คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 42/2516

ผู้ให้เช่าสร้างกับผู้เช่าสร้างตกลงกันว่า "เมื่อครบ 1ปีนับแต่วันที่ผู้เช่าสร้างลงมือตอกเข็มแล้ว ผู้เช่าสร้างยังก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา ผู้เช่าสร้างยินยอมให้ค่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่าสร้างจนกว่าจะสร้างเสร็จ เพื่อขจัดข้อโต้เถียงในเรื่องระยะเวลาก่อสร้างหนึ่งปี ว่าจะครบกำหนดวันใด ทั้งสองฝ่ายตกลงกันว่า วันแรกที่ผู้เช่าสร้างลงมือตอกเข็ม ผู้เช่าสร้างต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าสร้างทราบเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเป็นวันลงมือตอกเข็ม เป็นการเริ่มต้นการก่อสร้าง" การที่กำหนดให้ผู้เช่าสร้างแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรนี้ไว้เห็นว่า เพียงเพื่อขจัดข้อโต้เถียงในการเริ่มนับระยะเวลาเท่านั้น ซึ่งถ้าผู้เช่าสร้างยังก่อสร้างไม่เสร็จภายในกำหนด ก็จะต้องเสียค่าตอบแทนให้ผู้ให้เช่าสร้าง และยังมีสัญญาบังคับให้จำเลยซื้ออาคารเก่าโดยชำระเงินในวันทำสัญญาจำนวนหนึ่ง ชำระในวันตอกเข็มอีกจำนวนหนึ่งด้วย ดังนี้ เมื่อได้ความว่าจำเลยได้ชำระเงินในวันตอกเข็มให้โจทก์ตามใบรับเงินวันที่ 6กรกฎาคม 2510 แล้ว ข้อที่จำเลยไม่แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษรถึงวันตอกเข็ม ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา

โจทก์ฟ้องและขอแก้ว่า จำเลยทำสัญญาเช่าสร้างกับโจทก์ เพื่อปลูกสร้างอาคารบนที่ดินของโจทก์ ปรากฏตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าเพื่อการปลูกสร้างอาคารกับแบบแปลนแผนผังพร้อมรายละเอียดท้ายฟ้องจำเลยผิดสัญญา ได้เร่งลงมือตอกเข็มโดยไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษร ตามสัญญาข้อ 5 และยังปฏิบัติผิดสัญญาข้อ 4และข้อ 6 อีกด้วย ขอให้ศาลพิพากษาว่าจำเลยผิดสัญญา สัญญาเป็นอันเลิกกัน ให้โจทก์ใช้สิทธิตามสัญญาข้อ 10 ได้ทันที ห้ามจำเลยและบริวารมิให้เข้ามาเกี่ยวข้องกับที่ดินของโจทก์

จำเลยให้การว่า จำเลยไม่ผิดสัญญา เรื่องตอกเข็มจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบแล้วจึงลงมือตอก และตัดฟ้องว่า ฟ้องเคลือบคลุม และไม่มีอำนาจฟ้อง

เมื่อชี้สองสถานแล้ว โจทก์ขอเพิ่มเติมฟ้องอีกว่า นับแต่วันฟ้องตลอดมาจนบัดนี้ จำเลยได้เร่งรีบรื้ออาคารเก่าในล็อค ดี. และเร่งรีบปลูกอาคารลงไปโดยผิดแบบแปลนแผนผัง และรายละเอียด ผิดกับแบบแปลนก่อสร้างที่ทางการกำหนด ถือว่าผิดสัญญาตามฟ้องอีกข้อหนึ่ง

จำเลยให้การแก้ฟ้องแย้งเพิ่มเติมว่า จำเลยรื้ออาคารเก่าในล็อก ดี. แล้วปลูกอาคารลงไป เป็นการปฏิบัติตามสัญญา และก่อสร้างตามแบบแปลนแผนผังที่เทศบาลอนุญาต และที่ได้ตกลงกันไว้กับโจทก์

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ฟ้องไม่เคลือบคลุม โจทก์มีอำนาจฟ้องไม่ต้องบอกเลิกสัญญาก่อน จำเลยไม่ผิดสัญญา พิพากษายกฟ้อง

โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาข้อ 5 มีความว่า "เมื่อครบกำหนด 1 ปีนับแต่วันที่ผู้เช่าสร้างลงมือตอกเข็มแล้ว ผู้เช่าสร้างยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญา ผู้เช่าสร้างยินยอมให้ค่าตอบแทนให้แก่ผู้ให้เช่าสร้างตามอัตราค่าเช่าอาคารที่จะสร้างใหม่ทั้งหมดเป็นรายเดือนนับแต่วันครบกำหนด 1 ปีเป็นต้นไป จนกว่าผู้เช่าสร้างจะก่อสร้างอาคารใหม่แล้วเสร็จ ฯลฯ เพื่อขจัดข้อโต้เถียงในเรื่องระยะเวลาก่อสร้าง 1 ปี ว่าจะครบกำหนดวันใดนั้น ทั้งสองฝ่ายตกลงกันว่าวันแรกที่ผู้เช่าสร้างลงมือตอกเข็ม ผู้เช่าสร้างต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเป็นวันลงมือตอกเข็มเป็นการเริ่มต้นการก่อสร้างในระยะเวลา 1 ปีตามสัญญานี้" พิเคราะห์สัญญาข้อนี้แล้วเห็นว่า การที่มีกำหนดให้จำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษรก็เพียงเพื่อขจัดข้อโต้เถียงในการเริ่มนับระยะเวลาหนึ่งปี ซึ่งถ้าจำเลยยังก่อสร้างไม่เสร็จภายในกำหนดนี้จำเลยจะต้องเสียค่าตอบแทนให้โจทก์ สัญญาข้อ 6 ยังมีความบังคับให้จำเลยซื้ออาคารเก่าเป็นจำนวนเงิน 130,000 บาท ให้ชำระในวันทำสัญญา 80,000 บาท ชำระในวันตอกเข็ม 25,000 บาท กับต่อไปอีก 25,000 บาท ได้ความว่าจำเลยได้ชำระเงิน 25,000 บาทในวันตอกเข็มให้โจทก์แล้ว ตามใบรับเงินลงวันที่ 6 กรกฎาคม 2510 ฉะนั้น ข้อที่จำเลยไม่แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นลายลักษณ์อักษรถึงวันตอกเข็ม ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา

พิพากษายืน