คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 135/2507

ผู้เช่าทำสัญญา จ.1 เช่าทรัพย์พิพาทจากผู้ให้เช่า ค่าเช่าเดือนละ 500 บาทมีกำหนด 1 ปี และได้ทำหนังสือจ.2 ไว้ต่อกันอีกหนึ่งฉบับ มีความในข้อ 1 ว่า'ฯลฯ ผู้เช่ามีสิทธิที่จะต่อสัญญา (จ.1) ได้อีก 1 ปี โดยต้องบอกกับผู้ให้เช่าก่อนล่วงหน้า 1 เดือนแล้วทำสัญญาขึ้นใหม่อีก 1 ฉบับ และต้องเพิ่มค่าเช่าเป็นเดือนละ 3,500 บาท' ปรากฏว่า ก่อนจะครบสัญญาเช่า1 เดือน ผู้เช่าได้ให้คนไปติดต่อกับผู้ให้เช่าขอเช่าต่อและผู้ให้เช่าก็ย่อมให้เช่าต่อได้ เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญา จ.1 แล้ว ผู้เช่าก็ยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าต่อมา ดังนี้ หนังสือ จ.2 ย่อมเป็นหลักฐานผูกมัดผู้เช่าให้ต้องชำระค่าเช่าสำหรับการเช่าต่อมาในอัตราเดือนละ 3,500 บาทกรณีนี้ แม้ผู้เช่ากับผู้ให้เช่ายังไม่ได้ทำสัญญากันใหม่อีกฉบับหนึ่งตามความในหนังสือ จ.2 ก็ตาม ก็เป็นที่ชัดแจ้งว่าข้อความส่วนที่ได้ตกลงกันแล้วย่อมเป็นอันสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 367 ไม่มีข้อสงสัยอันจะนับได้ว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามบทบัญญัติมาตรา366 วรรค 2 นั้นอย่างใด ผู้เช่าจะเถียงว่าหนังสือจ.2 ไม่มีผลบังคับ ผู้เช่าจึงมีสิทธิที่จะให้ค่าเช่าเพียงเดือนละ 500 บาทเท่าอัตราค่าเช่าตามสัญญา จ.1เดิมนั้นหาได้ไม่ ทั้งกรณีไม่เข้ามาตรา 570 อันจะถือได้ว่าผู้ให้เช่ากับผู้เช่าเป็นอันทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา

ได้ความว่า จำเลยที่ 1 ทำสัญญา จ.1 เช่าตึกชั้นที่ 3 และดาดฟ้าจากโจทก์ ค่าเช่าเดือนละ 500 บาท มีกำหนด 1 ปี และได้ทำหนังสือ จ.2 ไว้ต่อกันอีกฉบับหนึ่ง มีความในข้อ 1 ว่า "ฯลฯ ผู้เช่ามีสิทธิที่จะต่อสัญญา (จ.1) ได้อีกหนึ่งปี โดยต้องบอกกับผู้ให้เช่าก่อนล่วงหน้าหนึ่งเดือน แล้วทำสัญญาขึ้นใหม่อีกหนึ่งฉบับ และต้องเพิ่มค่าเช่าเป็นเดือนละ 3,500 บาท" และได้ความว่า ก่อนจะครบสัญญาเช่า 1 เดือน จำเลยที่ 1 ได้ให้จำเลยที่ 2 ไปติดต่อกับโจทก์ขอเช่าต่อ และเมื่อจำเลยที่ 2 ไปติดต่อกับโจทก์ ๆ ว่า ยอมให้เช่าต่อตามสัญญาเช่าเพิ่มเติม เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญา จ.1แล้ว จำเลยที่ 1 ยังคงครอบครองสถานที่เช่านั้นต่อมา แต่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ยังไม่ได้ทำสัญญากันใหม่อีกฉบับหนึ่งตามความในหนังสือ จ.2 โจทก์ก็บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 1 อ้างว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญา ปัญหาขึ้นมาสู่ศาลฎีกาตามฎีกาของจำเลยที่ 1 ข้อ 1 ว่า การที่จำเลยที่ 1 ยังครอบครองสถานที่เช่าภายหลังสิ้นกำหนดเวลาเช่าตามสัญญา จ.1 แล้วนั้น จำเลยที่ 1 มีหน้าที่รับผิดชอบใช้ค่าเช่าหรือค่าเสียหายให้โจทก์เพียงเท่าอัตราค่าเช่าตามสัญญา จ.1 เดิมคือเดือนละ 500 บาท หรือตามหนังสือ จ.2 คือเดือนละ 3,500 บาท

ในปัญหาดังกล่าว ศาลชั้นต้นเห็นว่า เมื่อสัญญาเช่า จ.1 ระงับแล้ว แต่จำเลยที่ 1 ยังครอบครองทรัพย์สินอยู่ โดยโจทก์ไม่ทักท้วง ต้องถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา และต้องถือว่าค่าเช่าเดือนละ500 บาทตามอัตราเดิม โจทก์จะเรียกค่าเช่าเดือนละ 3,500 บาทไม่ได้ เพราะสัญญา จ.2 ยังไม่เกิด ศาลอุทธรณ์เห็นว่า โจทก์ควรได้รับค่าเช่าและค่าเสียหายเดือนละ 3,500 บาท

ศาลฎีกาวินิจฉัยปัญหาข้อนี้ว่า เป็นที่เห็นได้ชัดว่าจำเลยที่ 1 ได้บอกตกลงเช่าตึกรายพิพาทต่อไปตามความในหนังสือ จ.2 และครอบครองสถานที่เช่าตลอดมาเพราะการเช่าใหม่นั้น หนังสือ จ.2 นี้ จำเลยที่ 1 ได้ลงลายมือชื่อไว้ด้วย และไม่มีข้อความใดว่าในระหว่างก่อสร้างต่อเติมดาดฟ้ายังไม่เสร็จให้ถือตามสัญญาเดิมหนังสือ จ.2 จึงย่อมเป็นหลักฐานผูกมัดจำเลยที่ 1 ให้ต้องชำระค่าเช่าสำหรับการเช่าต่อมาในอัตราเดือนละ 3,500 บาท กรณีนี้แม้โจทก์กับจำเลยที่ 1 ยังไม่ได้ทำสัญญากันใหม่อีกฉบับหนึ่งตามความในหนังสือ จ.2 ก็ตาม ก็เป็นที่ชัดแจ้งว่า ข้อความส่วนที่ได้ตกลงกันแล้วย่อมเป็นอันสมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 367 ไม่มีข้อสงสัยจะนับได้ว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามบทบัญญัติมาตรา 366 วรรค 2 นั้นอย่างใด จำเลยจะเถียงว่าหนังสือ จ.2 ไม่มีผลบังคับ จำเลยจึงมีสิทธิที่จะให้ค่าเช่าเพียงเดือนละ 500 บาทเท่าอัตราค่าเช่าตามสัญญา จ.1 เดิมนั้นหาได้ไม่ ทั้งกรณีไม่เข้ามาตรา 570 อันจะถือได้ว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาดังที่จำเลยอ้าง

ศาลฎีกาวินิจฉัยฎีกาของจำเลยในข้ออื่นซึ่งเป็นปัญหาข้อเท็จจริงแล้วสรุปว่าโจทก์มีสิทธิที่จะได้รับค่าเช่าและค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 ตั้งแต่วันที่ 1สิงหาคม 2502 เป็นต้นมาเดือนละ 3,500 บาทและจำเลยที่ 1 จะเรียกเงินจำนวน 33,000 บาทกับ 60,000 บาทจากโจทก์อย่างใดมิได้ดังศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยมาแล้ว แต่ศาลอุทธรณ์คำนวณจำนวนเงินคลาดเคลื่อน ศาลฎีกาจึงพิพากษาแก้ในข้อนี้นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามศาลอุทธรณ์