คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 450/2512

โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินจากจำเลย. โจทก์ค้างค่าเช่าซื้องวดที่ 3 ซึ่งเป็นงวดสุดท้ายอีก 7,700 บาท. จำเลยเข้าไปปลูกบ้านในที่ให้เช่าซื้อ โจทก์ไปร้องอำเภอ อำเภอทำการเปรียบเทียบ. คู่กรณีตกลงกันว่า เฉพาะบริเวณที่จำเลยปลูกบ้าน เนื้อที่ 200 ตารางวา โจทก์ยอมให้แก่จำเลยโดยตีราคา 7,700 บาท เท่าที่โจทก์ยังค้างค่าเช่าซื้อ. ดังนี้ สัญญาเช่าซื้อหาได้ถูกยกเลิกไปหมดโดยสัญญาประนีประนอมซึ่งทำกันที่อำเภอไม่. สัญญาเช่าซื้อจึงนับว่าถูกยกเลิกไปเฉพาะแต่ในส่วนที่ดิน 200 ตารางวาบริเวณที่จำเลยปลูกบ้านเท่านั้น. สัญญาเช่าซื้อสำหรับที่ดินนอกบริเวณที่ปลูกบ้าน 200 ตารางวาก็คงมีต่อไป. และถือได้ว่าโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยครบหมดแล้ว. โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินในส่วนที่เหลือนั้นให้แก่โจทก์ได้.

แม้โจทก์จะฟ้องขอบังคับเอาเต็มตามสัญญาเช่าซื้อเดิม.เมื่อศาลฟังว่าโจทก์มีสิทธิขอบังคับเอาได้แต่เพียงบางส่วน ศาลก็ย่อมพิพากษาให้เท่าที่โจทก์มีสิทธินั้นได้. และการที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้สิทธิในที่ดินตกไปเป็นของโจทก์โดยให้โจทก์กันที่ดินคืนให้แก่จำเลย 200ตารางวา ณ ที่บริเวณที่จำเลยปลูกบ้านนั้น. ถ้าเกิดขัดข้องขึ้นว่าจะกันเขตให้กันตรงไหน ก็เป็นเรื่องที่จะว่ากันได้ในชั้นบังคับคดี. ไม่ใช่เป็นการหมดหลักเกณฑ์ที่จะทำการบังคับกันไม่ได้ดังทำนองที่จำเลยว่ามา. ส่วนข้อที่ว่าที่ดินตามสัญญาเช่าซื้อระบุไว้ว่ามีอยู่ 1ไร่เศษ แต่ปรากฏขึ้นในภายหลังว่ามีอยู่ถึง 2 ไร่ 2งาน มากกว่าที่กล่าวในสัญญานั้น. ก็เห็นว่าตามสัญญาเช่าซื้อท้ายฟ้องได้บ่งถึงการเช่าซื้อที่ดินทั้งแปลงตามที่ลงไว้ใน ส.ค.1 เลขที่ 13. ส่วนที่ลงไว้ว่ามีเนื้อที่เท่าใดนั้น เป็นการประมาณเอาตามที่เข้าใจว่ามี. หาใช่มุ่งหมายไปในทางว่าจำเลยได้แบ่งขายที่แปลงนั้นให้โจทก์ไปราว 1 ไร่เศษเท่านั้นไม่.

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดิน 1 แปลง โดยนายซันเป็นตัวแทนโจทก์ในการทำหนังสือสัญญา ราคา 25,000 บาทโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อจนเหลือ 7,700 บาท จำเลยละเมิดสัญญาโดยเข้าปลูกบ้านในที่ดินที่ตกลงขายให้โจทก์ โจทก์โต้แย้งโดยร้องเรียนต่อกรมการอำเภอเมืองสมุทรปราการ และทำความตกลงกันว่าเฉพาะบริเวณที่จำเลยปลูกบ้าน เนื้อที่ประมาณ 200 ตารางวา โจทก์ยอมให้จำเลยโดยตีราคาเป็นเงิน 7,700 บาท จำเลยบิดพลิ้วไม่ปฏิบัติตามที่ตกลง ขอให้ศาลบังคับจำเลยรับชำระเงิน 7,700 บาท จากโจทก์ไปและให้จัดการโอนที่ดินให้โจทก์ ฯลฯ จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องเพราะไม่ได้กำหนดที่ดินแน่นอนไว้ว่าตรงไหนที่จำเลยครอบครองและปลูกบ้านเรือน ฯลฯ โจทก์จำเลยรับกันว่า โจทก์ค้างค่าเช่าซื้องวดที่ 3 ที่เป็นงวดสุดท้ายอีก 7,700 บาท จำเลยเข้าปลูกบ้านในที่เช่าซื้อ โจทก์ไปร้องต่ออำเภอ อำเภอทำการเปรียบเทียบ คู่กรณีตกลงกันว่า เฉพาะบริเวณที่จำเลยปลูกบ้านเนื้อที่ประมาณ 200 ตารางวา โจทก์ยอมให้แก่จำเลยโดยตีราคา 7,700 บาท เท่าที่โจทก์ยังค้างค่าเช่าซื้อแก่จำเลยและยังมิได้ชำระ ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยาน พิพากษายกฟ้องโจทก์ โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ที่ดิน ส.ค.1 เลขที่ 13 เป็นสิทธิแก่โจทก์ โดยให้โจทก์กับที่ดินบริเวณจำเลยปลูกบ้าน 200 ตารางวาให้เป็นสิทธิแก่จำเลย จำเลยฎีกา ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญาเช่าซื้อท้ายฟ้องซึ่งโจทก์ฟ้องขอบังคับนั้นหาได้ถูกยกเลิกไปหมดโดยสัญญาประนีประนอมซึ่งทำกันที่อำเภอไม่สัญญาประนีประนอมที่อำเภอคงว่ากันแต่เรื่องที่ดินในส่วนที่จำเลยกลับเข้าไปครอบครองปลูกบ้านประมาณ 200 ตารางวาเท่านั้น สัญญาเช่าซื้อจึงนับว่าถูกยกเลิกไปเฉพาะแต่ในส่วนที่ดิน 200 ตารางวาบริเวณที่จำเลยปลูกบ้านเท่านั้น สัญญาเช่าซื้อสำหรับที่ดินนอกบริเวณที่ปลูกบ้าน 200 ตารางวา ก็คงมีต่อไป และถือได้ว่าโจทก์ได้ชำระเงินให้แก่จำเลยครบหมดแล้วโจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินในส่วนที่เหลือนั้นให้แก่โจทก์ได้ แม้ฟ้องในคดีนี้โจทก์จะฟ้องขอบังคับเอาเต็มตามสัญญาเช่าซื้อเดิม เมื่อศาลฟังว่าโจทก์มีสิทธิขอบังคับเอาได้แต่เพียงบางส่วน ศาลก็ย่อมพิพากษาให้เท่าที่โจทก์มีสิทธินั้นได้ และการที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้สิทธิในที่ดินตกไปเป็นของโจทก์โดยให้โจทก์กันที่ดินคืนให้แก่จำเลย 200 ตารางวา ณที่บริเวณที่จำเลยปลูกบ้านนั้น ถ้าเกิดขัดข้องขึ้นว่าจะกันเขตให้กันตรงไหน ก็เป็นเรื่องที่จะว่ากันได้ในชั้นบังคับคดีไม่ใช่เป็นการหมดหลักเกณฑ์ที่จะทำการบังคับกันไม่ได้ดังทำนองที่จำเลยว่ามา ส่วนข้อที่ว่า ที่ดินตามสัญญาเช่าซื้อระบุไว้ว่ามีอยู่ 1 ไร่เศษ แต่ปรากฏขึ้นในภายหลังว่ามีอยู่ถึง 2 ไร่ 2 งานมากกว่าที่กล่าวในสัญญานั้นก็เห็นว่าตามสัญญาเช่าซื้อท้ายฟ้องได้บ่งถึงการเช่าซื้อที่ดินทั้งแปลงตามที่ลงไว้ใน ส.ค.1 เลขที่ 13ส่วนที่ลงไว้ว่ามีเนื้อที่เท่าใดนั้น เป็นการประมาณเอาตามที่เข้าใจว่ามี หาใช่มุ่งหมายไปในทางว่าจำเลยได้แบ่งขายที่แปลงนั้นให้โจทก์ไปราว 1 ไร่เศษเท่านั้นไม่ แต่ศาลฎีกาเห็นว่าโจทก์มิได้ชนะคดีเต็มตามฟ้องทั้งรูปคดีก็มีเหตุผลอื่น ๆ อีกด้วย ที่ศาลอุทธรณ์ให้จำเลยต้องเสียค่าธรรมเนียมแทนโจทก์มาเต็มตามที่ฟ้องนั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย พิพากษาแก้เป็นว่า ค่าธรรมเนียมค่าทนายศาลล่างทั้งสองศาลให้เป็นอันพับกันไป.