คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 206/2542

สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลย ลงวันที่ทำสัญญาคือ 12 กุมภาพันธ์ 2536 ซึ่งกำหนดอายุการเช่า ไว้เป็นเวลา 20 ปี 2 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2536 เป็นต้นไปจนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2556 ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียน การเช่า สัญญาดังกล่าวนี้ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี คือมีผลบังคับจนถึงวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2539 ข้อกำหนดต่าง ๆ ทุกข้อในสัญญาเช่าพิพาทย่อมมีผลผูกพันคู่สัญญาตามระยะเวลาดังกล่าวเช่นกัน ดังนี้ ข้อกำหนดให้ผู้เช่าและ ผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญา ให้เรียบร้อยภายในวันที่ 31 มีนาคม 2536 ตามข้อ 5 และ 6 แห่งสัญญาเช่าพิพาท ย่อมมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามตราบเท่าที่สัญญาเช่าดังกล่าว มีผลบังคับได้คือวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2539 เช่นกันเมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้อาศัยข้อกำหนดแห่งสัญญาเช่า ข้อที่ 5และ 6 บอกกล่าวเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติ การชำระหนี้คือไปจดทะเบียนการเช่าตั้งแต่วันที่ 26 กันยายน 2537 และฟ้องร้องเพื่อการบังคับใช้สิทธิ ดังกล่าวเป็นคดีนี้เมื่อวันที่ 17 มกราคม 2539 ภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่าพิพาทซึ่งรวมถึงข้อกำหนดข้อ 5 และ 6ยังมีผลบังคับได้ตามกฎหมาย จำเลยจึงมีหน้าที่ที่จะต้อง ปฏิบัติตามข้อผูกพันนั้น จำเลยไม่มีเหตุใด ๆ ที่จะหลุดพ้น ความรับผิดตามสัญญาที่ได้ผูกพันไว้โดยชอบดังกล่าว จึงชอบศาลจะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่านั้นได้ (ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 1/2542)

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาเช่าที่ดินฉบับลงวันที่ 12 กุมภาพันธ์ 2536 สัญญาเลขที่ MKD 055 หากจำเลยไม่ปฏิบัติให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

จำเลยให้การว่า การมอบอำนาจและมอบอำนาจช่วงของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ลายมือชื่อในหนังสือมอบอำนาจเป็นลายมือชื่อปลอม โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง สัญญาเช่ามีจำเลยลงลายมือชื่อเพียงฝ่ายเดียว ส่วนโจทก์มิได้ลงลายมือชื่อในสัญญา ทั้งจำเลยได้แจ้งยกเลิกสัญญาเช่านี้แล้วนายสุมิตร ชาญเมธี ผู้ลงลายมือชื่อในสัญญาเช่าไม่มีอำนาจลงลายมือชื่อกระทำการแทนโจทก์ ทั้งไม่มีการประทับตราของโจทก์ในสัญญา โจทก์และจำเลยจึงไม่มีนิติสัมพันธ์ตามสัญญาเช่านี้การเช่าที่ดินพิพาทเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดการเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงบังคับได้เพียง 3 ปี บัดนี้ครบกำหนดแล้วมูลคดีนี้มิได้เกิดในเขตอำนาจศาลชั้นต้นและจำเลยมีภูมิลำเนาอยู่นอกเขตศาลชั้นต้นโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนการเช่าที่ดินโฉนดเลขที่ 14708 ตำบลโคกหม้อ อำเภอเมืองราชบุรี จังหวัดราชบุรี ให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาให้ถือเอาคำพิพากษาศาลอุทธรณ์แทนการแสดงเจตนาของจำเลย

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาเช่าที่ดินพิพาทมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าจึงมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี แม้จะมีข้อกำหนดตกลงให้ไปจดทะเบียนการเช่า โจทก์ก็ไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิการเช่าได้ตามแนวคำพิพากษาฎีกาที่ 2521/2519 และ 1800-1803/2535 นั้นศาลฎีกาโดยมติที่ประชุมใหญ่เห็นว่า ข้อเท็จจริงแห่งคดีฟังเป็นยุติว่า สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยลงวันที่ทำสัญญาคือ 12 กุมภาพันธ์ 2536 ปรากฏตามเอกสารหมาย จ.7 ซึ่งกำหนดอายุการเช่าไว้เป็นเวลา 20 ปี 2 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2536 เป็นต้นไปจนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2556 ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าสัญญาดังกล่าวนี้ย่อมมีผลบังคับได้เพียง 3 ปี คือมีผลบังคับจนถึงวันที่1 กุมภาพันธ์ 2539 ข้อกำหนดต่าง ๆ ทุกข้อในสัญญาเช่าพิพาทย่อมมีผลผูกพันคู่สัญญาตามระยะเวลาดังกล่าวเช่นกันกล่าวโดยเฉพาะคือ ข้อกำหนดให้ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาให้เรียบร้อยภายในวันที่ 31 มีนาคม 2536 ตามข้อ 5 และ 6 แห่งสัญญาเช่าพิพาทเอกสารหมาย จ.7 นั้น ย่อมมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยให้ต้องปฏิบัติตามตราบเท่าที่สัญญาเช่าดังกล่าวมีผลบังคับได้คือวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2539 เช่นกัน ดังนี้ เมื่อข้อเท็จจริงแห่งคดีปรากฏว่าโจทก์ได้อาศัยข้อกำหนดแห่งสัญญาเช่าข้อที่ 5 และ 6 บอกกล่าวเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้คือไปจดทะเบียนการเช่าตั้งแต่วันที่ 26 กันยายน 2537 ตามเอกสารหมาย จ.9และฟ้องร้องเพื่อการบังคับใช้สิทธิดังกล่าวเป็นคดีนี้เมื่อวันที่ 17 มกราคม 2539 ภายในระยะเวลาที่สัญญาเช่าพิพาทซึ่งรวมถึงข้อกำหนดข้อ 5 และ 6 ยังมีผลบังคับได้ตามกฎหมายจำเลยจึงมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามข้อผูกพันนั้น จำเลยไม่มีเหตุใด ๆ ที่จะหลุดพ้นความรับผิดตามสัญญาที่ได้ผูกพันไว้โดยชอบดังกล่าว

พิพากษายืน