คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7472/2543

ตามคำฟ้องของโจทก์บรรยายว่า การที่โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคต่าง ๆ ตามสิทธิของเจ้าของร่วมในโครงการอาคารชุด อาทิ สระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล และที่จอดรถ ทำให้โจทก์ต้องหา สถานที่ออกกำลังกายและที่จอดรถแห่งใหม่ ต้องเสียค่าใช้จ่าย เป็นเรื่องที่โจทก์คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นว่าโจทก์ต้องเสียหายคิดเป็นเงินได้เท่าใด ส่วนข้อเท็จจริงที่ว่าโจทก์อาศัยหลักเกณฑ์และวิธีใดในการคำนวณค่าเสียหายเป็นเรื่องรายละเอียดที่โจทก์สามารถนำสืบในชั้นพิจารณาได้ คำฟ้องของโจทก์ในส่วนนี้จึงแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นพอที่จะทำให้จำเลยเข้าใจและต่อสู้คดีได้ถูกต้องแล้ว

ตามใบโฆษณาขายปรากฏใจความและรูปภาพอาคารชุดสยามคอนโดมิเนียมที่จำเลยโฆษณาขายแก่บุคคลทั่วไป โดยเฉพาะมีรูปภาพสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล และอาคารจอดรถสูง 4 ชั้น และมีข้อความระบุไว้ด้วยว่า "สยามคอนโดมิเนียม อาคารชุดพักอาศัยที่ทันสมัยและสุนทรี? สถานที่ที่รวมความสุข สะดวกสบาย และความร่มรื่นสดชื่นใจทุกประการไว้ภายในบริเวณอาคารที่มีพร้อมทุกสิ่ง ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล สนามเด็กเล่น? ตลอดจนมีที่จอดรถกว้างขวางให้ท่านและแขกเหรื่อของท่านจอดได้สบาย ๆ ถึง 600 คัน?" กรณีจึงเป็นที่เห็นได้ว่าการกระทำของจำเลยมีลักษณะเป็นการให้คำมั่นสัญญาต่อบุคคลทั่วไปหรือลูกค้า ว่าจำเลยจะดำเนินการให้มีสิ่งก่อสร้างดังกล่าวด้วยตามที่จำเลยออกโฆษณาขาย แม้ในหนังสือสัญญาขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยจะไม่ปรากฏข้อความตามใบโฆษณาขายหรือข้อความให้ถือเอาโฆษณาขายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาก็ตาม การที่ต่อมาจำเลยได้จัดสร้างสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส และสนามบาสเกตบอลตามที่ออกโฆษณาในใบโฆษณาขาย ย่อมเป็นพฤติการณ์ทำให้ฟังได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ตกลงให้ถือเอาใบโฆษณาขายเป็นส่วนหนึ่งของหนังสือสัญญาขายโดยปริยาย เมื่อจำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารจอดรถสูง 4 ชั้น จึงเป็นการไม่ปฏิบัติตามคำมั่นสัญญาที่จำเลยนำออกโฆษณาตามใบโฆษณา กรณีถือได้ว่าจำเลยได้ประพฤติผิดคำมั่นสัญญาต่อโจทก์

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ได้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดสยามคอนโดมิเนียมจากจำเลย โดยจำเลยได้โฆษณาให้คำมั่นว่า โครงการสยามคอนโดมิเนียมจะประกอบด้วยอาคารชุดพักอาศัย มีสิ่งอำนวยความสะดวกสบายพร้อมสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล สนามเด็กเล่นและอาคารจอดรถสูง 4 ชั้น เป็นต้น อันถือได้ว่าคำโฆษณาดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซึ่งจำเลยจะต้องจัดให้มีและคงอยู่ตราบเท่าที่ยังมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดที่จำเลยโฆษณาเสนอขาย ก่อนโจทก์ทำสัญญาซื้อขายกับจำเลยโครงการของจำเลยดังกล่าวมีสระว่ายน้ำ 1 แห่ง สนามเทนนิส 2 สนาม และสนามบาสเกตบอล 1 สนามแล้ว ต่อมาจำเลยได้ทุบทำลายสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส และสนามบาสเกตบอล และได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินบริเวณดังกล่าว รวมทั้งที่จอดรถให้แก่ผู้อื่น ส่วนอาคารจอดรถจำเลยก็มิได้จัดการก่อสร้างขึ้นให้เป็นไปตามคำมั่นที่โฆษณาแต่อย่างใด ถือว่าจำเลยประพฤติผิดคำมั่นสัญญา เอาเปรียบผู้บริโภคทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ทำให้ห้องชุดของโจทก์มีราคาลดลง ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวน 4,006,540 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยให้การว่า คำโฆษณาที่โจทก์อ้างดังกล่าวไม่ใช่ส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย แต่เป็นเพียงข้อความโฆษณาจูงใจลูกค้าในทางธุรกิจการค้าของจำเลย ส่วนที่ดินบริเวณที่ตั้งของสระว่ายน้ำ สนามเทนนิสและสนามบาสเกตบอล มิใช่ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด จึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลาง จำเลยไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลอื่น ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์จำนวน 450,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ

จำเลยอุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยชำระค่าเสียหายแก่โจทก์เป็นเงิน 250,000 บาท นอกจากที่แก้คงให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยเป็นเจ้าของและผู้ดำเนินโครงการอาคารชุดสยามคอนโดมิเนียมโดยก่อสร้างห้องชุดโฆษณาขายแก่บุคคลทั่วไป ซึ่งตามโครงการมีสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล และอาคารจอดรถสูง 4 ชั้น ตามใบโฆษณาขายปรากฏใจความและรูปภาพอาคารชุดสยามคอนโดมิเนียมที่จำเลยโฆษณาขายแก่บุคคลทั่วไป โดยเฉพาะมีรูปภาพสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล และอาคารจอดรถสูง 4 ชั้น ปรากฏอยู่และมีข้อความระบุไว้ด้วยว่า "สยามคอนโดมิเนียม อาคารชุดพักอาศัยที่ทันสมัยและสุนทรี? สถานที่ที่รวมความสุข สะดวกสบาย และความร่มรื่น สดชื่นใจทุกประการไว้ภายในบริเวณอาคารที่มีพร้อมทุกสิ่ง ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล สนามเด็กเล่น?ตลอดจนมีที่จอดรถกว้างขวางให้ท่านและแขกเหรื่อของท่านจอดได้สบาย ๆ ถึง 600 คัน?" กรณีจึงเป็นที่เห็นได้ว่าการกระทำของจำเลยมีลักษณะเป็นการให้คำมั่นสัญญาต่อบุคคลทั่วไปหรือลูกค้าว่าจำเลยจะดำเนินการให้มีสิ่งก่อสร้างดังกล่าวด้วยตามที่จำเลยออกโฆษณาขาย ดังจะเห็นได้จากการที่ต่อมาจำเลยได้จัดสร้างสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส และสนามบาสเกตบอล ตามโครงการที่โฆษณาขายดังกล่าวนั้นแล้ว แต่ยังไม่ได้ก่อสร้างอาคารจอดรถสูง 4 ชั้น แม้ในหนังสือสัญญาขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยจะไม่ปรากฏข้อความตามใบโฆษณาขายหรือไม่ปรากฏข้อความให้ถือเอาในโฆษณาขายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาก็ตาม การที่ต่อมาจำเลยได้จัดสร้างสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส และสนามบาสเกตบอล ตามที่ออกโฆษณาในใบโฆษณาขาย ย่อมเป็นพฤติการณ์ทำให้ฟังได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ตกลงให้ถือเอาใบโฆษณาขายดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของหนังสือสัญญาขายโดยปริยาย เมื่อจำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารจอดรถสูง 4 ชั้น จึงเป็นการไม่ปฏิบัติตามคำมั่นสัญญาที่จำเลยนำออกโฆษณาขายอาคารชุดสยามคอนโดมิเนียมตามใบโฆษณาขาย กรณีถือได้ว่าจำเลยได้ประพฤติผิดคำมั่นสัญญาต่อโจทก์ ย่อมทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย

พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.