คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 474/2490

สัญญาเช่าที่มีข้อความว่าเช่ากันมีกำหนด 3 ปี เมื่อครบสัญญาแล้วถ้าเช่ากันต่อไปให้ถือสัญญานั้นปฏิบัติกันต่อไปอีก 3 ปีนั้น ถือว่าสัญญานั้นไม่มีผลสมบูรณ์ที่จะใช้บังคับกันได้ในส่วนที่ตกลงให้เช่ากันกำหนด 3 ปีหลัง การเช่าหลังจากครบ 3 ปีแล้ว ถือว่าเช่ากันโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม มาตรา 570

เมื่อสิ้นสัญญาเช่าก่อนใช้ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า2489 แล้วการอยู่ต่อมาย่อมเป็นการอยู่โดยละเมิดพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า 2489 ย่อมไม่คุ้มครองถึง

การเช่าซึ่งมีค่าเช่าเกินเดือนละ 40 บาทและสิ้นสัญญาเช่าต่อกันก่อนใช้ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า 2489 แล้ว ย่อมนำ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า 2490 ไปใช้บังคับคดีไม่ได้

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยเช่าห้องโจทก์ 2 ห้อง มีกำหนด 3 ปีนับแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2484 ค่าเช่าเดือนละ 120 บาท สัญญาเช่าสิ้นอายุโจทก์บอกเลิกสัญญาให้จำเลยออกจากห้องหลายเดือนแล้ว จำเลยไม่ออกขอให้ขับไล่

จำเลยต่อสู้หลายประการ

ศาลแขวงพิพากษาขับไล่

จำเลยอุทธรณ์ ระหว่างอุทธรณ์ จำเลยยื่นคำแถลงเพิ่มเติมฟ้องอุทธรณ์ว่า มีพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ 2489 มาตรา 10 คุ้มครอง

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา ศาลฎีกาตัดสินว่าปรากฏตามสัญญาเช่าข้อ 1 ว่าตกลงเช่ากัน 3 ปี ข้อ 12 ว่าเมื่อครบสัญญาตามข้อ 1 แล้วถ้าผู้เช่ายังคงอยู่ในสถานที่เช่าต่อไป คู่สัญญาให้ถือสัญญาฉบับนี้ปฏิบัติกันต่อไปคราวละ 3 ปี ทุก ๆ คราวจนกว่าจะเลิกสัญญาต่อกัน ศาลฎีกาเห็นว่าความตกลงทำกันล่วงหน้าเช่นนี้ หามีผลสมบูรณ์จะบังคับคดีกันได้ไม่ เพราะขัดกับกฎหมายที่ต้องการให้บังคับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดเวลาเกินกว่า 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่ากันต่อมานั้นต้องเข้าอยู่ในมาตรา 570 ที่ให้ถือว่าทำสัญญาต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาแล้ว สัญญาก็ระงับการไม่ยอมส่งคืนก็เป็นการละเมิดต่อเจ้าของทรัพย์สิน ฉะนั้นแม้มีในพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ 2489 ออกใช้บังคับระหว่างอุทธรณ์ฎีกา พระราชบัญญัตินั้นก็คุ้มครองเฉพาะผู้เช่าในขณะที่ออกใช้และภายหลังเท่านั้น จึงพิพากษายืนตามศาลล่าง