โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงิน 1,130,645 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 20 เมษายน 2562 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์
จำเลยให้การ แก้ไขคำให้การ และฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้อง และให้โจทก์ชำระค่าเสียหายเป็นเงิน 1,396,637 บาท แก่จำเลย พร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จ
โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชำระหนี้แก่จำเลย 216,000 บาท ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งปวงแทนจำเลย เฉพาะค่าขึ้นศาลฟ้องแย้งให้ใช้เพียงเท่าที่จำเลยชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความ 60,000 บาท และกำหนดค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีให้ 10,000 บาท ยกฟ้องโจทก์
โจทก์อุทธรณ์
ศาลอุทธรณ์ภาค 7 พิพากษากลับเป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 880,645 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 14 พฤษภาคม 2562) เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ยกฟ้องแย้งจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์เพียงเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี โดยกำหนดค่าทนายความรวม 20,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งทั้งสองศาลให้เป็นพับ
จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตจากศาลฎีกา
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงซึ่งพิจารณาได้ความว่า เมื่อวันที่ 24 พฤศจิกายน 2556 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 30196 เนื้อที่ 38 ตารางวา พร้อมบ้านพักอาศัยแบบทาวน์เฮาส์จากจำเลยในราคา 2,950,000 บาท หลังจากทำสัญญาโจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยแล้ว 1,130,645 บาท ยังคงค้างชำระ 1,819,355 บาท ต่อมาวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2558 โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ มีข้อตกลงว่าโจทก์จะชำระเงินตามจำนวนที่ค้างชำระดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยเป็นรายเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน ให้แก่จำเลย หรือจนกว่าโจทก์หรือจำเลยจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลอื่นได้ และมีบันทึกแนบท้ายสัญญาดังกล่าวว่า หากขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลอื่นได้ จำเลยจะคืนเงินส่วนที่เหลือจากที่โจทก์ค้างชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หลังจากหักค่าใช้จ่ายตามความเป็นจริงที่จำเลยเสียไปคืนให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและบันทึกแนบท้ายสัญญา ระหว่างผ่อนชำระเงินโจทก์เข้าอยู่อาศัยในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจนถึงเดือนตุลาคม 2558 แต่โจทก์ไม่สามารถผ่อนชำระค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงคืนกุญแจส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแก่จำเลย จำเลยนำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวไปขายให้แก่บุคคลภายนอก เมื่อวันที่ 25 มกราคม 2562 ในราคา 2,800,000 บาท
พิเคราะห์แล้ว คดีมีประเด็นต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อแรกว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเลิกกันหรือไม่ เห็นว่า เมื่อโจทก์ไม่สามารถผ่อนชำระค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยยังคงค้างชำระ 1,819,355 บาท วันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2558 โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ มีข้อตกลงว่า โจทก์จะชำระเงินตามจำนวนที่ค้างชำระดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยเป็นรายเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน ให้แก่จำเลย หรือจนกว่าโจทก์หรือจำเลยจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลอื่นได้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและบันทึกแนบท้ายสัญญา ส่อแสดงอย่างแจ้งชัดว่าแม้โจทก์จะเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยก็ไม่ประสงค์จะใช้สิทธิเลิกสัญญา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 386 วรรคหนึ่ง ทั้งมีบันทึกแนบท้ายสัญญาดังกล่าวอีกว่าหากขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลอื่นได้ จำเลยจะคืนเงินส่วนที่เหลือจากที่โจทก์ค้างชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หลังจากหักค่าใช้จ่ายตามความเป็นจริงที่จำเลยเสียไปคืนให้แก่โจทก์ตามบันทึกแนบท้ายสัญญา เมื่อโจทก์ไม่สามารถผ่อนชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ต่อไป จึงคืนกุญแจส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแก่จำเลย ส่งผลให้สัญญาจะซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์และจำเลยไม่อาจสำเร็จวัตถุประสงค์ในการโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ได้ ถือเป็นคำเสนอของโจทก์เพื่อบอกเลิกสัญญา แก่จำเลยบุคคลผู้อยู่เฉพาะหน้า เมื่อจำเลยสนองรับด้วยการแสดงเจตนาถูกต้องตรงกันโดยรับมอบกุญแจรับมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากโจทก์โดยไม่อิดเอื้อน ทำการซ่อมแซมและนำไปขายต่อแก่บุคคลภายนอกเยี่ยงนี้ พฤติการณ์ของโจทก์จำเลยดังกล่าวเป็นการสมัครใจเลิกสัญญา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 149 และมาตรา 356 หาจำต้องพิจารณาว่าฝ่ายใดผิดสัญญาดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 วินิจฉัยแต่ประการใด ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังขึ้น ถึงกระนั้นผลแห่งการเลิกสัญญา แม้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง จะบัญญัติให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมก็ตาม แต่คู่สัญญาอาจตกลงกันเป็นอย่างอื่นโดยให้ไม่ต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมได้ ฉะนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันตามบันทึกแนบท้ายสัญญาจะซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ว่าให้นำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขาย หากขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลอื่นได้ จำเลยจะคืนเงินส่วนที่เหลือจากที่โจทก์ค้างชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หลังจากหักค่าใช้จ่ายตามความเป็นจริงที่จำเลยเสียไปคืนให้แก่โจทก์ อันเป็นการตกลงกันไว้ล่วงหน้าว่าไม่ต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมเมื่อมีการเลิกสัญญา ข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมายหรือฝ่าฝืนต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 188 ย่อมใช้บังคับได้
คดีมีประเด็นต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยข้อต่อไปว่า จำเลยต้องคืนเงินส่วนที่เหลือแก่โจทก์เพียงใด เห็นว่า ค่าใช้จ่ายประการแรก คือ ค่าดอกเบี้ยธนาคาร ก. 706,137 บาท ที่จำเลยกล่าวอ้างว่าต้องนำบ้านพร้อมที่ดินจำนองกับธนาคารแทนโจทก์ที่ขอกู้เงินไม่ผ่าน แล้วให้โจทก์ผ่อนกับจำเลยตามยอดที่จำเลยจำนองกับธนาคาร ข้อนี้ศาลอุทธรณ์ภาค 7 วินิจฉัยว่า ตามสารบัญจดทะเบียนหลังสำเนาโฉนดที่ดิน มีรายการจดทะเบียนจำนองที่ดินที่จะขายให้แก่โจทก์ไว้กับธนาคาร ท. ตั้งแต่วันที่ 6 พฤศจิกายน 2555 แม้ต่อมาเปลี่ยนเป็นธนาคาร ก. แต่ก็เป็นการจำนองต่อเนื่องกันมาตลอดตั้งแต่ก่อนที่จำเลยจะขายบ้านพร้อมที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ ทั้งปรากฏตามสำเนาหนังสือสัญญาจำนองที่ดิน เป็นการจำนองที่ดินรวมสองโฉนดในวงเงินกู้ 3,500,000 บาท ต่างจากราคาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินเพียง 2,950,000 บาท กรณีจึงเห็นได้ว่าการจดทะเบียนจำนองที่ดินดังกล่าว ของจำเลยมิใช่การนำบ้านพร้อมที่ดินเข้าจำนองกับธนาคารแทนโจทก์ที่ขอกู้เงินไม่ผ่านดังที่จำเลยกล่าวอ้าง โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดในดอกเบี้ยที่จำเลยเสียไป ส่วนดอกเบี้ยที่โจทก์ชำระไปแล้วในระหว่างผ่อนชำระเงินให้แก่จำเลยถือว่าเป็นการชำระหนี้ตามอำเภอใจ โจทก์ไม่มีสิทธิจะได้รับคืน ซึ่งเป็นการพิจารณาจากพยานเอกสารหลักฐานที่จำเลยนำสืบและอ้างส่งต่อศาล จึงมิได้วินิจฉัยพยานหลักฐานนอกสำนวนดังที่จำเลยฎีกา ค่าใช้จ่ายประการที่สอง คือ ค่าปรับปรุงซ่อมแซมบ้านให้พร้อมขาย 170,500 บาท ศาลอุทธรณ์ภาค 7 วินิจฉัยว่า ทางนำสืบของจำเลยมีรายการปรับปรุงบ้านมาแสดง แต่จำเลยเบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านรับว่า ไม่มีใบเสร็จค่าซ่อมแซมบ้านเนื่องจากจำเลยเป็นผู้รับเหมาซ่อมเอง ทั้งไม่มีใบเสร็จค่าวัสดุก่อสร้างมาแสดง รายการปรับปรุงบ้านเป็นเอกสารที่จำเลยทำขึ้นเอง ไม่ปรากฏหลักฐานแน่ชัดว่าจำเลยได้ซ่อมแซมตามรายการที่ทำขึ้นและมีค่าใช้จ่ายจริงหรือไม่ เมื่อคำนึงว่าโจทก์เข้าอยู่อาศัยในบ้านพิพาทหากนับแต่วันทำสัญญาฉบับแรกจนถึงวันที่โจทก์ส่งมอบการครอบครองคืน เป็นเวลาประมาณ 2 ปี จำเลยขายบ้านพร้อมที่ดินให้บุคคลอื่นได้หลังจากโจทก์ส่งมอบบ้านพร้อมที่ดินคืนแล้ว 3 ปีเศษ เชื่อว่า จำเลยต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมบ้านบางส่วน จึงเห็นควรกำหนดค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นเงิน 100,000 บาท จำเลยฎีกาว่า จำเลยนำช่างเข้าไปซ่อมแซมโดยวัสดุอุปกรณ์ของจำเลยเอง หาได้โต้แย้งว่าศาลอุทธรณ์ภาค 7 วินิจฉัยไม่ชอบไม่ถูกต้องอย่างไร ที่ชอบที่ถูกต้องควรเป็นอย่างไร จำเลยซ่อมแซมส่วนใดไปอย่างไร มีค่าวัสดุอุปกรณ์ ค่าแรง และค่าใช้จ่ายตามที่ฟ้องจริงหรือไม่ และที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยขาดประโยชน์จากการเสียโอกาสในการขายหรือให้เช่า 270,000 บาท และค่าขาดทุนจากการขายบ้านพร้อมที่ดิน 150,000 บาท นั้น เป็นความเสียหายที่จำเลยได้รับโดยตรงและแท้จริง เห็นว่า เมื่อจำเลยไม่มีรายละเอียดในการคิดคำนวณว่าค่าขาดประโยชน์จากการเสียโอกาสในการขายหรือให้เช่าและค่าขาดทุนจากการขายบ้านพร้อมที่ดินนั้น จำเลยคิดคำนวณเป็นรายเดือนเท่าใด หรือคิดคำนวณอย่างใด จึงเป็นฎีกาที่ไม่ชัดแจ้ง ศาลฎีกาไม่อาจวินิจฉัยให้ได้ ค่าใช้จ่ายประการสุดท้าย คือ ค่านายหน้าช่วยขายบ้านพร้อมที่ดิน 100,000 บาท จำเลยมีนายนิมิต ผู้ประกอบอาชีพนายหน้า มาเบิกความเป็นพยานยืนยันว่า พยานเป็นนายหน้าขายบ้านพร้อมที่ดินพิพาทให้แก่ลูกค้าโดยพาลูกค้าไปดูถึง 6 ครั้ง พยานได้รับค่านายหน้าจากจำเลย 100,000 บาท โจทก์มิได้ถามค้านให้ศาลเห็นว่าคำเบิกความของพยานไม่เป็นความจริง จึงรับฟังได้ว่าจำเลยจ่ายเงินจำนวน 100,000 บาท เป็นค่านายหน้า ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 ไม่กำหนดค่าใช้จ่ายส่วนนี้แก่จำเลย ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้นบางส่วน ดังนี้เมื่อรวมกับเงินที่โจทก์ค้างชำระ 1,819,355 บาท แล้วนำไปหักออกจากราคาขายบ้านพร้อมที่ดินที่จำเลยขายให้แก่บุคคลอื่นได้ 2,800,000 บาท คงเหลือเงินส่วนที่จำเลยต้องชำระคืนให้แก่โจทก์ 780,645 บาท
อนึ่ง ระหว่างพิจารณาของศาลฎีกา ได้มีพระราชกำหนดแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ศ. 2564 มาตรา 4 ยกเลิกความในมาตรา 224 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และให้ใช้ความใหม่แทน เป็นผลให้ดอกเบี้ยผิดนัดปรับเปลี่ยนจากอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เป็นอัตราร้อยละ 5 ต่อปี หรืออัตราดอกเบี้ยใหม่ที่กระทรวงการคลังปรับเปลี่ยนโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกา บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปี แต่ไม่กระทบถึงอัตราดอกเบี้ยในระหว่างช่วงเวลาก่อนที่พระราชกำหนดนี้ มีผลใช้บังคับในวันที่ 11 เมษายน 2564 จึงให้ใช้อัตราดอกเบี้ยผิดนัดที่ถึงกำหนดเวลาชำระหนี้ตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 ในอัตราใหม่ดังกล่าว การกำหนดอัตราดอกเบี้ยตามกฎหมายเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 252 แม้จำเลยมิได้ฎีกา
พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระเงิน 780,645 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนถึงวันที่ 10 เมษายน 2564 และดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อปี ตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2564 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยให้ปรับเปลี่ยนเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ตามพระราชกฤษฎีกาซึ่งออกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 7 บวกด้วยอัตราเพิ่มร้อยละสองต่อปีแต่ต้องไม่เกินอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตามคำขอท้ายฟ้อง นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 7 ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นฎีกาให้เป็นพับ