คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1626/2492

การพิจารณาว่าสิ่งปลูกสร้างใดเป็นเคหะตามความหมายแห่งพ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ หรือไม่นั้นจะดูแต่เพียงผู้เช่าอาศัยอยู่ในสิ่งปลูกสร้างนั้นหรือไม่แต่อย่างเดียวยังหาเพียงพอกับความประสงค์ของกฎหมายไม่ แต่จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาทำสัญญากัน ประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่นๆเช่นสภาพของสิ่งปลูกสร้าง อัตราค่าเช่า ทำเลที่ตั้งสิ่งปลูกสร้างและการปฏิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่ายประกอบกันว่า การเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้น เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือไม่(อ้างฎีกาที่ 1099-1147/2491)

การเช่าจะอยู่ในความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าหรือไม่นั้น เป็นหน้าที่ของผู้เช่าจะต้องนำสืบแสดงเมื่อตามฟ้องคำให้การและคำแถลงรับของคู่ความไม่เพียงพอที่จะชี้ว่าทรัพย์รายนี้เป็นเคหะตามพ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าเมื่อผู้เช่าไม่ติดใจสืบพยาน ผู้เช่าก็ต้องแพ้คดี

โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายในคดีฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่า โดยเรียกค่าเสียหายเป็นรายเดือนๆ ละ 100 บาทคดีได้ความว่าจำเลยเช่าตึกรายนี้จำเลยมีค่าเช่าเดือนละ 80 บาท ฉะนั้นเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยโดยชอบแล้วจำเลยไม่ยอมออกไป โจทก์ย่อมต้องเสียหาย ศาลก็เห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 80 บาทได้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าตึกแถวของโจทก์ 1 หลัง สัญญาเช่าได้สิ้นอายุ โจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลยแล้ว จำเลยไม่ยอมออกจึงขอให้ขับไล่ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายสำหรับเงินกินเปล่าซึ่งโจทก์ควรจะได้ 5,000 บาท และค่าเช่า 2 เดือน ๆ ละ 100 บาทซึ่งมีผู้มาขอเช่าจำเลยต่อสู้ว่า ห้องที่จำเลยเช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ย่อมได้รับความคุ้มครองจากพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า 2489 โดยโจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่ คู่ความรับกันในข้อเท็จจริง และขอให้ศาลชี้ขาดตัดสินคดีแล้ววินิจฉัยว่า คดีของจำเลยได้รับความคุ้มครองของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า 2489 พิพากษายกฟ้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จะพิจารณาสิ่งปลูกสร้างใดเป็นเคหะตามความหมายแห่งพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า (ฉบับที่ 2) 2490 หรือไม่ จะดูแต่เพียงผู้เช่าอาศัยอยู่ในสิ่งปลูกสร้างนั้นหรือไม่อย่างยังหาเพียงพอกับความประสงค์ของกฎหมายไม่ แต่จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาทำสัญญากัน ประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆ เช่น สภาพของสิ่งปลูกสร้างอัตราค่าเช่าทำเลที่ตั้งสิ่งปลูกสร้างและการปฏิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่ายประกอบกับว่าการเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้น เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือไม่

ข้อที่ว่าการเช่าจะอยู่ในความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าหรือไม่นั้น เป็นหน้าที่ของผู้เช่าจะต้องนำสืบ แต่คดีนี้คู่ความตกลงกันขอให้ศาลชี้ขาดตัดสินคดี โดยไม่ต้องสืบพยานตามคำฟ้องและคำให้การและคำแถลงรับรอง คู่ความไม่เพียงพอที่จะชี้ขาดว่าทรัพย์เช่ารายนี้เป็นเคหะตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าเมื่อจำเลยเป็นผู้เช่าไม่ติดใจสืบพยานแล้ว จำเลยต้องแพ้คดี

ข้อที่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหาย เมื่อโจทก์ไม่สืบพยานก็ไม่มีทางกำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายตามจำนวนที่กล่าวในฟ้องคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเป็นรายเดือน ๆ ละ 100 บาทคดีได้ความว่าจำเลยได้เช่าตึกรายนี้มีราคาค่าเช่าเดือนละ 80 บาท เมื่อโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยโดยชอบแล้ว จำเลยไม่ยอมออกไปโจทก์ย่อมต้องเสียหาย ศาลเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 80 บาท และตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142(4)ศาลมีอำนาจพิพากษาให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จนถึงกับชำระเสร็จตามคำพิพากษาได้

พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ 80 บาท จนกว่าจะออกจากที่เช่า