คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5604/2548

ตามสัญญานายหน้าจำเลยตกลงจ่ายค่านายหน้าให้แก่โจทก์ไว้ 2 กรณี ในกรณีแรก ตามสัญญาข้อ 3 ถ้าโจทก์ชี้ช่องให้จำเลยขายอาคารพาณิชย์ได้ในราคาไม่ต่ำกว่าห้องละ 6,500,000 บาท จำเลยทั้งสองตกลงจ่ายค่านายหน้าห้องละ 300,000 บาท ในกรณีที่สอง ตามสัญญาข้อ 4 หากโจทก์สามารถชี้ช่องให้จำเลยขายอาคารพาณิชย์ได้ในราคาสูงกว่าที่กำหนดไว้ในข้อ 3 จำเลยทั้งสองตกลงให้จำนวนเงินส่วนที่เกินเป็นของโจทก์ ดังนั้น เมื่อโจทก์ชี้ช่องให้จำเลยขายอาคารพาณิชย์ห้อง เอ. 9 และ เอ. 10 ได้ตามราคาที่กำหนดโจทก์ย่อมมีสิทธิได้ค่านายหน้าห้องละ 300,000 บาท และโจทก์ชี้ช่องให้จำเลยขายอาคารพาณิชย์ห้อง เอ. 2, เอ. 6 ถึง เอ. 8 ในราคาสูงกว่าที่กำหนด โจทก์ย่อมมีสิทธิได้รับค่านายหน้าที่ชี้ช่องให้จำเลยทั้งสองขายอาคารพาณิชย์ได้ในราคาไม่ต่ำกว่าที่กำหนดตามสัญญาข้อ 3 และมีสิทธิได้รับเงินในส่วนที่สามารถชี้ช่องให้จำเลยทั้งสองขายในราคาสูงกว่าที่กำหนดตามสัญญาข้อ 4 อีกด้วย

ตามสัญญานายหน้าข้อ 5 ระบุไว้ชัดว่า โจทก์และจำเลยตกลงกันให้ถือว่าค่านายหน้าที่โจทก์พึงได้รับส่วนหนึ่งเป็นการชำระค่าซื้อห้อง เอ. 1 ส่วนที่เหลือโจทก์จะชำระให้แก่จำเลยเป็นเงินสดภายใน 150 วัน นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อขายกัน แต่นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเป็นต้นมา โจทก์และจำเลยยังคงโต้เถียงพิพาทกันถึงจำนวนเงินค่านายหน้าที่โจทก์พึงมีสิทธิได้รับจากจำเลยทั้งสองตามสัญญานายหน้าซึ่งย่อมส่งผลให้ไม่สามารถคำนวณจำนวนหนี้ค่าซื้อห้อง เอ. 1 ส่วนที่เหลือได้ว่าเท่าไร ดังนั้น การที่โจทก์ยังไม่ชำระหนี้ค่าซื้อห้อง เอ. 1 ให้แก่จำเลยเพราะพฤติการณ์ดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ตกเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อจะขายจำเลยไม่มีสิทธิเลิกสัญญา การบอกเลิกสัญญาของจำเลยจึงไม่ทำให้สัญญาจะซื้อจะขายห้อง เอ. 1 ระงับลงเพราะไม่มีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาตามกฎหมาย

จำเลยได้นำห้อง เอ. 1 ที่ตกลงขายให้แก่โจทก์ไปขายให้แก่บุคคลอื่น โดยโจทก์มิได้ทักท้วงหรือเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายห้อง เอ. 1 โดยปริยาย โจทก์และจำเลยต้องยอมให้แต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 โจทก์จึงมีสิทธิได้รับเงินค่านายหน้าจำนวน 3,000,000 บาท ที่จำเลยหักไว้เป็นการชำระค่าซื้อห้อง เอ. 1 คืน พร้อมดอกเบี้ยตามมาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง แต่เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษาให้จำเลยรับผิดชำระค่านายหน้าเพียง 2,500,000 บาท โจทก์มิได้ฎีกาโต้แย้ง จึงเป็นอันยุติตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษา

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันชำระเงินจำนวน 3,400,000 บาท แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยทั้งสองให้การขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 3,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันที่ 3 มิถุนายน 2542 ซึ่งเป็นวันถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 8,000 บาท เฉพาะค่าขึ้นศาลให้ใช้แทนเท่าทุนทรัพย์ที่โจทก์ชนะคดี

จำเลยทั้งสองอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระเงินแก่โจทก์ 2,500,000 บาท พร้อมด้วยดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงินดังกล่าว นับแต่วันที่ 3 มิถุนายน 2542 เป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

จำเลยทั้งสองฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยทั้งสองต้องรับผิดชำระค่านายหน้าให้แก่โจทก์เพียงใด เห็นว่า ตามสัญญานายหน้าจำเลยทั้งสองตกลงจ่ายค่านายหน้าให้แก่โจทก์ไว้ 2 กรณี ในกรณีแรกตามสัญญาข้อ 3 ถ้าโจทก์ชี้ช่องให้จำเลยทั้งสองขายอาคารพาณิชย์ได้ในราคาไม่ต่ำกว่าห้องละ 6,500,000 บาท จำเลยทั้งสองตกลงจ่ายค่านายหน้าห้องละ 300,000 บาท ในกรณีที่สอง ตามสัญญาข้อ 4 หากโจทก์สามารถชี้ช่องให้จำเลยทั้งสองขายอาคารพาณิชย์ได้ในราคาสูงกว่าที่กำหนดไว้ในข้อ 3 จำเลยทั้งสองตกลงให้จำนวนเงินส่วนที่เกินเป็นของโจทก์ ดังนั้น เมื่อโจทก์ชี้ช่องให้จำเลยทั้งสองขายอาคารพาณิชย์ห้อง เอ. 9 และ เอ. 10 ได้ตามราคาที่กำหนดโจทก์ย่อมมีสิทธิได้ค่านายหน้าห้องละ 300,000 บาท ตามสัญญาข้อ 3 และโจทก์ชี้ช่องให้จำเลยทั้งสองขายอาคารพาณิชย์ห้อง เอ. 2, เอ. 6 ถึง เอ. 8 ในราคาสูงกว่าที่กำหนด โจทก์ย่อมมีสิทธิได้รับค่านายหน้าที่ชี้ช่องให้จำเลยทั้งสองขายอาคารพาณิชย์ได้ในราคาไม่ต่ำกว่าที่กำหนดตามสัญญาข้อ 3 และมีสิทธิได้รับเงินในส่วนที่สามารถชี้ช่องให้จำเลยทั้งสองขายในราคาสูงกว่าที่กำหนดตามสัญญาข้อ 4 อีกด้วย ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าโจทก์มีสิทธิได้รับค่านายหน้าทั้งสองกรณีชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น

มีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยทั้งสองว่า จำเลยทั้งสองมีสิทธิริบเงินค่านายหน้าดังกล่าวเพราะโจทก์ผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้อง เอ. 1 หรือไม่ เพียงใด เห็นว่า ตามสัญญานายหน้าข้อ 5 ระบุไว้ชัดว่า โจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงกันให้ถือว่าค่านายหน้าที่โจทก์พึงได้รับส่วนหนึ่งเป็นการชำระค่าซื้อห้อง เอ. 1 ส่วนที่เหลือโจทก์จะชำระให้แก่จำเลยทั้งสองเป็นเงินสดภายใน 150 วัน นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเป็นต้นมา โจทก์และจำเลยทั้งสองยังคงโต้เถียงพิพาทกันถึงจำนวนเงินค่านายหน้าที่โจทก์พึงมีสิทธิได้รับจากจำเลยทั้งสองตามสัญญานายหน้าซึ่งย่อมส่งผลให้ไม่สามารถคำนวณจำนวนหนี้ค่าซื้อห้อง เอ. 1 ส่วนที่เหลือไว้ว่าเท่าไร ดังนั้น การที่โจทก์ยังไม่ชำระหนี้ค่าซื้อห้อง เอ. 1 ให้แก่จำเลยทั้งสอง เพราะพฤติการณ์ดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าโจทก์ตกเป็นผู้ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยทั้งสองไม่มีสิทธิเลิกสัญญา การบอกเลิกสัญญาของจำเลยทั้งสองจึงไม่ทำให้สัญญาจะซื้อจะขายห้อง เอ. 1 ระงับลงเพราะไม่มีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาตามกฎหมาย

แต่อย่างไรก็ตาม ต่อมาจำเลยทั้งสองได้นำห้อง เอ. 1 ที่ตกลงขายให้แก่โจทก์นั้นไปขายให้แก่บุคคลอื่น โดยโจทก์มิได้ทักท้วงหรือเรียกร้องให้จำเลยทั้งสองปฏบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งถือได้ว่าโจทก์และจำเลยทั้งสองตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้อง เอ. 1 โดยปริยาย โจทก์และจำเลยทั้งสองต้องยอมให้แต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 โจทก์จึงมีสิทธิได้รับเงินค่านายหน้าจำนวน 3,000,000 บาท ที่จำเลยทั้งสองหักไว้เป็นการชำระค่าซื้อห้อง เอ. 1 คืน พร้อมดอกเบี้ยตามมาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง แต่เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษาให้จำเลยทั้งสองรับผิดชำระค่านายหน้าเพียง 2,500,000 บาท โจทก์มิได้ฎีกาโต้แย้ง จึงเป็นอันยุติตามที่ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษา ฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อนี้ฟังไม่ขึ้นเช่นกัน

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.