คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1465/2505

การที่จะถือว่าการเช่าได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ฯ หรือไม่นั้น จะต้องพิจารณาว่าเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือไม่เป็นหลัก ถ้าเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยแม้จะใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจการค้า ฯ ด้วย ก็ย่อมได้รับความคุ้มครอง แต่ถ้าไม่ใช่เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่เพื่อประกอบธุรกิจการค้า ฯ แม้จะอยู่อาศัยด้วยก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง

การที่จะวินิจฉัยว่าเช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการค้านั้น จะต้องคำนึงถึงความเป็นจริงแห่งการเช่าเป็นสำคัญ จะเพ่งเล็งเฉพาะข้อความในสัญญาเป็นประมาณไม่ได้ เช่าที่ดินเนื้อที่เพียง 104 ตารางวา ปลูกบ้านไว้ถึง 8 หลัง ใช้อยู่อาศัยส่วนตัวเพียงหลังเดียว นอกนั้นปลูกให้คนอื่นเช่าเพื่อหาผลประโยชน์จากค่าเช่า แม้สัญญาเช่าจะระบุว่าเช่าเพื่อปลูกบ้านอาศัยก็ตาม การใช้ที่เช่าก็ผิดจากจุดประสงค์ของการเช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาแล้ว แม้จะมีบ้านที่ใช้อยู่อาศัยเองหลังหนึ่ง ก็ยังต้องถือว่าเช่าที่รายนี้เพื่อการค้า

การที่ผู้ให้เช่าที่ดินให้ความยินยอมในการที่ผู้เช่าเอาบ้านให้เช่านั้น หามีผลให้การเช่าเพื่อการค้าเปลี่ยนไปเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยไม่

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์เนื้อที่ ๑๐๔ ตารางวา ตามสำเนาสัญญาท้ายฟ้อง จำเลยนำที่ดินนี้ไปหาประโยชน์โดยปลูกโรงเรือนให้ผู้อื่นเช่า บัดนี้ สิ้นอายุการเช่าแล้ว โจทก์ได้บอกเลิกสัญญาจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ขอให้บังคับให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปและส่งที่พิพาทคืน

จำเลยให้การว่า เช่าเพื่ออยู่อาศัยเอง ที่ดินที่เหลือจากปลูกเคหะอยู่อาศัยก็ต่อเนื่องเป็นบริเวณเคหะอยู่อาศัยก็ต่อเนื่องเป็นบริเวณเคหะที่จำเลยอยู่อาศัยจำเลยปลูกบ้านเล็ก ๆ หลายหลังให้ญาติอยู่อาศัยแล้วต่อมาให้เช่าโดยโจทก์ยินยอม จำเลยยังอยู่อาศัยในเคหะซึ่งปลูกในที่ดินนี้ จึงได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ

คู่ความแถลงการรับข้อเท็จจริงกันบางประการแล้วแถลงไม่ติดใจสืบพยาน ขอให้ศาลชี้ขาดในข้อกฎหมาย

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้จำเลยรื้อถอนโรงเรือนออกไปและส่งที่ดินพิพาทแก่โจทก์

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า

๑. การที่จะถือว่าการเช่าของจำเลยจะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ หรือไม่นั้น ข้อสำคัญอยู่ที่ว่าเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือไม่เป็นหลัก หากว่าเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยแล้ว จะใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจการค้า ฯ ด้วยหรือไม่ก็ตาม ย่อมได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายดังกล่าวนั้น แต่ถ้าไม่ใช่เช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย หากแต่เช่าเพื่อประกอบธุรกิจการค้า ฯ แม้จะอยู่อาศัยด้วยก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง ดังที่ฎีกาที่ ๕๙๕/๒๔๙๘ วางหลักไว้แล้ว

๒. การที่จะวินิจฉัยว่า การเช่ารายนี้เป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือว่าเช่าเพื่อการค้านั้น ศาลจะต้องคำนึงถึงความเป็นจริงแห่งการเช่าเป็นสำคัญ จะเพ่งเล็งเฉพาะข้อความในสัญญาเป็นประมาณมิได้ ที่เช่ารายนี้มีเนื้อที่ ๑๐๔ ตารางวามีบ้านของจำเลยปลูกไว้ถึง ๘ หลัง และคู่ความก็แถลงรับกันว่าจำเลยปลูกอยู่อาศัยเป็นส่วนตัวเพียงหลังเดียว ส่วนอีก ๗ หลังนั้นจำเลยปลูกให้คนอื่นเช่า ทั้งจำเลยไม่ได้นำสืบว่ามิได้ให้เช่าบ้านเพื่อหาประโยชน์ในการค้า ก็ต้องฟังว่าเพื่อหาผลประโยชน์เป็นค่าเช่าอันมีลักษณะเป็นการค้า การใช้ที่เช่ารายนี้จึงผิดจากจุดประสงค์ของการเช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญา แม้จะมีบ้านที่จำเลยใช้อยู่อาศัยเองหลังหนึ่ง ก็ยังต้องถือว่าจำเลยเช่าที่รายนี้เพื่อการค้าอยู่นั่นเอง การเช่าของจำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครอง

๓. การที่โจทก์ให้ความยินยอมในการที่จำเลยเอาบ้านให้เช่านั้น มีผลเพียงว่าจำเลยไม่ได้ทำผิดสัญญาเช่าเท่านั้น หามีผลให้การเช่าเพื่อการค้าเปลี่ยนไปเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่ เมื่อการเช่าของจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ สัญญาเช่าก็สิ้นอายุและโจทก์ได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว จำเลยไม่ยอมออกไป โจทก์ก็ย่อมฟ้องจำเลยได้

พิพากษายืน