คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 85/2493

การบอกเลิกสัญญาเช่าที่ให้บอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่าระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งนั้น ห้องเช่าที่ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวล่วงหน้าเพียง 7 วันไม่ถึง 1 เดือน ดังนี้ถือว่ายังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมายจึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่า แม้ผู้เช่าจะรู้อยู่ดีว่าผู้ให้เช่าประสงค์ให้ตนออกจากห้องเช่าก็ดี

ความว่า โจทก์จำเลยได้พิพาทกันเรื่องห้องเช่าของโจทก์มาประมาณ 1 ปีเศษ ในที่สุดคณะกรรมการควบคุมค่าเช่าทางกรุงเทพฯ อนุมัติให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องพิพาทได้ โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกจากห้องภายใน 7 วัน หลังจากครบกำหนดตามหนังสือบอกกล่าวเพียง 2 วัน โจทก์จึงฟ้องคดีนี้ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าและเรียกค่าเสียหาย

ศาลอุทธรณ์เห็นฟ้องกับศาลชั้นต้นที่พิพากษาว่าจำเลยรู้ดีว่าโจทก์ประสงค์ให้จำเลยออกจากห้องเช่าตั้งแต่แรกพิพาทมาเป็นเวลา 1 ปีเศษแล้ว โดยหวังความคุ้มครองของ พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท ส่วนค่าเสียหายโจทก์ยังมิได้ทำการค้าอันใดให้ยกเสีย

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า การเช่าทรัพย์นั้นเป็นเอกเทศน์สัญญาต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 คู่ความจะต้องปฏิบัติตามลักษณะ 4 จึงจะได้สิทธิและหน้าที่ครบถ้วนแม้คู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่ายจะทราบเจตนารมย์ของแต่ละฝ่ายโดยแจ้งชัดแล้วก็ดีถ้ายังมิได้กระทำลงตามที่กฎหมายบังคับไว้ก็อ้างสิทธิตามกฎหมายไม่ได้คดีนี้โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทราบล่วงหน้าเพียง 7 วัน และโจทก์ฟ้องหลังจากวันครบตามหนังสือบอกกล่าวเพียง 2 วัน ไม่ถึงระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งคือ 1 เดือน ตามมาตรา 566 โจทก์ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้แต่ทั้งนี้ไม่ตัดสิทธิที่โจทก์จะปฏิบัติใหม่ให้ถูกต้องตามกฎหมาย

พิพากษากลับคำพิพากษาศาลล่างทั้ง 2 ให้ยกฟ้อง