คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1449/2503

สัญญาเช่าห้องพิพาทเพื่อการค้าซึ่งมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี มีข้อสัญญากันไว้ด้วย ว่า หากมีเหตุอัคคีภัย ทำให้สถานที่เช่าเป็นอันตรายไปส่วนหนึ่งหรือทั้งหมดก่อนครบ 3 ปี ถึงไม่ต้องบอกล่วงหน้าก็ให้ถือว่าสัญญาขาดอายุตั้งแต่วันเป็นอันตรายนั้น ดังนี้ เมื่อส่วนของห้องพิพาท คือ บานหน้าต่าง 8 บาน และฝาประจัน ห้องถูกไฟไหม้หมด เช่นนี้ถือได้ว่า ถึงขีดที่จะเรียกว่าส่วนหนึ่งของสถานที่เช่าได้รับอันตรายจากอัคคีภัยอันทำให้สัญญาหมดอายุตามข้อสัญญาได้แล้ว สัญญาเช่าย่อมระงับไปตั้งแต่วันเกิดอัคคีภัย แก่ห้องพิพาทดังกล่าว (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 27/2503)

ได้ความจำเลยทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากโจทก์เพื่อการค้ากำหนดเวลาเช่า ๓ ปี และมีข้อสัญญากันไว้ด้วยว่า หากมีเหตุอัคคีภัยซึ่งสถานที่เช่าเป็นอันตรายไปส่วนหนึ่งหรือทั้งหมดก่อนครบ ๓ ปี ถึงไม่ต้องบอกล่วงหน้าก็ให้ถือว่าสัญญาขาดอายุตั้งแต่วันเป็นอันตรายนั้น ต่อมาเมื่อเดือนเมษายน ๒๕๐๑ ส่วนของห้องที่เช่า คือบานหน้าต่าง ๘ บาน และฝาประจันห้องถูกไฟไหม้หมด โจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยและบริวาร จำเลยต่อสู้ว่า ไฟไหม้ห้องเช่าเพียงเล็กน้อย สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุด จำเลยบอกให้โจทก์ซ่อมแซม โจทก์ก็ไม่ซ่อม จำเลยจึงซ้องแย้งขอให้ศาลบังคับโจทก์ซ่อมแซมห้องเช่า โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า อัคคีภัยทำให้สถานที่เช่าเป็นอันตราย สัญญาเช่าสิ้นสุดแล้ว จำเลยไม่มีสิทธิฟ้องแย้ง

ศาลแพ่งไปเผชิญสืบห้องพิพาทแล้วสั่งงดสืบพยาน วินิจฉัยว่า ข้อตกลงตามสัญญาเช่า ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน และพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ จึงใช้บังคับคู่กรณีได้ พิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารกับให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย

ศาลอุทธรณ์และศาลฎีกาพิพากษายืน

ข้อวินิจฉัยของศาลฎีกามีว่า ข้อตกลงตามสัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าเพื่อการค้า ซึ่งเป็นข้อความชัดเจนแล้ว จึงไม่อยู่ในข่ายของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ฉะนั้น จึงต้องพิจารณาตามเจตนารมณ์หรือความตกลงของคู่สัญญาว่า ได้ตกลงวันไว้อย่างไร และเมื่อได้ตกลงกันไว้แล้วว่า หากมีเหตุอัคคีภัย ทำให้สถานที่เช่าเป็นอันตรายไปส่วนหนึ่งหรือทั้งหมด ถึงไม่ต้องบอกล่วงหน้าก็ให้ถือว่าสัญญาขาดอายุตั้งแต่วันเป็นอันตรายนั้น ดังนี้ เมื่อส่วนของห้องพิพาท คือ บานหน้าต่าง ๘ บาน และฝาประจัน ห้องถูกไฟไหม้หมด เช่นนี้ถือได้ว่า ถึงขีดที่จะเรียกว่าส่วนหนึ่งของสถานที่เช่าได้รับอันตรายจากอัคคีภัยอันทำให้สัญญาหมดอายุตามข้อสัญญาได้แล้ว