คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5052/2543

แม้ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทข้อ 3 จะระบุไว้ว่า ผู้จะขายทุกคนจะเริ่มดำเนินการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยตลอดจนบริวารของผู้เช่าหรือผู้อาศัยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินทันทีนับแต่วันทำสัญญานี้และผู้จะขายสัญญาว่าจะดำเนินการให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดระยะเวลา 2 ปี นับแต่วันทำสัญญา แต่เจตนารมณ์ของคู่สัญญามิได้ถือเอาตามสัญญาข้อ 3 เป็นข้อสาระสำคัญอันถือว่าผู้จะขายเป็นผู้ผิดสัญญา เพราะตามสัญญาข้อ 6 ยังระบุว่า แม้ผู้จะขายไม่สามารถดำเนินการตามสัญญาข้อ 3 ให้เสร็จสิ้นภายในระยะเวลา 2 ปี นับแต่วันทำสัญญาแต่ผู้จะซื้อยังมีหน้าที่จะต้องแจ้งเป็นหนังสือถึงผู้จะขายให้ทราบถึงกำหนดระยะเวลานัดชำระเงินจำนวน 20 เปอร์เซ็นต์ของเงินที่เหลือ โดยกำหนดไม่เกิน 2 เดือน นับแต่วันครบกำหนดสัญญาตามข้อ 3 ทั้งเมื่อผู้จะซื้อชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 20 เปอร์เซ็นต์ให้ผู้จะขายตามสัญญาข้อ 6 แล้ว ตามสัญญาข้อ 7 ยังกำหนดให้ผู้จะซื้อแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้จะขาย ถึงกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทภายในไม่เกิน 2 เดือน นับแต่วันที่ผู้จะซื้อได้ชำระเงินตามข้อ 6 แล้ว ผู้จะขายทุกคนตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้ผู้จะซื้อทันทีและผู้จะซื้อจะชำระเงินส่วนที่เหลือให้ผู้จะขายในวันดังกล่าว โดยผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อยึดเงินไว้จำนวน 500,000 บาท เพื่อให้ผู้จะซื้อใช้จ่ายดำเนินการต่าง ๆ เพื่อให้ผู้เช่าหรือ ผู้อาศัยตลอดจนบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทเรียบร้อยแล้ว ผู้จะซื้อจึงจะคืนเงินส่วนที่เหลือตามความเป็นจริงให้ผู้จะขายภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ดำเนินการเสร็จเรียบร้อยแล้ว เช่นนี้ ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทแสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าแม้ผู้จะขายไม่สามารถดำเนินการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยตลอดจนบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท ก็ยังไม่ถือว่า ผู้จะขายผิดสัญญาอันเป็นเหตุให้ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาได้ ผู้จะซื้อยังมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6 และข้อ 7 ต่อไป

กรณีที่ผู้จะซื้อมีสิทธิเลือกปฏิบัติว่าจะดำเนินการซื้อขายที่ดินพิพาทต่อไปหรือจะบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย ที่ดินพิพาทได้ต้องเป็นไปตามสัญญาข้อ 11 คือ เป็นกรณีที่ผู้จะขายทุกคนไม่สามารถทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทไม่ว่าแปลงหนึ่งแปลงใดให้ผู้จะซื้อได้ และตามสัญญาข้อ 8 ระบุว่า ผู้จะขายไม่นำที่ดินพิพาท ไปก่อภาระผูกพัน หากนำไปก่อภาระผูกพันก็ต้องปลดภาระผูกพันให้เสร็จสิ้นก่อนโอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้จะซื้อ เห็นได้ว่า กรณีที่ผู้จะซื้อมีสิทธิเลือกที่จะดำเนินการซื้อขายที่ดินพิพาทต่อไปหรือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายตามข้อ 11 และข้อ 8 จะต้องเป็นกรณีที่มีการกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทกันแล้ว ผู้จะขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทไม่ว่าแปลงใดแปลงหนึ่งให้ผู้จะซื้อได้ หรือในวันดังกล่าวผู้จะขายยังไม่สามารถปลดภาระผูกพันให้เสร็จสิ้นก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์กันในวันนั้น หากเพียงผู้จะขายผิดสัญญาตามข้อ 3 ยังไม่ทำให้ผู้จะซื้อมีสิทธิเลือกว่าจะดำเนินการบอกเลิกสัญญาหรือจะดำเนินการซื้อขายที่ดินพิพาทต่อไป เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าผู้จะขายไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาข้อ 3 ได้ภายในระยะเวลา 2 ปี ผู้จะซื้อได้บอกเลิกหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายต่อผู้จะขาย โดยผู้จะซื้อไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6 และข้อ 7 ที่จะชำระเงินที่เหลืออีก 20 เปอร์เซ็นต์ และผู้จะซื้อไปดำเนินการกำหนดนัดเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกับผู้จะขาย ถือได้ว่าโจทก์ผู้จะซื้อเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งห้าร่วมกันคืนเงินจำนวน 1,175,000 บาท ให้แก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 1,000,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ

จำเลยทั้งห้าให้การว่า ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งห้ามีข้อตกลงว่า หากจำเลยทั้งห้าไม่อาจขับไล่ผู้อาศัยให้ออกไปจากที่ดินภายในเวลา 2 ปี โจทก์ต้องชำระเงินให้แก่จำเลยทั้งห้า 20 เปอร์เซ็นต์ของสัญญาภายในเวลา 2 เดือน นับแต่วันครบกำหนด ทั้งต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและหักเงินไว้จำนวน 500,000 บาท เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายในการขับไล่ผู้อาศัย แต่โจทก์ไม่ปฏิบัติตาม โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยทั้งห้าไม่ต้องคืนมัดจำให้แก่โจทก์ ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันชำระเงินจำนวน 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2536 ไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ แต่ดอกเบี้ยเมื่อนับถึงวันฟ้องต้องไม่เกิน 175,000 บาท ตามที่โจทก์ขอ กับให้จำเลยทั้งห้าใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท

จำเลยทั้งห้าอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้จำเลยทั้งห้าใช้ค่าทนายความชั้นอุทธรณ์ 2,000 บาท แทนโจทก์

จำเลยทั้งห้าฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยทั้งห้าในราคา 35,910,000 บาท จำเลยทั้งห้าได้รับมัดจำจำนวน 1,000,000 บาท ไปจากโจทก์แล้วในวันทำสัญญา ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งห้าว่า จำเลยทั้งห้าผิดสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้องหรือไม่ เห็นว่า แม้ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทข้อ 3 จะระบุไว้ว่า ผู้จะขายทุกคนจะเริ่มดำเนินการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยตลอดจนบริวารของผู้เช่าหรือผู้อาศัยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินทันทีนับแต่วันทำสัญญานี้และผู้จะขายสัญญาว่าจะดำเนินการให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดระยะเวลา 2 ปี นับแต่วันทำสัญญาฉบับนี้ แต่เจตนารมณ์ของคู่สัญญามิได้ถือเอาการที่ผู้จะขายดำเนินการให้ ผู้เช่าหรือผู้อาศัยตลอดจนบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดระยะเวลา 2 ปี เป็นข้อสาระสำคัญอันถือว่าผู้จะขายเป็นผู้ผิดสัญญา เพราะตามสัญญาข้อ 6 ยังระบุว่า แม้ผู้จะขายไม่สามารถดำเนินการตามสัญญาข้อ 3 ให้เสร็จสิ้นภายในระยะเวลา 2 ปี นับแต่วันทำสัญญา แต่ผู้จะซื้อยังมีหน้าที่จะต้องแจ้งเป็นหนังสือถึงผู้จะขายให้ทราบถึงกำหนดระยะเวลานัดชำระเงินจำนวน 20 เปอร์เซ็นต์ของเงินที่เหลือโดยกำหนดไม่เกิน 2 เดือน นับแต่วันครบกำหนดสัญญาตามข้อ 3 ทั้งเมื่อผู้จะซื้อชำระเงินส่วนที่เหลืออีก 20 เปอร์เซ็นต์ให้ผู้จะขายตามสัญญาข้อ 6 แล้ว ตามสัญญาข้อ 7 ยังกำหนดให้ผู้จะซื้อแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้จะขาย ถึงกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทภายในไม่เกิน 2 เดือน นับแต่วันที่ผู้จะซื้อได้ชำระเงินตามข้อ 6 แล้ว ผู้จะขายทุกคนตกลงจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้ผู้จะซื้อทันทีและผู้จะซื้อจะชำระเงินส่วนที่เหลือให้ผู้จะขายในวันดังกล่าว โดยผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อยึดเงินไว้จำนวน 500,000 บาท เพื่อให้ผู้จะซื้อใช้จ่ายดำเนินการต่าง ๆ เพื่อให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยตลอดจนบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทเรียบร้อยแล้ว ผู้จะซื้อจึงจะคืนเงินส่วนที่เหลือตามความเป็นจริงให้ผู้จะขายภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ดำเนินการเสร็จเรียบร้อยแล้ว เช่นนี้ ตามสัญญาข้อ 6 และข้อ 7 แสดงให้เห็นชัดแจ้งว่าแม้ผู้จะขายไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาข้อ 3 คือดำเนินการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยตลอดจนบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท ก็ยังไม่ถือว่าผู้จะขายผิดสัญญานี้ อันเป็นเหตุให้ ผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาได้ ผู้จะซื้อยังมีหน้าที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6 คือ ต้องชำระเงินส่วนที่เหลือ 20 เปอร์เซ็นต์ให้ผู้จะขายและยังต้องกำหนดนัดผู้จะขายไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทต่อกันและผู้จะขายยินยอมให้ผู้จะซื้อยึดเงินไว้ 500,000 บาท เพื่อให้ผู้จะซื้อดำเนินการให้ผู้เช่าหรือผู้อาศัยตลอดจนบริวารของบุคคลดังกล่าวออกไปจากที่ดินพิพาทเสร็จเรียบร้อยแล้ว ผู้จะซื้อจะคืนเงินที่เหลือตามความเป็นจริงให้ผู้จะขาย

ส่วนกรณีที่ผู้จะซื้อมีสิทธิเลือกปฏิบัติว่าจะดำเนินการซื้อขายที่ดินพิพาทต่อไปหรือจะบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทได้ต้องเป็นไปตามสัญญาข้อ 11 คือ เป็นกรณีที่ผู้จะขายทุกคนไม่สามารถทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทไม่ว่าแปลงหนึ่งแปลงใดให้ผู้จะซื้อได้ และตามสัญญาข้อ 8 ระบุว่า ผู้จะขายไม่นำที่ดินพิพาท ไปก่อภาระผูกพัน หากนำไปก่อภาระผูกพันก็ต้องปลดภาระผูกพันให้เสร็จสิ้นก่อนโอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้จะซื้อ เห็นได้ว่า กรณีที่ผู้จะซื้อมีสิทธิเลือกที่จะดำเนินการซื้อขายที่ดินพิพาทต่อไปหรือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายตามข้อ 11 และข้อ 8 จะต้องเป็นกรณีที่มีการกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทกันแล้ว ผู้จะขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทไม่ว่าแปลงใดแปลงหนึ่งให้ผู้จะซื้อได้ หรือในวันดังกล่าวผู้จะขายยังไม่สามารถปลดภาระผูกพันให้เสร็จสิ้นก่อนที่จะโอนกรรมสิทธิ์กันในวันนั้น หากเพียงผู้จะขายผิดสัญญาตามข้อ 3 ดังวินิจฉัยมาแล้ว ผู้จะซื้อมีสิทธิเลือกว่าจะดำเนินการบอกเลิกสัญญาหรือจะดำเนินการซื้อขายที่ดินพิพาทต่อไปตามข้อ 11 สัญญานี้ก็ไม่จำต้องระบุไว้ในข้อ 6 เรื่องที่ให้ผู้จะซื้อชำระเงินค่าที่ดิน 20 เปอร์เซ็นต์ ส่วนที่เหลือหรือให้ผู้จะซื้อนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและยึดเงินไว้ 500,000 บาท ตามรายละเอียดสัญญาข้อ 7 ทั้งตามสัญญานี้ก็ไม่มีข้อใดระบุไว้ว่า เมื่อผู้จะขายไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาข้อ 3 ได้ก็ให้สิทธิผู้จะซื้อมีสิทธิเลือกปฏิบัติได้อย่างสัญญาข้อ 11 เมื่อผู้จะขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้ผู้จะซื้อได้ แต่ตามข้อเท็จจริงคดีนี้ปรากฏว่า เมื่อผู้จะขายไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาข้อ 3 โดยจำเลยทั้งห้าดำเนินการฟ้องร้องผู้อยู่อาศัยบนที่ดินพิพาทแล้วยังมีปัญหาอีก 2 ราย ถึง 3 ราย และแม้จะฟังได้ว่า ที่ดินพิพาทยังมีภาระผูกพันอยู่ กรณีจะถือว่าผู้จะขายผิดสัญญาตามข้อ 8 และข้อ 11 ก็ต่อเมื่อผู้จะซื้อได้กำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทที่จะซื้อขายกันแล้ว หากผู้จะขายไม่สามารถปลดภาระผูกพันในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ได้หรือผู้จะขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่จะขาย ไม่ว่าแปลงหนึ่งแปลงใดให้ผู้จะซื้อในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ได้ แต่ผู้จะซื้อก็หาทำเช่นนั้นไม่ กรณีกลับปรากฏว่าเมื่อผู้จะขายไม่สามารถปฏิบัติตามสัญญาข้อ 3 ได้ภายในระยะเวลา 2 ปี ผู้จะซื้อได้บอกเลิกหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายต่อผู้จะขายโดยผู้จะซื้อไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อ 6 และข้อ 7 ที่จะชำระเงินที่เหลืออีก 20 เปอร์เซ็นต์ และผู้จะซื้อไปดำเนินการกำหนดนัดเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินกับผู้จะขาย กรณีถือได้ว่า โจทก์ผู้จะซื้อเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าว หาใช่จำเลยทั้งห้าผู้จะขายเป็นผิดสัญญาดังที่โจทก์ผู้จะซื้ออ้างมาในฎีกาไม่ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยทั้งห้าร่วมกันชำระมัดจำจำนวน 1,000,000 บาท คืนแก่โจทก์พร้อมทั้งดอกเบี้ยนั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยทั้งห้าฟังขึ้น

พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ.