คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 146/2495

ทำหนังสือสัญญาเช่าตึกกำหนดเวลาเช่ากันไว้ 3 ปี แล้วมีข้อตกลงกันในข้อหนึ่งว่า "เมื่อสัญญาฉะบับนี้ ได้ครบ 3ปีแล้ว ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะทำสัญญาเช่าฉะบับใหม่ต่อไปอีกเป็นเวลากำหนด 3 ปี" ดังนี้ ข้อตกลงดังกล่าวมิใช่คำมั่นของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียว แต่ผู้เช่าเองก็ยอมตกลงจะทำสัญญาเช่าตามกำหนดนั้นเหมือนกัน จึงเป็นข้อตกลงผูกพันกันทั้งสองฝ่ายว่า จะต้องทำสัญญาเช่ากันต่อไปอีก 3 ปี แต่เมื่อครบ 3 ปีแล้ว ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อไปอีก ก็ต้องถือว่าผู้เช่าและผู้ให้เช่าได้ทำสัญญาต่อไปอีกไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา 570 เมื่อเป็นเช่นนี้ให้เช่าย่อมบอกเลิกการเช่าได้ตามมาตรา 566 ผู้เช่าจะอ้างข้อตกลงในสัญญาดังกล่าวแล้วว่าสัญญาเช่าต่อมีกำหนด 3 ปี หาได้ไม่ เพราะสัญญาเช่าต่อที่มีกำหนด 3 ปี นั้น ยังมิได้เกิดมีขึ้น

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลย ออกจากตึกเช่าของโจทก์ โดยอ้างว่า ได้บอกเลิกการเช่าแล้ว

จำเลยต่อสู้ว่า สัญญาข้อ 13 มีเงื่อนไขว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด 3 ปีแล้ว ผู้ให้เช่าและผู้เช่าจะทำสัญญาฉะบับใหม่ต่อไปอีก 3 ปี สัญญาเช่าเดิมสิ้นอายุ วันที่ 31 มีนาคม 2489 จำเลยได้บอกไปยังโจทก์ โจทก์ไม่ยอมทำสัญญาให้จำเลยๆถือว่าจำเลยยังมีสิทธิเช่าต่อไปอีก 3 ปี

ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลย

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน โดยวินิจฉัยว่าข้อตกลงตามสัญญาเช่าข้อ 13 มิใช่คำมั่นของผู้ให้เช่าฝ่ายเดียวที่จะให้ผู้เช่าเลือกบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาต่อไปอีก 3 ปี แต่ผู้เช่าเองก็ยอมตกลงจะทำสัญญาตามกำหนดนั้นเหมือนกัน จึงเป็นข้อตกลงซึ่งผูกพันกันทั้งสองฝ่ายเกิดเป็นสัญญาขึ้น จึงมีผลเท่ากับขยายอายุสัญญาเช่าจาก 3 ปี เป็น 6 ปี เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องบังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี เท่านั้นตามมาตรา 538

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า กรณีตามคำพิพากษาฎีกาที่ 626/2490 นั้น เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่าให้สิทธิแก่ผู้เช่าที่ปฏิบัติตามสัญญาโดยเรียบร้อย จนครบกำหนดสัญญา ให้มีสิทธิที่จะบังคับผู้ให้เช่าให้ต้องยอมทำสัญญาเช่าต่อไป เป็นสิทธิที่ผู้ให้เช่าให้แก่ผู้เช่าสำหรับให้เลือกใช้ฝ่ายเดียว แต่ในคดีนี้ตามสัญญาข้อ 13 นั้นเห็นได้ชัดว่า เป็นข้อตกลงผูกพันทั้งสองฝ่ายว่าจะต้องทำสัญญาเช่าต่อไปอีก 3 ปี เมื่อครบกำหนด 3 ปี แรกแล้ว รูปคดีจึงแตกต่างกับคำพิพากษาฎีกาที่ 626/2490 ดั่งที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาแล้ว แต่อย่างไรก็ดี คดีนี้ได้สิ้นระยะเวลาเช่า 3 ปีแรกแล้ว เมื่อผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินนั้นอยู่ก่อนที่โจทก์บอกเลิกสัญญา ก็ต้องถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปอีก ไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ฉะนั้นโจทกย่อมบอกเลิกตามมาตรา 566 ได้ จำเลยจะอ้างว่าสัญญาเช่าต่อจากนั้นมายังมีกำหนดไปจนถึงอีก 3 ปี หาได้ไม่ เพราะสัญญาเช่าที่มีกำหนดระยะเวลาเช่นว่านั้น ยังหาได้เกิดมีขึ้นไม่

จึงพิพากษายืน