คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 408-410/2501

สัญญาที่ฝ่ายจำเลยเป็นผู้ออกเงินสร้างตึกขึ้น แล้วจำเลยมีสิทธิที่จะอยู่ได้ 8 ปี ฝ่ายเจ้าของที่ดินเป็นผู้ที่จะได้ตึกโดยไม่ต้องออกเงินสร้าง แต่จะต้องยอมให้ผู้สร้างอยู่ได้ 8 ปี สัญญาเช่นนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนกันย่อมมีผลผูกพันกันได้โดยไม่ต้องจดทะเบียน (อ้างฎีกาที่ 1460/2495)

โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่กับน.ส.สุภาคู่สัญญาซึ่งทำสัญญากันกับจำเลยดังกล่าวข้างต้นและโจทก์รับในรายงานพิจารณาของศาลว่าโจทก์ได้รู้เห็นยินยอมให้ น.ส.สุภาทำสัญญานั้นด้วย โจทก์จึงต้องผูกพันในสัญญาด้วยและเมื่อโจทก์รับโอนที่ดินมาเป็นของตนแต่ผู้เดียวในภายหลัง โจทก์ต้องรับสิทธิและหน้าที่ตามสัญญานั้นมาด้วย เมื่อตามสัญญา จำเลยมีสิทธิจะอยู่ได้ 8 ปีขณะที่ยังไม่ครบกำหนดนั้น โจทก์ก็ยังไม่มีสิทธิจะเลิกสัญญาและยังไม่มีสิทธิจะขับไล่จำเลย

ตามสัญญาดังกล่าวข้างต้นปรากฎว่า น.ส.สุภายินยอมจะให้จำเลยอื่นอีก 2 คนได้เช่าตึกนั้นอยู่คนละ 1 ห้องตามเดิมมีกำหนด 8 ปี จำเลยอื่นทั้ง 2 คนนั้นได้ลงทุนเป็นค่าใช้จ่ายในการสร้างตึกตามส่วนที่ตนจะเช่าอยู่ และเมื่อสร้างตึกแล้วจำเลยอื่นทั้ง 2 นั้นก็ได้เข้าอยู่ในตึกคนละ 1 ห้อง ตามสัญญาดังกล่าว กรณีเช่นนี้ต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 374 จำเลยอื่นทั้ง 2 นี้แม้ไม่ใช่คู่สัญญาก็มีสิทธิที่จะอยู่ในตึกตามสัญญานั้นได้

คดี ๓ สำนวนนี้ พิจารณาพิพากษารวมกัน

โจทก์ จำเลยแถลงรับกันว่าสัญญาที่นายปิเตอร์ จำเลยกับน.ส. สุภาทำไว้ต่อกันโดยโจทก์รู้เห็นยินยอมให้ น.ส.สุภา ทำนั้นคือเอกสารหมาย ล.๑ กล่าวคือจำเลยเป็นผู้สร้างตึกขึ้น แล้วเสียค่าเช่าให้ห้องละ ๕๐ บาท เม่อเช่าอยู่ ๘ ปีแล้ว ตึกก็ตกเป็นสิทธิของโจทก์ เมื่อนายปิเตอร์จำเลยสร้างตึกขึ้นตามสัญญาแล้ว นายปิเตอร์ นายซูยาเซน และนางไซ้เองก็ได้เข้าอยู่ในตึกตามข้อสัญญาในเอกสาร ล.๑ แต่การเช่าตามเอกสาร ล.๑ ยังไม่ได้จดทะเบียน เมื่อรับกันเช่นนี้แล้ว โจทก์จำเลยขอให้ศาลวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงตามที่โจทก์จำเลยรับกันประกอบกันเอกสาร ล.๑ นั้น จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในที่ดินของโจทก์จนครบ ๘ ปีตามสัญญาหรือไม่ (คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยแต่ละคนออกจากห้องของโจทก์)

ศาลฎีกาพิพากษายืนตามศาลล่างทั้งสองให้ยกฟ้องโจทก์

ในข้อกฎหมายศาลฎีกาเห็นว่าสัญญาหมาย ล.๑ เป็นสัญญาที่ฝ่ายจำเลยเป็นผู้ออกเงินสร้างตึกขึ้นแล้วมีสิทธิที่จะอยู่ได้ ๘ ปี สัญญาเช่นนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทน ย่อมมีผลผูกพันกันได้โดยไม่ต้องจดทะเบียนอ้างฎีกาที่ ๑๔๖๐/๒๔๙๕

ข้อที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์เป็นบุคคลภายนอก ไม่ใช่คู่สัญญา จึงไม่ต้องผูกพันด้วยนั้น ศาลฎีกาเห็นว่า ขณะที่ทำสัญญากัน โจทก์มีกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่กับ น.ส.สุภา คู่สัญญา ยิ่งกว่านั้นโจทก์ยังรับในรายงานพิจารณาของศาลว่าโจทก์ได้รู้เห็นยินยอมให้ น.ส.สุภาทำสัญญานั้นด้วย ฉะนั้นโจทก์จึงต้องถูกผูกพันในสัญญาด้วย และเมื่อโจทก์รับโอนที่ดินมาเป็นของตนแต่ผู้เดียวในภายหลัง โจทก์ก็ต้องรับสิทธิและหน้าที่ตามสัญญานั้นมาด้วย เมื่อตามสัญญาจำเลยมีสิทธิจะอยู่ได้ ๘ ปี บัดนี้ยังไม่ครบ โจทก์จึงไม่มีสิทธิจะเลิกสัญญาและขอให้ขับไล่จำเลยได้

ส่วนที่โจทก์ฎีกาว่นายซูยาเซนและนางไซ้เองไม่ใช่คู่สัญญา ย่อมไม่ได้รับผลตามสัญญานั้น ศาลฎีกาเห็นว่าตามสัญญาหมาย ล.๑ ปรากฎว่า น.ส.สุภายินยอมให้จำเลย ๒ คนนี้เช่าอยู่ได้คนละ ๑ ห้องตามเดิมมีกำหนด ๘ ปี จำเลยทั้งสองได้ลงทุนเป็นค่าใช้จ่ายในการสร้างตึกตามส่วนที่ตนจะเช่าอยู่ และเมื่อตึกสร้างแล้ว จำเลยทั้งสองก็ได้เข้าอยู่ในตึกคนละ ๑ ห้องตามสัญญาหมาย ล.๑ กรณีต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา ๓๗๔ จำเลยทั้งสองนี้ แม้ไม่ใช่คู่สัญญาก็มีสิทธิจะอยู่ในตึกตามสัญญานั้นได้