คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3301/2547

โจทก์ชำระเงินจำนวน 30,000 บาท ให้แก่จำเลยในวันจอง และจำนวน 120,000 บาท ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน ดังนั้น เงินจำนวน 150,000 บาท จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยแล้วในวันทำสัญญา เพื่อให้จำเลยยึดไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญาจึงถือเป็นมัดจำ ส่วนหลังจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์ยังผ่อนชำระให้แก่จำเลยรวม 12 งวด เป็นเงิน 840,000 บาท ย่อมไม่อาจถือเป็นมัดจำ แต่เป็นเพียงการชำระราคาบ้านและที่ดินบางส่วน ดังนั้น เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงมีสิทธิริบมัดจำจำนวน 150,000 บาท ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) และเมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน เงินที่โจทก์ชำระค่าบ้านและค่าที่ดินบางส่วนดังกล่าวต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันว่า ถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยได้นั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินสมควร ศาลก็มีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 990,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป จนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยให้การ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "...มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในข้อแรกว่าโจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านตามฟ้อง โจทก์ฎีกาว่า เมื่อโจทก์ตกลงขอเปลี่ยนไปซื้อที่ดินและบ้านแปลงใหม่โดยถือเอาข้อตกลงและเงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขายเดิม แม้จะมีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านฉบับใหม่ตามเอกสารหมาย จ.5 โดยยกเลิกหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านฉบับเดิมตามเอกสารหมาย ล.1 แต่ข้อตกลงตามบันทึกแนบท้ายสัญญาเดิมตามเอกสารหมาย จ.6 ซึ่งจำเลยรับว่าจะก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่อาศัยได้ภายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2540 ต้องผูกพันจำเลยในการก่อสร้างบ้านตามสัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารหมาย จ.5 ด้วย เมื่อจำเลยไม่สามารถก่อสร้างบ้านแบบบีบนที่ดินแปลงที่ 18 ให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2540 จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น เห็นว่า แม้ฎีกาของโจทก์จะมีเหตุผลให้พอรับฟังได้ว่าจำเลยรับว่าจะก่อสร้างบ้านแบบบีบนที่ดินแปลงที่ 18 ให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2540 จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญานั้น เห็นว่า แม้ฎีกาของโจทก์จะมีเหตุผลให้พอรับฟังได้ว่าจำเลยรับว่าจะก่อสร้างบ้านแบบบีบนที่ดินแปลงที่ 18 ให้แล้วเสร็จพร้อมเข้าอยู่อาศัยได้ภายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2540 และจำเลยไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาดังกล่าวได้ก็ตาม แต่ตามข้อกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ.5 หรือบันทึกแนบท้ายสัญญาเอกสารหมาย จ.6 ไม่มีข้อตกลงว่า หากจำเลยก่อสร้างไม่แล้วเสร็จภายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2540 แล้ว โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ทั้งโจทก์มิได้แสดงเจตนาให้ปรากฏว่าหากจำเลยไม่สามารถสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาเมื่อใด ทั้งโจทก์ยังส่งเงินชำระค่างวดแก่จำเลยในงวดที่ 9 วันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2540 งวดที่ 10 วันที่ 18 เมษายน 2540 และงวดที่ 11 วันที่ 7 กรกฎาคม 2540 ตลอดมา และเมื่อวันที่ 12 เมษายน 2540 โจทก์ยังลงชื่อในแบบฟอร์มใบรับสภาพบ้าน เอกสารหมาย ล.3 ซึ่งมีข้อความว่าโจทก์ซึ่งเป็นลูกค้าโครงการพายเนอรี่ ปาร์ค บีช แปลงที่ 18 บี บ้านเลขที่ 158/31 ได้ทำการตรวจสภาพบ้านเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ที่โจทก์เบิกความว่าที่ลงชื่อในเอกสารหมาย ล.3 ดังกล่าวเพราะเข้าใจว่าเป็นการลงชื่อขอมิเตอร์ไฟฟ้านั้น ขาดเหตุผลไม่มีน้ำหนักให้รับฟัง แสดงให้เห็นได้ชัดว่าวัตถุประสงค์แห่งสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยนั้น โดยสภาพหรือโดยเจตนาของโจทก์จำเลย มิได้ถือเอาผลสำเร็จในการสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2540 เป็นสำคัญ กรณีฟังไม่ได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือเรียกเงินค่าที่ดินและบ้านที่ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากจำเลยได้ ปัญหาว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ จำเลยมีนางพรรณอร วิลลานนท์ ผู้จัดการโครงการมาเบิกความว่า หลังจากโจทก์ได้ลงชื่อในแบบฟอร์มใบรับสภาพบ้านเมื่อวันที่ 12 เมษายน 2540 ตามเอกสารหมาย ล.3 แล้ว เมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม 2540 จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปดำเนินการจดทะเบียนซื้อขายรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านที่สำนักงานที่ดินระยอง สาขาระยอง ในวันที่ 1 สิงหาคม 2540 เวลา 11 นาฬิกา โดยเตรียมเงินไปชำระค่าที่ดินและบ้านส่วนที่เหลือและค่าธรรมเนียมกับค่าบริการต่างๆ โดยส่งไปถึงโจทก์ยังบ้านเลขที่ 151 ซอยพัฒนาการ 48 แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ซึ่งมีบุคคลชื่อทองปนลงชื่อรับหนังสือไว้แทนเมื่อวันที่ 26 กรกฎาคม 2540 ตามหนังสือและใบไปรษณีย์ตอบรับเอกสารหมาย ล.7 แต่โจทก์ไม่ไปตามนัด จำเลยจึงมีหนังสือไปถึงโจทก์อีกฉบับหนึ่ง ลงวันที่ 25 สิงหาคม 2540 นัดให้โจทก์ไปดำเนินการจดทะเบียนซื้อขายและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านในวันที่ 10 กันยายน 2540 เวลา 11 นาฬิกา โดยจัดส่งไปให้โจทก์ตามที่อยู่เดิมทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ปรากฏว่ามีบุคคลชื่อทองปนลงชื่อรับแทนโจทก์เมื่อวันที่ 27 สิงหาคม 2540 ตามหนังสือและใบไปรษณีย์ตอบรับ เอกสารหมาย ล.6 แต่โจทก์ก็ไม่ไปตามนัดอีก จำเลยจึงมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ ตามเอกสารหมาย ล.4 ส่งไปยังที่อยู่เดิมทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ มีบุคคลชื่อสายใจลงชื่อรับหนังสือ ระบุความเกี่ยวพันกับโจทก์โดยเป็นคนในบ้านตามเอกสารหมาย ล.5 โจทก์นำสืบรับว่าบ้านเลขที่ 151 ดังกล่าวเป็นที่ตั้งของบริษัททองหล่ออินเตอร์ไพร์ส จำกัด ซึ่งมีโจทก์เป็นผู้จัดการ และนางทองปนก็เป็นลูกจ้างของบริษัท โจทก์มีภูมิลำเนาอยู่ที่บ้านเลขที่ 657/114 ถนนพัฒนาการ หมู่บ้านปรีชา 3 แขวงและเขตสวนหลวง กรุงเทพมหานคร ในช่วงระยะเวลาที่จำเลยมีหนังสือดังกล่าว โจทก์ไม่ค่อยได้เข้าไปทำงานที่บริษัทเนื่องจากป่วยเป็นโรคหัวใจ ต้องรับการรักษาตัวในโรงพยาบาลโจทก์จึงไม่ได้รับหนังสือดังกล่าวของจำเลยนั้น เห็นว่า แม้โจทก์จะมีถิ่นที่อยู่ที่บ้านเลขที่ 657/114 ถนนพัฒนาการ เขตสวนหลวง กรุงเทพมหานคร อันถือเป็นภูมิลำเนาของโจทก์ แต่บ้านเลขที่ 151 ซอยพัฒนาการ 48 แขวงคลองตัน เขตพระโขนง กรุงเทพมหานคร อันเป็นที่ตั้งของบริษัททองหล่ออินเตอร์ไพร์ส จำกัด ซึ่งโจทก์ดำรงตำแหน่งกรรมการผู้จัดการย่อมถือว่าที่ตั้งของบริษัทดังกล่าวเป็นสำนักทำการงานปกติของโจทก์และจำเลยมีนายพีพัฒน์ รังกุพันธ์ กรรมการบริษัทจำเลย และนางพรรณอร วิลลานนท์ ลูกจ้างบริษัทจำเลยมาเบิกความตรงกันว่าโจทก์ได้แจ้งจำเลยติดต่อกับโจทก์ที่บ้านเลขที่ 151 ซอยพัฒนาการ 48 ดังกล่าว แสดงให้เห็นว่า โจทก์ได้ถือเอาบ้านเลขที่ 151 อันเป็นที่ตั้งสำนักงานของบริษัททองหล่ออินเตอร์ไพร์ส จำกัด เป็นภูมิลำเนาของโจทก์อีกแห่งหนึ่ง เมื่อจำเลยได้ส่งหนังสือบอกกล่าวให้ไปทำการโอนกรรมสิทธิ์และหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยยังที่อยู่ดังกล่าวโดยมีผู้รับแทนโจทก์โดยชอบแล้ว ย่อมถือได้ว่าโจทก์ได้รับหนังสือบอกกล่าวและหนังสือบอกเลิกสัญญาจากจำเลยโดยชอบแล้ว โจทก์ไม่อาจอ้างได้ว่าไม่เคยได้รับหนังสือดังกล่าวเลย เพราะไม่ค่อยได้ไปที่บริษัทและต้องเข้ารักษาตัวในโรงพบาบาลเมื่อโจทก์ไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านตามกำหนดเวลาที่จำเลยได้บอกกล่าว คือวันที่ 1 สิงหาคมและวันที่ 10 กันยายน 2540 ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ได้ เมื่อจำเลยได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์โดยมีผู้ลงลายมือชื่อรับไว้แทนโจทก์เมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2540 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นอันเลิกกันในวันดังกล่าว

มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ในข้อสุดท้ายว่า จำเลยมีสิทธิริบเงินจำนวน 990,000 บาท ที่โจทก์ได้ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วทั้งหมดหรือไม่ เห็นว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน เอกสารหมาย จ.5 ข้อ 2 ระบุว่า ผู้จะซื้อตกลงจะชำระค่าทรัพย์สินที่จะซื้อจะขายให้แก่ผู้จะขาย ณ สถานที่ซึ่งเป็นที่ทำการของผู้จะขาย โดยชำระเงินดังนี้ ชำระในวันจองจำนวน 30,000 บาท ชำระในวันทำสัญญาจำนวน 120,000 บาท ส่วนที่เหลือชำระดังนี้ งวดที่ 1 ชำระภายในวันที่ 23 ธันวาคม 2538 จำนวน 70,000 บาท งวดที่ 2 ถึงงวดที่ 14 ชำระภายในวันที่ 23 ของเดือนถัดไปทุกเดือน เดือนละ 70,000 บาท งวดที่ 15 ชำระภายในวันที่ 23 กุมภาพันธ์ 2540 จำนวน 181,000 บาท งวดสุดท้ายชำระส่วนที่เหลือจำนวน 2,963,000 บาท ในวันโอนกรรมสิทธิ์ ข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์ชำระเงินจำนวน 30,000 บาท ให้แก่จำเลยในวันจอง และโจทก์ชำระเงินอีกจำนวน 120,000 บาท ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.5 ดังนั้น เงินจำนวน 150,000 บาท จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยแล้วในวันทำสัญญา เพื่อให้จำเลยยึดไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นประกันที่จะปฏิบัติตามสัญญาจึงถือเป็นมัดจำ ส่วนหลังจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.4 แล้ว โจทก์ยังผ่อนชำระให้แก่จำเลยรวม 12 งวด รวมเป็น 840,000 บาท ย่อมไม่อาจถือเป็นมัดจำ แต่เป็นเพียงการชำระราคาบ้านและที่ดินบางส่วน ดังนั้น เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.5 จึงเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงมีสิทธิริบมัดจำจำนวน 150,000 บาท ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378 (2) ส่วนตามสัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารหมาย จ.5 ข้อ 12 ที่ระบุว่าหากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ว่าข้อหนึ่งข้อใด เมื่อผู้จะขายบอกเลิกสัญญา ให้ถือว่าสัญญาสิ้นสุดลงทันที และให้บรรดาเงินค่าบ้านพร้อมที่ดินที่ผู้จะซื้อชำระแก่ผู้จะขายไว้แล้วทั้งหมดตกเป็นของผู้จะขายโดยพลัน โดยผู้จะซื้อไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ จากผู้จะขายทั้งสิ้นนั้น เห็นว่า เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เนื่องจากโจทก์ผิดสัญญา สัญญาจะซื้อจะขายตามเอกสารหมาย จ.5 จึงเป็นอันเลิกกัน เงินที่โจทก์ชำระค่าเช่าบ้านและที่ดินบางส่วนรวม 12 งวด เป็นเงิน 840,000 บาท ต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 การที่โจทก์จำเลยจะตกลงกันว่าถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยได้ตามข้อ 12 แห่งสัญญาดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตามมาตรา 379 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินสมควร ศาลก็มีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้ คดีนี้โจทก์ผิดสัญญาหลังจากชำระเงินให้แก่จำเลยไปแล้ว 12 งวด เป็นเงิน 840,000 บาท นอกเหนือจากเงินมัดจำจำเลยมิได้นำสืบให้เห็นว่าการที่โจทก์ไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านจากจำเลย ทำให้จำเลยได้รับความเสียหายมากน้อยเพียงใด บ้านและที่ดินตามสัญญายังเป็นของจำเลยอย่างสมบูรณ์ ซึ่งจำเลยสามารถนำไปจำหน่ายแก่ผู้อื่นในสภาพบ้านใหม่ได้เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของจำเลยทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายแล้ว เห็นสมควรกำหนดให้จำเลยริบเบี้ยปรับได้จำนวน 440,000 บาท ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยสามารถริบเงินที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไปแล้วทั้งหมดได้ ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้นบางส่วน"

พิพากษากลับ ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์