คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 646/2493

ในกรณีที่สัญญาเช่าสิ้นอายุแล้วแต่ผู้เช่ายังอยู่ในความคุ้มครองของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ หากผู้เช่าทำผิดหน้าที่ไม่สงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอวิญญูชน ผู้ให้เช่ามีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าด้วยเหตุนี้ได้ ตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ มาตรา 16(4) โดยไม่จำต้องส่งคำเตือนตามมาตรา 554 ก่อน

แต่ถ้าผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่โดยอ้างเหตุว่า จำเลยผิดสัญญาเช่าตามมาตรา 16(2) จะต้องส่งคำเตือนให้ผู้เช่าปฏิบัติก่อน

คำให้การจำเลยที่อ้างสิทธิตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง แม้จะไม่มีข้อที่ว่าโจทก์ต้องบอกกล่าวก่อน ศาลก็ยกกฎหมายนั้นขึ้นวินิจฉัยได้

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านเช่า ศาลแพ่งและศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงต้องกันว่า จำเลยเปิดโรงแรมมีรำวง เต้นรำ และเปิดบาร์ขายสุราปล่อยให้สถานที่เช่าชำรุดทรุดโทรมมิได้รักษาเสมอวิญญูชนศาลชั้นต้นเห็นว่าเป็นการละเมิดสัญญาเช่า โจทก์บอกเลิกแล้ว จำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ พิพากษาขับไล่จำเลย

ศาลอุทธรณ์ เห็นว่า จำเลยอยู่อาศัยด้วย ยังได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ แม้จะผิดสัญญาเช่า แต่ตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ มาตรา 16(2) และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 554 โจทก์จะบอกเลิกทันทีหาได้ไม่ ต้องบอกกล่าวให้ปฏิบัติก่อน พิพากษากลับให้ยกฟ้อง

โจทก์ฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า ที่โจทก์ฎีกาว่า ข้อบอกกล่าวก่อนจำเลยไม่ได้ยกขึ้นต่อสู้นั้น เห็นว่า จำเลยต่อสู้ว่ามีสิทธิเช่าต่อไปโดยอาศัยความคุ้มครองของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ศาลย่อมยกข้อกฎหมายนั้นขึ้นวินิจฉัยได้

ส่วนที่ว่า โจทก์จะมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยหรือไม่ เห็นว่าในกรณีที่จำเลยผิดสัญญาเช่าต้องด้วยพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ พ.ศ. 2489 มาตรา 16(2) แต่ไม่ปรากฏว่า ผู้ให้เช่าได้ให้คำเตือนแล้วผู้เช่าไม่ปฏิบัติ โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ในเหตุนี้

กรณีที่จำเลยทำผิดหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553, 554 ซึ่งให้บอกกล่าวก่อนนั้นเป็นเรื่องสัญญายังไม่สิ้นอายุคดีนี้สัญญาเช่าสิ้นอายุแล้ว โจทก์ย่อมบอกเลิกการเช่าได้ทุกเมื่อ หากแต่ถูกตัดสิทธิการบอกเลิกตามมาตรา 16 วรรคแรก ตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ แต่เข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 16(4)ซึ่งหาได้มีว่าต้องส่งคำเตือนก่อนดังมาตรา 16(2) ไม่ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่ด้วยเหตุนี้ได้

พิพากษากลับให้บังคับคดีตามศาลชั้นต้น