คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 315/2496

ผู้เช่าและผู้ให้เช่าทำสัญญายอมความกันว่า ผู้เช่ายอมออกจากห้องเช่าชั่วคราวเพื่อให้เจ้าของห้อง คือผู้ให้เช่าทำการซ่อมแซมห้องเช่าเมื่อซ่อมแล้ว ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเข้ามาอยู่ในห้องที่เคยเช่าได้ ส่วนอัตราค่าเช่าตกลงกันให้คนกลางกำหนด ดังนี้ เป็นสัญญากันครบถ้วนตั้งแต่วันทำสัญญายอมความกันแล้ว

แม้คนกลางจะไม่ยอมเป็นผู้กำหนดอัตราค่าเช่าให้สิทธิของผู้เช่าที่จะเข้าอยู่ในห้องพิพาทก็ยังคงมีอยู่ส่วนอัตราค่าเช่าคู่กรณีมีทางที่จะขอให้ศาลชี้ขาดได้ฉะนั้นเมื่อฝ่ายผู้ให้เช่าได้นำห้องพิพาทไปให้ผู้อื่นเช่าเสียผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ผู้เช่าจะฟ้องศาลขอเข้าอยู่ในห้องพิพาทนั้นบุคคลภายนอกได้เข้าอยู่เสียแล้วจึงเป็นเรื่องวัตถุแห่งหนี้ ไม่เปิดช่องให้บังคับได้ผู้เช่าคงฟ้องได้แต่เรียกค่าเสียหายจากผู้ให้เช่า

โจทก์ฟ้อง โจทก์จำเลยทำยอมความกันโดยโจทก์ยอมออกจากห้องพิพาทที่เช่าอยู่ชั่วคราวเพื่อให้ทำการซ่อมแซม เมื่อซ่อมแซมเสร็จแล้ว ฝ่ายจำเลยยอมให้โจทก์ได้เข้าอยู่ต่อไป ครั้นซ่อมเสร็จแล้วฝ่ายจำเลยผิดสัญญาไม่ยอมให้โจทก์เข้าอยู่ โจทก์จึงฟ้องเป็นคดีนี้ขอเข้าอยู่ในห้องพิพาทและให้จำเลยตกลงตั้งกรรมการควบคุมค่าเช่าส่วนจังหวัดในฐานะเป็นอนุญาโตตุลาการเพื่อกำหนดราคาค่าเช่า

จำเลยต่อสู้ว่า สัญญาเช่าเดิมระงับแล้วเพราะได้รื้อห้องเช่าเดิมแล้วสร้างขึ้นใหม่หมด ฯลฯ

ก่อนสืบพยาน คู่ความรับกันว่าห้องพิพาทหลังจากสร้างเสร็จและตกลงกันไม่ได้ จำเลยผู้รับมรดกหลวงสาธรสรรพกิจ ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าห้องพิพาท ได้ให้ผู้อื่นเช่าห้องพิพาทอยู่หมดแล้ว ไม่มีว่างจำเลยไม่สามารถจะให้โจทก์อยู่ได้ ศาลชั้นต้นงดสืบพยานทั้งสองฝ่ายแล้ววินิจฉัยว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิ์จะเข้าอยู่ในห้องพิพาท แต่ปรากฏว่าฝ่ายผู้ให้เช่าได้ให้บุคคลภายนอกเข้าอยู่เสียแล้วซึ่งเป็นความผิดของฝ่ายผู้ให้เช่าวัตถุแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับได้ จึงให้ยกฟ้องโจทก์ แต่ไม่ตัดสิทธิที่โจทก์จะฟ้องเรียกค่าเสียหาย

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ข้อสัญญาเป็นโมฆะ แต่คำพิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์

โจทก์ฎีกาต่อมา

ศาลฎีกาปรึกษาคดีแล้ว ตามสัญญายอมความพึงเห็นเจตนาของคู่กรณีได้ว่า การที่ผู้เช่ายอมออกจากห้องก็เพื่อให้เจ้าของคือผู้ให้เช่า ทำการซ่อมแซม เมื่อซ่อมแซมแล้วผู้ให้เช่ายอมให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องที่เคยเช่าได้ ส่วนอัตราค่าเช่าตกลงกันให้คนกลางกำหนด จึงเป็นสัญญากันครบถ้วนตั้งแต่วันทำยอมกันต่อศาลแล้ว ไม่ใช่สัญญามีเงื่อนไขบังคับก่อนดังศาลอุทธรณ์กล่าว เมื่อคนกลางไม่ยอมเป็นผู้กำหนดอัตราค่าเช่าให้ สิทธิของโจทก์ผู้เช่าที่จะเข้าอยู่ในห้องพิพาทยังคงมีอยู่ ส่วนอัตราค่าเช่า คู่กรณีมีทางที่จะขอให้ศาลชี้ขาดได้เมื่อจำเลยซึ่งเป็นผู้ให้เช่าได้นำห้องพิพาทไปให้ผู้อื่นเช่า จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ศาลชั้นต้นตัดสินชอบแล้ว

จึงพิพากษาแก้ศาลอุทธรณ์ เป็นให้ยกฟ้องโจทก์แต่ไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหาย ฯลฯ