โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าห้องแถวเลขที่ ๖๓๙/๒ จากโจทก์เพื่อประกอบการค้า มีกำหนดเวลาเช่า ๓ ปี ค่าเช่าเดือนละ ๓๐ บาท และยังได้ตกลงเรื่องอัตราเช่ากันไว้อีกว่าหากเทศบาลนครกรุงเทพเรียกเก็บเงินภาษีโรงเรือนโดยประเมินค่าเช่าห้องที่จำเลยเช่า เป็นเงินเดือนละเท่าใดแล้วจำเลยยอมเสียค่าเช่าให้โจทก์เท่ากับทางเทศบาลนครกรุงเทพเรียกเก็บภาษีจากโจทก์ ต่อมาเทศบาลฯ ประเมินภาษีโรงเรือนห้องพิพาทเป็นเงินเดือนละ ๑๐๐ บาท โจทก์แจ้งให้จำเลยทราบ และเรียกเก็บเดือนละ ๑๐๐ บาทตามที่ตกลงกันในสัญญา จำเลยไม่ยอมชำระ โจทก์จึงบอกเลิกสัญญา ขอให้บังคับจำเลยออกจากห้องพิพาท และเรียกค่าเสียหาย
จำเลยให้การว่า ได้เช่าห้องของโจทก์ตามสัญญาเช่าท้ายฟ้องจริง ค่าเช่าเดือนละ ๓๐ บาท ที่โจทก์เรียกเก็บเพิ่มเป็นเดือนละ ๑๐๐ บาท โจทก์ไม่มีสิทธิสัญญาเช่าที่ทำไว้กำหนดอัตราค่าเช่าล่วงหน้า ที่ไม่ได้กำหนดจำนวนเงินไว้ในสัญญาให้แน่นอนนั้นเป็นโมฆะ และจำเลยต่อสู้ว่า ห้องพิพาทเป็นที่อยู่อาศัย มิได้ทำการค้าใหญ่โต จำเลยจึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะฯ
ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท กับให้ใช้ค่าเสียหาย ให้แก่โจทก์ตามฟ้อง
จำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาผู้นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงได้
ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
จำเลยฎีกาว่า ห้องพิพาทมิได้อยู่ในทำเลการค้า การค้าของจำเลยเป็นการหาเลี้ยงชีพเพียงเล็ก ๆ น้อย ๆ ไม่ถือว่าเป็นการค้า การขึ้นค่าเช่าตามการประเมินภาษีของเทศบาล เป็นเงื่อนไขที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อย จึงเป็นโมฆะ
ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยเจตนาเช่าห้องพิพาทเพื่อประกอบการค้า ห้องพิพาทจะอยู่ในทำเลการค้าหรือไม่ และการค้าของจำเลยจะเล็กน้อยเพียงใดไม่สำคัญ ต้องถือว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทเพื่อประกอบการค้า แม้จำเลยและครอบครัวจะอยู่อาศัยในห้องพิพาทด้วย ห้องพิพาทก็มิใช่เคหะตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ฯ ฉะนั้น จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.๒๕๐๔ มาตรา ๔ ตามที่จำเลยเบิกความว่า ตามสัญญาเช่าข้อ ๒ ได้ตกลงกันว่า การเสียค่าเช่า ถ้าเทศบาลประเมินขึ้น จะต้องขึ้นค่าเช่าตามนั้น และต่อมาเทศบาลได้ประเมินค่าเช่าเดือนละ ๑๐๐ บาทจริง แต่จำเลยไม่ยอมชำระ เห็นว่าข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยให้ถืออัตราค่าเช่าตาที่เทศบาลประเมินภาษีเป็นข้อตกลงที่ชอบด้วยกฎหมาย ใช้บังคับได้ ไม่มีบทกฎหมายใดบัญญัติว่า ค่าเช่าต้องบ่งชัดเป็นจำนวนเงินที่แน่นอนดังจำเลยฎีกาโต้เถียง เมื่อจำเลยไม่ยอมชำระค่าเช่าให้โจทก์ตามสัญญา โจทก์ก็มีสิทธิบอกเลิกการเช่ากับจำเลยได้ พิพากษายืน