คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 554/2524

ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า ซึ่งต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงแล้ว แม้ฎีกาข้อเท็จจริงนั้นขึ้นมา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

ผู้ให้เช่าทำสัญญาตกลงกับผู้เช่าไว้ว่าจะให้ผู้เช่าเช่าที่พิพาทได้ตลอดไป โดยผู้ให้เช่าจะไม่เป็นฝ่ายเลิกสัญญาเป็นข้อตกลงให้ สัญญาเช่ามีอายุการเช่าเกินกว่าสามปี เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติไว้ จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียงสามปีเท่านั้น การเช่าที่เกินกำหนดสามปี เป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ผู้รับโอนที่พิพาทจากเจ้าของเดิมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 การที่ผู้เช่ายังอยู่ในที่พิพาทต่อมาเมื่อพ้นกำหนดตามคำบอกกล่าวแล้วจึงเป็นการละเมิด

ศาลชั้นต้นพิพากษาขับไล่จำเลยและบริวารออกไปจากที่พิพาทให้จำเลยรื้อถอนห้องแถวออกไป และใช้ค่าเสียหายเดือนละ 1,800 บาท แก่โจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เฉพาะค่าเสียหายเป็นเดือนละ 150 บาท โจทก์และจำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยข้อกฎหมายว่า "จำเลยฎีกาว่า การซื้อขายที่พิพาทระหว่างนางเนื่องกับโจทก์เป็นนิติกรรมอำพรางเพราะไม่มีการซื้อขายกันจริง โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะคนที่อ้างว่าเป็นผู้รับหนังสือไม่ได้อยู่ในบ้านจำเลย พิเคราะห์แล้วเห็นว่า ฎีกาของโจทก์จำเลยดังกล่าวเป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง ซึ่งต้องห้ามอุทธรณ์มาแล้ว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

คดีคงมีปัญหาแต่เฉพาะที่จำเลยฎีกาในปัญหาข้อกฎหมายว่า ตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับนางเนื่องเจ้าของเดิม เมื่อนางเนื่องไม่อาจบอกเลิกการเช่ากับจำเลย โจทก์ผู้รับโอนต้องรับผิดสิทธิและหน้าที่ของนางเนื่องไปด้วย จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากนางเนื่อง เทียนเนียม มีกำหนดสามปี ค่าเช่าเดือนละ150 บาท ได้ทำบันทึกข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าว่า เมื่อจำเลยได้ชำระค่าเช่าตามสัญญาแล้วนางเนื่องตกลงให้เช่าที่ดินได้ตลอดไป โดยจะไม่เป็นฝ่ายเลิกสัญญาเช่าและสัญญาเพิ่ม เอกสารหมาย ล.1, ล.2 จำเลยอยู่ในที่ดินตลอดมาจนสิ้นอายุสัญญาเช่า ต่อมาโจทก์ได้ซื้อที่ดินดังกล่าวจากนางเนื่อง โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานที่ดิน หลังจากนั้นโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไปยังจำเลย คนในบ้านของจำเลยเป็นผู้รับหนังสือไว้แต่จำเลยไม่ยอมออกจากที่เช่า ศาลฎีกาเห็นว่า การที่นางเนื่องทำสัญญาตรงกับจำเลยไว้ว่า จะให้จำเลยเช่าที่พิพาทได้ตลอดไปโดยนางเนื่องจะไม่เป็นฝ่ายเลิกสัญญานั้น เป็นข้อตกลงกันให้สัญญาเช่ามีอายุเช่าเกินกว่าสามปี แต่ปรากฏว่ามิได้นำข้อตกลงนี้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติไว้ ฉะนั้น การเช่าที่มีกำหนดกว่าสามปีจึงฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียงสามปีเท่านั้น เมื่อเกินกำหนดสามปีแล้วจึงเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนที่พิพาทจากเจ้าของเดิม จึงมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 การที่จำเลยยังอยู่ในที่พิพาทต่อมาหลังจากที่พ้นกำหนดตามคำบอกกล่าวของโจทก์จึงเป็นการละเมิด โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้"

พิพากษาแก้เป็นว่า ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น