คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1440/2548

โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินแล้วปลูกตึกแถวจำหน่ายโดยโฆษณาว่าในการก่อสร้างตึกแถวทุก 20 ห้อง จะเว้นที่ว่างไว้ 4 เมตร เป็นไปตามระเบียบของทางราชการ และได้ประกาศขายตึกแถวพร้อมที่ดินให้แก่บุคคลทั่วไป หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวรวม 3 ห้องแล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ร่วมกันขายที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 ซึ่งเป็นที่ดินที่จะต้องเว้นว่างไว้ตามกฎหมายให้แก่จำเลยที่ 4 ต่อมาจำเลยที่ 4 ร่วมกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 สร้างตึกแถวบนที่ดินโฉนดดังกล่าว ในการก่อสร้างจำเลยได้ยึดโครงสร้างของตึกแถวที่สร้างขึ้นใหม่ไว้กับตึกแถวของโจทก์ เป็นเหตุให้ตึกแถวของโจทก์แตกร้าวแล้วทรุดตัวลงมา ขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวออกจากที่ว่างดังกล่าวหรือที่ดินพิพาทและจดทะเบียนภาระจำยอมให้เป็นที่ว่างให้แก่ที่ดินของโจทก์ ดังนี้ คำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้วว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและมีการให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีที่ว่างซึ่งเป็นไปตามระเบียบของทางราชการอันหมายถึงข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 25 และการให้คำมั่นดังกล่าวเป็นการก่อให้เกิดภาระจำยอมตามกฎหมายแล้ว ซึ่งเป็นไปตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เรื่อง ควบคุมการจัดสรรที่ดิน อันมีผลบังคับในขณะที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันปลูกสร้างตึกแถวเพื่อจำหน่าย คำฟ้องของโจทก์จึงมีประเด็นว่า ที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมหรือไม่ ส่วนที่โจทก์ขอให้จดทะเบียนที่ว่างเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้น แม้คำขอดังกล่าวศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาท แต่โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดที่ดินพิพาทได้เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ประการหนึ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์ดังกล่าว จึงเป็นการไม่ชอบ

จำเลยที่ 1 และที่ 2 จัดสรรที่ดินและปลูกสร้างตึกแถวทั้งสองฝั่งของถนนซอยที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 จัดให้เป็นสาธารณูปโภค ที่ดินพิพาทเป็นที่ว่างที่เชื่อมกับถนนซอยดังกล่าว ประกอบกับเจตนารมณ์ของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครที่บัญญัติให้มีการเว้นที่ว่างไว้เมื่อมีการก่อสร้างตึกแถวทุก 20 ห้องนั้น เพื่อเป็นการสะดวกในการให้ความช่วยเหลือเมื่อมีเหตุอัคคีภัย และอาจใช้เป็นที่กลับรถหรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันของผู้ซื้อที่ดินที่มีการจัดสรร กรณีจึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นถนนซอยซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของผู้ที่ซื้อที่ดินและตึกแถวจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ดังนั้น การที่จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทโดยยึดโครงสร้างตึกแถวที่ก่อสร้างขึ้นดังกล่าวกับโครงสร้างตึกแถวของโจทก์ เป็นเหตุให้ตึกแถวของโจทก์แตกร้าว และเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย การกระทำของจำเลยที่ 4 จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ ส่วนจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินโดยโฆษณาว่าจะเว้นที่ว่างไว้ 4 เมตร คือที่ดินพิพาทอันเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์แล้วผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยผลของกฎหมาย ข้อความที่โฆษณาดังกล่าวถือได้ว่าเป็นเงื่อนไขเสนอขายที่ดินพร้อมตึกแถวของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่อโจทก์หรือผู้ซื้อรายอื่น ๆ เมื่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องตามที่ได้โฆษณาไว้โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4 และยอมให้จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินพิพาทดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นตามมาตรา 421 ส่วนจำเลยที่ 3 ในฐานะหุ้นส่วนผู้จัดการของจำเลยที่ 2 เมื่อจำเลยที่ 2 ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ จำเลยที่ 3 จึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ด้วย ดังนั้น จำเลยทั้งสี่จึงต้องร่วมกันรับผิดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาท

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 แขวงบางบอน เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินพิพาทให้เป็นที่ว่างให้แก่ที่ดินของโจทก์ และให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันชำระเงินจำนวน 3,000,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ

จำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยที่ 4 รื้อถอนโครงสร้างของตึกแถวของจำเลยที่ 4 ด้านที่ยึดติดกับโครงสร้างของตึกแถวเลขที่ 119/222 ของโจทก์ออกไป กับให้จำเลยที่ 4 ชำระค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 4,000 บาท นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ประการแรกว่า ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์โดยอ้างว่า คำฟ้องโจทก์ไม่มีประเด็นเรื่องที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมเนื่องจากไม่ได้ว่ากล่าวกันมาในศาลชั้นต้นนั้นชอบหรือไม่ เห็นว่า โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินแล้วปลูกตึกแถวจำหน่ายโดยโฆษณาว่าในการก่อสร้างตึกแถวทุก 20 ห้อง จะเว้นที่ว่างไว้ 4 เมตร เป็นไปตามระเบียบของทางราชการ ในการร่วมกันจัดสรรดังกล่าว จำเลยที่ 2 เป็นผู้ปลูกตึกแถวบนที่ดินของจำเลยที่ 1 และได้ประกาศขายตึกแถวพร้อมที่ดินให้แก่บุคคลทั่วไป หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวดังกล่าวแล้ว จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ร่วมกันขายที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 ซึ่งเป็นที่ดินที่จะต้องเว้นว่างไว้ตามกฎหมายให้แก่จำเลยที่ 4 ต่อมาจำเลยที่ 4 ได้ร่วมกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 สร้างตึกแถวบนที่ดินโฉนดดังกล่าว ในการก่อสร้างจำเลยได้ยึดโครงสร้างของตึกแถวที่สร้างขึ้นใหม่ไว้กับตึกแถวของโจทก์ อันเป็นการกระทำผิดกฎหมายและเป็นเหตุให้ตึกแถวของโจทก์ทั้ง 3 ห้อง แตกร้าวและทรุดตัวลงมา ฯ ขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 ? และจดทะเบียนภาระจำยอมให้เป็นที่ว่างให้แก่ที่ดินของโจทก์ ดังนี้ คำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้วว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินและมีการให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีที่ว่างซึ่งเป็นไปตามระเบียบของทางราชการ อันหมายถึงข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 25 และการให้คำมั่นดังกล่าวเป็นการก่อให้เกิดภาระจำยอมตามกฎหมายแล้ว ซึ่งเป็นไปตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 เรื่อง ควบคุมการจัดสรรที่ดิน อันมีผลบังคับใช้ขณะที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันปลูกสร้างตึกแถวเพื่อจำหน่าย คำฟ้องของโจทก์จึงมีประเด็นที่ต้องพิจารณาว่า ที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอม อันเป็นเหตุที่จะทำให้จำเลยทั้งสี่ต้องร่วมกันรับผิดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทหรือไม่ตามประเด็นที่ศาลชั้นต้นชี้สองสถานไว้นั่นเอง ส่วนที่โจทก์ขอให้จดทะเบียนที่ว่างดังกล่าวหรือที่ดินพิพาทเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์นั้น แม้คำขอของโจทก์ดังกล่าวศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาท แต่โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดที่ดินพิพาทได้ เพราะเป็นการกระทำอันจำเป็นเพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ประการหนึ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ของโจทก์ดังกล่าว จึงเป็นการไม่ชอบ

สำหรับปัญหาตามฎีกาของโจทก์ต่อไปว่า จำเลยทั้งสี่ต้องร่วมกันรับผิดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาทหรือไม่นั้น เห็นได้ว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 จัดสรรที่ดินและปลูกสร้างตึกแถวทั้งสองฝั่งของถนนซอยที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 จัดให้เป็นสาธารณูปโภค ที่ดินพิพาทเป็นที่ว่างที่เชื่อมกับถนนซอยดังกล่าว ประกอบกับเจตนารมณ์ของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ฯ ที่บัญญัติให้มีการเว้นที่ว่างไว้เมื่อมีการก่อสร้างตึกแถวทุก 20 ห้องนั้น เพื่อเป็นการสะดวกในการให้ความช่วยเหลือเมื่อมีเหตุอัคคีภัย และอาจใช้เป็นที่กลับรถหรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันของผู้ซื้อที่ดินที่มีการจัดสรร กรณีจึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นถนนซอยซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของผู้ที่ซื้อที่ดินและตึกแถวจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ดังนั้น การที่จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวบนที่ดินพิพาทโดยยึดโครงสร้างตึกแถวที่ก่อสร้างขึ้นดังกล่าว กับโครงสร้างตึกแถวของโจทก์ เป็นเหตุให้ตึกแถวของโจทก์แตกร้าว และเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย การกระทำของจำเลยที่ 4 จึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ ส่วนจำเลยที่ 1 และที่ 2 นั้น โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินได้โฆษณาว่าจะเว้นที่ว่างไว้ 4 เมตร คือที่ดินพิพาทอันเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์และผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยผลของกฎหมาย ข้อความที่โฆษณาดังกล่าวถือได้ว่าเป็นเงื่อนไขเสนอขายที่ดินพร้อมตึกแถวของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่อโจทก์หรือผู้ซื้อรายอื่น ๆ เมื่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องตามที่ได้โฆษณาไว้โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 ขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 4 และยอมให้จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินพิพาทดังกล่าว ถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่บุคคลอื่น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 421 ส่วนจำเลยที่ 3 ในฐานะหุ้นส่วนผู้จัดการของจำเลยที่ 2 เมื่อจำเลยที่ 2 ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ จำเลยที่ 3 จึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ด้วย ดังนั้น จำเลยทั้งสี่จึงต้องร่วมกันรับผิดรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ดินพิพาท ฎีกาข้อนี้ของโจทก์ฟังขึ้น

พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวที่จำเลยที่ 4 ปลูกสร้างบนที่ดินโฉนดเลขที่ 98146 ออกจากที่ดินดังกล่าว ให้จำเลยที่ 4 ชำระเงินจำนวน 500,000 บาท แก่โจทก์ พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 28 สิงหาคม 2540) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ ให้จำเลยทั้งสี่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ หากจำเลยทั้งสี่ไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยทั้งสี่ โดยให้โจทก์เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนนั้น กับให้จำเลยทั้งสี่ร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลแทนโจทก์ เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนตามทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดีในชั้นฎีกา โดยกำหนดค่าทนายความรวม 2,000 บาท.