คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1500/2498

คำว่า "เคหะ" อันจะได้รับความคุ้มครองตาม ม.3 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2490 นั้น ก.ม.ประสงค์จะคุ้มครองการเช่าอันใช่เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก กล่าวคือเมื่อใช่เป็นที่อยู่อาศัยแล้วก็ไม่ต้องไปคำนึงถึงว่าจะใช้เป็นที่ประกอบธุระกิจการค้าหรืออุตสาหกรรมด้วยเป็นส่วนประธานหรืออุปกรณ์และในทางกลับกันจะเห็นได้ว่า ก.ม.มิได้มุ่งคุ้มครอบการเช่าเพื่อประกอบกิจธุระการค้าหรืออุตสาหกรรมโดยคู่สัญญามิได้มีเจตนาใช้เป็นที่อยู่อาศัย

ในการที่จะพิจารณาว่าการเช่าที่ปลูกสร้างใดจะเข้าอยู่ในบังคับแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ ดังกล่าวแล้วหรือไม่จะถือเอาการปฏิบัติของผู้เช่าฝ่ายเดียวเป็นข้อวินิจฉัยหาพอไม่ ฉนั้นการที่จะดูว่าผู้เช่าอาศัยอยู่ในเคหะนั้นหรือไม่แต่อย่างเดียวจึงยังไม่พอเพียงกับความประสงค์ของ ก.ม.ในการวินิจฉัยปัญหาเช่นว่านี้ จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาที่ทำสัญญากันประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆ เช่นสภาพของสิ่งปลูกสร้าง อัตราค่าเช่าทำเลที่ตั้งของสิ่งปลูกสร้าง และการปฏิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่ายเหล่านี้รวมกันว่า การเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้นเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่

เรื่องเจตนาของฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าห้องพิพาทนี้ ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยฟังข้อเท็จจริงมาแล้วว่าจำเลยมีเจตนาเช่าเพื่อการค้ามาแต่เดิม และได้ประกอบธุริกิจการค้าตั้งแต่เริ่มเช่าตลอดมาจนบัดนี้ซึ่งศาลฎีกาจะต้องฟังความโดย ม. 250 ป. วิ.แพ่ง

จำเลยมิได้ยกข้อต่อสู้เรื่องโจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยไว้ในค่าให้การและเมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งแสดงว่าประเด็นในคดีนี้มีเฉพาะเรื่องจำเลยเช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบการค้าจำเลยก็ได้หาโต้แย้งคัดค้านประการใด ไม่ต้องถือว่าคดีนี้ไม่มีประเด็นโต้เถียงอันจะต้องวินิจฉัยในเรื่องการบอกกล่าวแม้ศาลชั้นต้นจะได้วินิจฉัยความข้อนี้มาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยหยิบยกขึ้นอุทธรณ์ก็ตาม ศาลอุทธรณ์ย่อมทรงไว้ซึ่งอำนาจจะไม่วินิจฉัยให้โดยถือว่าคดีไม่มีประเด็นโต้เถียงกัน

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่และเรียกสถานที่เข้าคืน

จำเลยให้การต่อสู้ว่าได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้อง

ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ขับไล่จำเลย

จำเลยฎีกาเป็นปัญหาข้อ ก.ม. ๓ ข้อ คือ

(๑) จำเลยอยู่อาศัยกับครอบครัวในห้องพิพาท แม้จะฟังว่าจำเลยได้ทำการค้าด้วย ก็ต้องถือว่าห้องพิพาทเป็นเคหะที่ได้รับความคุ้มครองตาม ม.๓ แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ(ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๔๙๐

(๒) ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าแม้ชั้นแรกจำเลยจะได้อยู่อาศัย เมื่อต่อมาได้เปลี่ยนวัตถุประสงค์ไปประกอบการค้าจำเลยย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองนั้น ก.ม.ควบคุมค่าเช่าไม่ได้บัญญัติไว้ดังนั้น

(๓) การเลิกสัญญาเช่า ตาม ป.พ.พ.ม. ๓๘๖ ต้องมีการแสดงเจตนาบอกเลิกต่อกันจะถือเอาการที่โจทก์ไปร้องต่ออนุกรรมการเป็นการแสดงเจตนาบอกเลิกไม่ได้ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าคดีไม่มีประเด็นนั้นตาม ก.ม.เมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยความข้อนี้มา คดีย่อมมีประเด็นในชั้นอุทธรณ์ให้จำเลยอุทธรณ์ได้

ในปัญหาข้อ (๑) ศาลฎีกาได้วินิจฉัย คำว่า "เคหะ " อันจะได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ (ฉบับที่ ๒) พ.ศ.๒๔๙๐ ไว้แล้วตามคำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๙๙ ถึง ๑๑๔๗/๒๔๙๑ คดีระหว่างพระเจ้าวรวงค์เธอพระองค์เจ้าจุลจักรพงษ์ โดยนายสถิตย์ นิยมศิลป์ ผู้รับมอบอำนาจ จ. นายจงโหงว แซ่จู กับพวก จำเลยว่า ก.ม.ประสงค์จะคุ้มครองการเช่าอันใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นหลัก+ คือเมื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยแล้วก็ไม่ต้องไปคำนึงถึงว่าจะใช้เป็นที่ประกอบธุระกิจการค้าหรืออุตสาหกรรมด้วยเป็นส่วนประธานหรืออุปกรณ์ และในทางกลับกันจะเห็นได้ว่า ก.ม.มิได้มุ่งคุ้มครองการเช่าเพื่อประกอบธุระกิจการค้าหรืออุตสาหกรรมโดยคู่สัญญามิได้มีเจตนาใช้เป็นที่อยู่อาศัย เพราะฉะนั้นในการที่จะพิจารณาว่าการเช่าสิ่งปลูกสร้างใดจะเข้าอยู่ในบังคับแห่ง พ.ร.บ.ควบคุ้มค่าเช่า ฯ ดังกล่าว แล้วหรือไม่ จะถืออาการปฏิบัติของผู้เช่าฝ่ายเดียวเป็นข้อวินิจฉัยหาพอไม่ เพราะถ้าถือเช่นนั้นแล้ว+ก็จะกลายเป็นว่าการเช่าสิ่งปลูกสร้างเพื่อใช้เป็นที่ประกอบธุระกิจการค้าหรืออุตสาหกรรมแต่อย่างเดียว โดยคู่สัญญามิได้ประสงค์จะทำสัญญากันเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยซึ่งมิได้ตกอยู่ในบังคับแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯ นั้นก็จะกลายมาอยู่ในความควบคุมแห่ง พ.ร.บ. โดยการที่ผู้เช่าเข้ามาใช้สิ่งปลูกสร้างนั้นเป็นที่อยู่อาศัยแม้ว่าการเข้ามานั้นจะเป็นการผิดสัญญาเช่า ที่ทำไว้ก็ตาม ซึ่งเห็นได้ชัดว่า พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่า ฯ มิได้มีความมุ่งหมายเช่นนั้น และตามถ้อยคำแห่งบทวิเคราะห์ศัพท์คำว่า "เคหะ" ก็มิได้มีบัญญัติคำว่า "ผู้เช่า " ใช้เป็นที่อยู่อาศัยฉะนั้นการที่จะดูแต่เพียงว่าผู้เช่าอาศัยอยู่ในเคหะนั้นหรือไม่แต่อย่างเดียวจึงยังไม่พอเพียงกับความประสงค์ของ ก.ม. ในการวินิจฉัยปัญหาเช่นว่านี้จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาที่ทำสัญญากันประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆ เช่น สภาพของสิ่งปลูกสร้าง อัตราค่าเช่า ทำเลที่ตั้งของสิ่งปลูกสร้าง และการปฏิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่ายเหล่านี้รวมกันว่าการเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้นเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่

เรื่องเจตนาของฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าห้องพิพาทนี้ ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยฟังข้อเท็จจริงมาแล้วว่าจำเลยมีเจตนาเช่าเพื่อการค้ามาแต่เดิมและได้ประกอบธุระกิจการค้าตั้งแต่เริ่มเช่าตลอดมาจนบัดนี้ ซึ่งศาลฎีกาจะต้องฟังความโดย ม.๒๕๐ แห่ง ป.วิ.แพ่ง ฎีกาจำเลยในข้อนี้จึงฟังไม่ขึ้น

สำหรับปัญหาข้อ ๒ นั้นเมื่อได้วินิจฉัยและฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยมีเจตนาเช่าห้องพิพาทเพื่อการค้ามาแต่เดิมและได้ประกอบธุระกิจการค้าตั้งแต่เริ่มเช่าตลอดมาจนบัดนี้แล้วก็ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยถึงฎีกาจำเลยในข้อนี้เป็นอันตกไป

ส่วนปัญหาข้อที่ ๓ ที่จำเลยฎีกาว่าการเลิกสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ.ม. ๓๘๖ ต้องมีการแสดงเจตนาบอกเลิกต่อกันจะถือเอาการที่โจทก์ไปร้องต่ออนุกรรมการเป็นการแสดงเจตนาบอกเลิกไม่ได้ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าคดีไม่มีประเด็น ไม่ชอบนั้นจำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้เมื่อโจทก์ไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยไว้ในคำให้การและเมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งแสดงว่าประเด็นในดคีนี้มีฉะเพาะเรื่องจำเลยเช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบการค้าจำเลยก็หาได้โต้แย้งคัดค้านประการใด ไม่ต้องถือว่าคดีนี้ไม่มีประเด็นโต้เถียงอันจะต้องวินิจฉัยในเรื่องการบอกกล่าว แม้ศาลชั้นต้นจะได้วินิจฉัยความข้อนี้มาซึ่งเป็นเหตุให้จำเลยหยิบยกขึ้นอุทธรณ์ก็ตาม ศาลอุทธรณ์ย่อมทรงไว้ซึ่งอำนาจไม่วินิจฉัยให้โดยถือว่าคดีไม่มีประเด็นโต้เถียงกัน ฎีกาจำเลยข้อนี้ตกไปอีก ศาลฎีกาจึงพิพากษายืนให้จำเลยเสียค่าทนายชั้นฎีกา ๑๐๐ บาท แทนโจทก์