คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1626/2492

การพิจารณาว่าสิ่งปลูกสร้างใดเป็นเคหะตามความหมายแห่ง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ฯหรือไม่นั้นจะดูแต่เพียงผู้เช่าอาศัยอยู่ในสิ่งปลูกสร้างนั้นหรือไม่แต่อย่างเดียวยังหาเพียงพอกับความประสงค์ของกฎหมายไม่ แต่จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาทำสัญญากัน ประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆ เช่นสภาพของสิ่งปลูกสร้าง อัตราค่าเช่า ทำเลที่ตั้งสิ่งปลูกสร้างและการปฏิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่ายประกอบกันว่า การเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้น เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือไม่

(อ้างฎีกาที่ 1099-1147/2491)

การเช่าจะอยู่ในความคุ้มครองตามพ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าหรือไม่นั้น เป็นหน้าที่ของผู้เช่าจะต้องนำสืบแสดงเมื่อตามฟ้องคำให้การและคำแถลงรับรองของคู่ความไม่เพียงพอที่จะชี้ว่าทรัพย์รายนี้เป็นเคหะตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าเมื่อผู้เช่าไม่ติดใจสืบพะยาน ผู้เช่าก็ต้องแพ้คดี

โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายในคดีฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่า โดยเรียกค่าเสียหายเป็นรายเดือน ๆ ละ 100 บาท คดีได้ความว่าจำเลยเช่าตึกรายนี้มีค่าเช่าเดือนละ 80 บาท ฉะนั้นเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยโดยชอบแล้วจำเลยไม่ยอมออกไป โจทก์ย่อมต้องเสียหาย ศาลก็เห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ 80 บาทได้

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้เช่าตึกแถวของโจทก์ ๑ หลัง สัญญาเช่าได้สิ้นอายุ โจทก์บอกเลิกสัญญากับจำเลยแล้ว จำเลยไม่ยอมออก จึงขอให้ขับไล่ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายสำหรับเงินกินเปล่า ซึ่งโจทก์ควรจะได้ ๕๐๐๐ บาท และค่าเช่า ๒ เดือน ๆ ละ ๑๐๐ บาทซึ่งมีผู้มาขอเช่าจำเลยต่อสู้ว่า ห้องที่จำเลยเช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย ย่อมได้รับความคุ้มครองจาก พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ๒๔๘๙ โดยโจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่ คู่ความรับกันในข้อเท็จจริง และขอให้ศาลชี้ขาดตัดสินคดีแล้ววินิจฉัยว่า คดีของจำเลยได้รับความคุ้มครองของ พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ๒๔๘๙ พิพากษายกฟ้อง ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า การที่จะพิจารณาสิ่งปลูกสร้างใดเป็นเคหะตามความหมายแห่งพ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า(ฉบับที่ ๒)๒๔๙๐ หรือไม่ จะดูแต่เพียงผู้เช่าอาศัยอยู่ในสิ่งปลูกสร้างนั้นหรือไม่อย่างยังหาเพียงพอกับความประสงค์ของกฎหมายไม่ แต่จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาทำสัญญากัน ประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆ เช่นสภาพของสิ่งปลูกสร้างอัตราค่าเช่าทำเลที่ตั้งสิ่งปลูกสร้าง และการปฏิบัติของคู่สัญญาแต่ละฝ่ายประกอบกับว่าการเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้น เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือไม่

ข้อที่ว่าการเช่าจะอยู่ในความคุ้มครองตามพ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าหรือไม่นั้น เป็นหน้าที่ของผู้เช่าจะต้องนำสืบ แต่คดีนี้คู่ความตกลงกันขอให้ศาลชี้ขาดตัดสินคดี โดยไม่ต้องสืบพะยาน ตามคำฟ้องและคำให้การและคำแถลงรับรองคู่ความไม่เพียงพอที่จะชี้ขาดว่าทรัพย์เช่ารายนี้เป็นเคหะตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า เมื่อจำเลยเป็นผู้เช่าไม่ติดใจสืบพะยานแล้ว จำเลยต้องแพ้คดี

ข้อที่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหาย เมื่อโจทก์ไม่สืบพะยานก็ไม่มีทางกำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายตามจำนวนที่กล่าวในฟ้อง คดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเป็นรายเดือน ๆ ละ ๑๐๐ บาท คดีได้ความว่าจำเลยได้เช่าตึกรายนี้มีราคาเช่าเดือนละ ๘๐ บาท เมื่อโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลยโดยชอบแล้ว จำเลยไม่ยอมอกไปโจทก์ย่อมต้องเสียหาย ศาลเห็นสมควรกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ ๘๐ บาท และตามป.ม.วิ.แพ่ง ม.๑๔๒(๔) ศาลมีอำนาจพิพากษาให้จำเลยใช้ค่าเสียหาย จนถึงกับชำระเสร็จตามคำพิพากษาได้

พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายเดือนละ ๘๐ บาท จนกว่าจะออกจากที่เช่า