คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 85/2493

การบอกเลิกสัญญาเช่าที่ให้บอกกล่าวล่วงหน้าไม่น้อยกว่าระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งนั้น ห้องเช่าที่ชำระค่าเช่าเป็นรายเดือน ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวล่วงหน้าเพียง 7 วันไม่ถึง 1 เดือนดังนี้ถือว่ายังไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าแม้ผู้เช่าจะรู้อยู่ดีว่าผู้ให้เช่าประสงค์ให้ตนออกจากห้องเช่าก็ดี

ความว่า โจทก์จำเลยได้พิพาทกันเรื่องห้องเช่าของโจทก์มาประมาณ ๑ ปีเศษ ในที่สุดคณะกรรมการควบคุมค่าเช่าทางกรุงเทพฯ อนุมัติให้โจทก์เข้าอยู่ในห้องพิพาทได้ โจทก์ได้มีหนังสือแจ้งให้จำเลยออกจากห้องภายใน ๗ วัน หลงจากครบกำหนดตามหนังสอืบอกกล่าวเพียง ๒ วัน โจทก์จึงฟ้องคดีนี้ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าและเรียกค่าเสียหาย

ศาลอุทธรณ์เห็นพ้องกับศาลชั้นต้นที่พิพากษาว่าจำเลยรู้ดีกว่าโจทก์ประสงค์ให้จำเลยออกจากห้องเช่าตั้งแต่แรกพิพาทมาเป็นเวลา ๑ ปีเศษแล้ว โดยหวังความคุ้มครองของพ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากห้องพิพาท ส่วนค่าเสียหายโจทก์ยังมิได้ทำการค้าอันใดให้ยกเลิก

จำเลยฎีกา

ศาลฎีกาเห็นว่า การเช่าทรัพย์นั้นเป็นเอกเทศสัญญาต้องบังคับตาม ป.พ.พ.บรรพ ๓ คู่ความจะต้องปฏิบัติตามลักษณะ ๔ จึงจะได้สิทธิและหน้าที่ครบถ้วนแม้คู่สัญญาทั้ง ๒ ฝ่ายจะทราบเจตนารมย์ของแต่ละฝ่ายโดยแจ้งชัดแล้วก็ดี ถ้ายังมิได้กระทำลงตามที่กฎหมายบังคับไว้ก็อ้างสิทธิตามกฎหมายไม่ได้ คดีนี้โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยทราบล่วงหน้าเพียง ๗ วัน และโจทก์ฟ้องหลังจากวันครบตามหนังสือบอกกล่าวเพียง ๒ วัน ไม่ถึงระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งคือ ๑ เดือน ตาม ม.๕๖๖ โจทก์ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้แต่ทั้งนี้ไม่ตัดสิทธิที่โจทก์จะปฏิบัติใหม่ให้ถูกต้องตามกฎหมาย

พิพากษากลับคำพิพากษาศาลล่างทั้ง ๒ ให้ยกฟ้อง