่งมอบที่ดินขาดตกบกพร่องไป 2 ไร่ 49.3 ตารางวา คิดเป็นเงินที่โจทก์ชำระเกินไปจำนวน 63,697,500 บาท โจทก์บอกกล่าวทวงถามให้จำเลยทั้งสามชดใช้เงินคืนแก่โจทก์แล้ว แต่จำเลยทั้งสามเพิกเฉย การกระทำของจำเลยทั้งสามทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ส่วนจำเลยทั้งสามนำสืบว่า จำเลยทั้งสามตกลงให้นายอนันต์ เป็นนายหน้าขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ จำเลยทั้งสามตกลงขายที่ดินพิพาทแบบเหมาทั้งแปลง ไม่ใช่การขายตามเนื้อที่เป็นตารางวา ทั้งตามสัญญาซื้อขายไม่ได้ระบุเนื้อที่ที่ดินพิพาท อีกทั้งไม่มีการระบุว่าเป็นการขายในราคาตารางวาละ 75,000 บาท เห็นว่า โจทก์ประกอบธุรกิจในการซื้อขายทรัพย์สิน ส่วนที่ดินของจำเลยทั้งสามอยู่ในเขตดุสิต กรุงเทพมหานคร โดยสภาพของทำเลที่ตั้งเห็นได้ว่าเป็นที่ดินที่มีราคาสูง ซึ่งจำเลยทั้งสามย่อมทราบดี เชื่อว่าโจทก์และจำเลยทั้งสามต้องคำนึงถึงเนื้อที่ที่ดินที่จะซื้อขายกันตามโฉนดที่ดิน ในส่วนของโจทก์คงไม่ซื้อที่ดินที่มีราคาสูงถึง 300,000,000 บาทเศษ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นแน่ แต่เป็นการซื้อเพื่อขายหรือแสวงหากำไรในธุรกิจอื่น จึงต้องคำนวณต้นทุนของที่ดิน หากคิดราคาเป็นตารางวาตามโฉนดที่ดิน ซึ่งระบุเนื้อที่ดินไว้ทั้งหมด 12 ไร่ 1 งาน 30 ตารางวา เท่ากับ 4,930 ตารางวา ในราคา 369,750,000 บาท ตกตารางวาละ 75,000 บาท จึงไม่มีเหตุผลที่โจทก์และจำเลยทั้งสามจะซื้อขายกันเหมาแปลง โดยไม่สนใจเนื้อที่ที่ดิน เหตุที่โจทก์ไม่ได้ทำการรังวัดที่ดินก่อนตกลงซื้อนั้น ปรากฏว่า โฉนดที่ดินเป็นโฉนดที่ดินที่ออกตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม รัตนโกสินทร์ศก 122 มีการจดทะเบียนนิติกรรมแบ่งแยก แบ่งขาย จำนอง ต่อมาเมื่อวันที่ 13 กันยายน 2539 ทางราชการออกเป็นโฉนดที่ดินขึ้นใหม่ ตามความในมาตรา 64 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยยังคงระบุเนื้อที่ที่ดินเท่าเดิม ย่อมมีเหตุให้โจทก์รวมทั้งจำเลยทั้งสามเชื่อโดยสุจริตว่าที่ดินที่ซื้อขายกันมีเนื้อที่ตามที่ระบุในโฉนดที่ดินจริง ในการตีความการแสดงเจตนานั้นให้เพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษร และสัญญานั้นให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 171 และ 368 อันฟังได้ว่าโจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงซื้อขายที่ดินกันโดยระบุเนื้อที่ทั้งหมดไว้ 12 ไร่ 1 งาน 30 ตารางวา ตามสำเนาโฉนดที่ดินซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา แต่ที่ดินมีเนื้อที่จริงเพียง 10 ไร่ 80.7 ตารางวา เป็นกรณีที่จำเลยทั้งสามผู้ขายส่งมอบที่ดินน้อยไปกว่าที่ระบุในสัญญาซึ่งไม่เกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้ โจทก์จะบอกปัดเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 เมื่อโจทก์เลือกรับที่ดินไว้ จำเลยทั้งสามจึงต้องคืนเงินค่าที่ดินส่วนที่รับไว้เกินให้แก่โจทก์โดยคิดเฉลี่ยจากเนื้อที่ที่ดินที่ซื้อขายกัน ซึ่งตกตารางวาละ 75,000 บาท เนื้อที่ดินขาดไป 2 ไร่ 49.3 ตารางวา เท่ากับ 849.3 ตารางวา คิดเป็นเงิน 63,697,500 บาท ซึ่งโจทก์ทวงถามให้จำเลยทั้งสามชำระแล้ว แต่จำเลยทั้งสามเพิกเฉย จึงต้องรับผิดต่อโจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยตามที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสามที่อ้างว่าการซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสามเป็นการซื้อขายเหมาแปลงนั้นฟังไม่ขึ้น ส่วนฎีกาในข้ออื่นไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัย

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ