คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2/2492

โจทก์ผู้ให้เช่ามีหนังสือไปยังจำเลยผู้เช่าเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2488บอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 31 พฤษภาคม 2489 ในวันใช้พระราชบัญญัติ 2489 จึงยังคงมีสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยอยู่ และโจทก์ได้ยื่นฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยเมื่อวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2490 คดียังอยู่ในระหว่างพิจารณาตลอดมา พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ 2490 ประกาศใช้เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2490 คดีจึงตกอยู่ในบังคับแห่งมาตรา 4แห่งพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ 2490 ต้องใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้บังคับ

การที่จะวินิจฉัยว่าเป็น 'เคหะ' ตามความหมายในพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน 2490 หรือไม่นั้น จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาที่ทำสัญญากัน ประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆ รวมกันว่าการเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้น เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่ การที่ผู้เช่าอยู่ในที่เช่าจะต้องพิจารณาด้วยว่าการอยู่,อยู่ในฐานะอย่างใด

(อ้างฎีกา 1099-1147/2491)

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากตึกเช่า ชั้นพิจารณาคู่ความรับกันว่าสัญญาเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลา และโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทราบตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน 2488 ให้จำเลยออกจากที่เช่า ภายในวันที่ 1 มิถุนายน 2489 แล้วจำเลยต่อสู้ว่า (1) สัญญาเช่าทำกับนายแม้นผู้รับมอบอำนาจเดิม นายสถิตย์มิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยการบอกเลิกสัญญาไม่มีผลตามกฎหมาย (2) จำเลยเช่าสถานที่เป็นที่อยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ (3) หากจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครอง โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่า เพราะจำเลยไม่ได้ผิดนัดชำระค่าเช่า ค่าเช่าค้างโดยโจทก์ไม่มาเก็บ จำเลยนำไปชำระ ก็ไม่ยอมรับ ศาลชั้นต้นฟังว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยไม่ปฏิบัติตาม พิพากษาขับไล่ ศาลอุทธรณ์ฟังว่าจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า พิพากษากลับให้ยกฟ้อง

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การบอกเลิกสัญญาฟังได้ตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาว่า โจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวจำเลยเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2488 จริง แต่ในหนังสือนี้บอกว่า "ข้าพเจ้าขอแจ้งล่วงหน้ามายังท่านว่า ข้าพเจ้าบอกเลิกเพิกถอนสัญญาเช่าทั้ง 3 ฉบับที่ระบุข้างต้นนี้ ในวันที่ 31 พฤษภาคม 2489" ฉะนั้นในวันใช้พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า พ.ศ. 2489 คงมีสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยอยู่ และคดีนี้โจทก์ยื่นฟ้องเมื่อวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2490 คดีอยู่ระหว่างพิจารณามาจนบัดนี้ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า พ.ศ. 2490 ประกาศใช้เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2490 จึงเป็นอันว่าคดีตกอยู่ในบังคับมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า พ.ศ. 2490ซึ่งให้ใช้พระราชบัญญัติฉบับนี้บังคับ ฉะนั้นการพิจารณาว่า เคหะรายนี้จะอยู่ในความควบคุมตามพระราชบัญญัติหรือไม่ จึงต้องพิจารณาคำว่า เคหะ ตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า 2490 ซึ่งจะต้องวินิจฉัยถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาทำสัญญากัน ประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆ รวมกันว่า การเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้นเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่ การที่ผู้เช่าอยู่ในที่เช่านั้น จะต้องพิจารณาด้วยว่าการอยู่นั้นอยู่ในฐานะอย่างใด คดีนี้ศาลแพ่งไปเผชิญสืบแล้วงดสืบพยานเสีย คดีสมควรให้คู่ความนำสืบกันต่อไป

พิพากษายกคำพิพากษาศาลล่างทั้ง 2 ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาแล้วพิพากษาใหม่