คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1514/2528

จำเลยทำสัญญาขายฝากบ้านไว้แก่โจทก์โดยไม่ได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีเงื่อนไขว่าหากจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนดโจทก์มีสิทธิรื้อถอนเอาบ้านไปได้ดังนี้รูปเรื่องเป็นการขายฝากบ้าน ซึ่งบ้านยังคงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ตามเดิมจนกว่าจำเลยจะไม่ไถ่คืน และโจทก์ได้รื้อถอนเอาไปถ้าจำเลยไถ่คืนแล้วก็ไม่มีทางที่บ้านนั้น จะแปรสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ไปได้ดังนี้ สัญญาที่ทำไว้จึงเป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ หาใช่เป็นสัญญาซื้อขายไม้ที่ปลูกสร้างบ้าน ซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์ไม่เมื่อทำสัญญากันเองและมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 ประกอบมาตรา 456 โจทก์จะนำมาฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ (โปรดดูคำพิพากษาฎีกาที่ 788/2497 และ 923/2485)

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ขายไม้ที่ปลูกบ้านเลขที่ 315/20 ไว้แก่โจทก์เป็นเงิน10,000 บาท โดยมีข้อตกลงกันว่าเมื่อครบกำหนด 5 เดือนจำเลยจะเอาเงินมาคืน หากไม่คืนก็ให้การขายนั้นมีผลและให้โจทก์รื้อถอนไม้ที่ปลูกนั้นไปได้ เมื่อล่วงเลยกำหนด 5 เดือน โจทก์ให้จำเลยส่งมอบบ้านแก่โจทก์ จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยส่งมอบบ้านแก่โจทก์

จำเลยให้การว่า จำเลยกู้ยืมเงินโจทก์ 10,000 บาท สัญญาขายฝากอำพรางสัญญากู้ยืม และเป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงตกเป็นโมฆะ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยเป็นเจ้าของบ้านเลขที่ 315/20 หมู่ที่ 2 ตำบลประชาธิปัตย์อำเภอธัญบุรี จังหวัดปทุมธานี ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินของผู้มีชื่อ จำเลยได้ขายฝากบ้านดังกล่าวไว้แก่โจทก์ตามสำเนาสัญญาขายฝากเอกสารหมาย จ.2 ในสัญญาระบุว่าผู้ขายฝากได้ขายฝากบ้านเลขที่ 315/20 ไว้แก่ผู้ซื้อฝากเป็นเงิน 10,000 บาท คู่สัญญาตกลงกันว่าผู้ขายฝากจะต้องไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากนี้ภายในกำหนดเวลา 5 เดือน มิฉะนั้นแล้วผู้ขายฝากยอมให้ทรัพย์หลุดเป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อฝาก และหากไม่ไถ่คืนให้รื้อถอนเรือนไปได้

ปัญหาข้อแรกที่โจทก์ฎีกาว่า สัญญาซื้อขายบ้านรายนี้มีเงื่อนไขให้ผู้ซื้อมีสิทธิรื้อถอนเอาบ้านไปได้ ย่อมไม่เป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น เห็นว่าคดีนี้รูปเรื่องเป็นการขายฝากบ้านเลขที่ 315/20 ซึ่งบ้านดังกล่าวยังคงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์อยู่ตามเดิมจนกว่าจำเลยจะไม่ไถ่คืนและโจทก์ได้รื้อถอนเอาไป และถ้าจำเลยไถ่คืนแล้วก็ไม่มีทางที่บ้านนั้นจะแปรสภาพเป็นสังหาริมทรัพย์ไปได้ ดังนั้นสัญญาที่ทำไว้จึงเป็นสัญญาขายฝากอสังหาริมทรัพย์หาใช่เป็นสัญญาซื้อขายไม้ที่ปลูกสร้างบ้านซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์ตามที่โจทก์กล่าวมาในฟ้องไม่ เมื่อทำสัญญากันเองและมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมเป็นโมฆะเสียเปล่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491ประกอบด้วย มาตรา 456 โจทก์จะนำมาฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

พิพากษายืน