คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2/2492

โจทก์ผู้ให้เช่ามีหนังสือไปยังจำเลยผู้เช่าเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2488 บอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 31 พฤษภาคม 2489 ในวันใช้ พ.ร.บ. 2489 จึงยังคงมีสัญญาเช่าระหว่างโจทก์, จำเลยอยู่และโจทก์ได้ยื่นฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยเมื่อวันที่ 6 กุมภาพันธ์ 2490 คดียังอยู่ในระหว่างพิจารณาตลอดมา พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่า ฯ 2490 ประกาศใช้เมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2490 คดีจึงตกอยู่ในบังคับแห่งมาตรา 4 แห่ง พ.ร.บ.ควบคุมค่า ฯ 2490 ต้องใช้ พ.ร.บ.ฉะบับนี้บังคับ

การที่จะวินิจฉัยว่าเป็น "เคหะ" ตามความหมายใน พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่า ในภาวะคับขัน 2490 หรือไม่นั้น จะต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาที่ทำสัญญากัน ประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆ รวมกันว่าการเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้น เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่ การที่ผู้เช่าอยู่ในที่เช่าจะต้องพิจารณาด้วยว่าการอยู่, อยู่ในฐานะอย่างใด (อ้างฎีกา 1099-1147/2491)

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกตึงเช่า ชั้นพิจารณาคู่ความรับการกันว่าสัญญาเช่าาไม่มีกำหนดเวลาและโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยทราบตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน ๒๔๘๘ ให้จำเลยออกจากที่เช่า ภายในวันที่ ๑ มิถุนายน ๒๔๘๙ แล้ว จำเลยต่อสู้ว่า (๑) สัญญาเช่าทำกับนายแม้นผู้รับมอบออำนาจเดิม นายสถิตย์มิได้เป็นคู่สัญญากับจำเลย การบอกเลิกสัญญาไม่มีผลตามกฎหมาย (๒) จำเลยเช่าสถานที่เป็นที่อยู่อาศัยเป็นส่วนใหญ่ ได้รับความคุ้มครอบตาม พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่า ฯ (๓)หากจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครอบ โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่า เพราะจำเลยไม่ได้ผิดชำระค่าเช่า ค่าเช่าค้างโดยโจทก์ไม่มาเก็บ จำเลยนำไปชำระก็ไม่ยอมรับ ศาลชั้นต้นฟังว่าโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยไม่ปฏิบัติตามพิพากษาขับไล่ ศาลอุทธรณ์ฟังว่าจำเลยได้รับความคุ้มครอบตาม พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่า พิพากษากลับให้ยกฟ้อง

โจทก์ฎีกา,

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า การบอกเลิกสัญญาฟังได้ตามข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยมาว่า โจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวจำเลยเมื่อเดือนพฤศจิกายน ๒๔๘๘ จริง แต่ในหนังสือนี้บอกว่า "ข้าพเจ้าขอแจ้งล่วงหน้ามายังท่านว่า ข้าพเจ้าบอกเลิกเพิกถอนสัญญาเช่าทั้ง ๓ ฉะบับที่ระบุข้างต้นนี้ ในวันที่ ๓๑ พฤษภาคม ๒๔๘๙" ฉะนั้นในวันใช้ พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่า พ.ศ. ๒๔๘๙ คงมีสัญญาเช่าระหว่างโจทก์,จำเลยอยู่ และคดีนี้โจทก์ยื่นฟ้องเมื่อวันที่ ๖ กุมภาพันธ์ ๒๔๙๐ คดีอยู่ระหว่างพิจารณามาจนบัดนี้ พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่า พ.ศ. ๒๔๙๐ ประกาศใช้เมื่อวันที่ ๘ กรกฎาคม ๒๔๙๐ จึงเป็นอันว่าคดีตกอยู่ในบังคับมาตรา ๔ แห่ง พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่า พ.ศ. ๒๔๙๐ ซึ่งให้ใช้ พ.ร.บ. ฉะนับนี้บังคับ ฉะนั้นการพิจารณาว่า เคหะรายนี้จะอยู่ในความควบคุมตาม พ.ร.บ. หรือไม่ จึงต้องพิจารณาคำว่า เคหะ ตาม พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่า ๒๔๙๐ ซึ่งจะต้องวินิจฉัยถึงเจตนาของคู่กรณีในเวลาทำสัญญากัน ประกอบกับเหตุผลแวดล้อมอื่น ๆ รวมกันว่า การเช่าสิ่งปลูกสร้างนั้นเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือมิใช่ การที่ผู้เช่าอยู่ในที่เช่านั้น จะต้องพิจารณาด้วยว่าการอยู่นั้นอยู่ในฐานะอย่างใด คดีนี้ศาลแพ่งไปเผชิญสืบแล้ว งดสืบพะยานเสีย

คดีสมควรให้คู่ความนำสืบกันต่อไป

พิพากษาคำพิพากษาศาลล่างทั้ง ๒ ให้ศาลชั้นต้นดำเนินการพิจารณาแล้วพิพากษาใหม่