คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 941/2503

โจทก์ให้บุคคลที่ 3 เช่าที่ดินปลูกสร้างอาคารให้เช่าช่วง มีกำหนด 10 ปี โดยมีข้อสัญญาว่า เมื่อครบ10 ปีแล้ว อาคารตกเป็นของโจทก์ โดยบุคคลที่ 3 ผู้เช่าที่ดินจะไม่กระทำให้อาคารที่ปลูกสร้างนี้มีภาระผูกพันกับบุคคลอื่นต่อไป เมื่อครบ 10 ปี ปรากฏว่าจำเลยเช่าอาคารนี้จากบุคคลที่ 3 นั้นเพื่ออยู่อาศัยมา 7 ปีแล้ว ซึ่งได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ ดังนี้โจทก์จะอาศัยสัญญาที่โจทก์ทำกับบุคคลที่ 3 ในข้อที่ว่าเมื่อครบ 10 ปี บุคคลที่ 3 จะไม่กระทำให้อาคารนี้มีภาระผูกพันกับบุคคลอื่นต่อไปมาฟ้องขับไล่จำเลยหาได้ไม่ เพราะโจทก์ผู้รับโอนอาคารพิพาทจากบุคคลที่ 3 ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบุคคลที่ 3 ซึ่งมีต่อจำเลยนั้นด้วย สัญญาที่โจทก์ทำไว้กับบุคคลที่ 3 นั้น ไม่ผูกพันจำเลยซึ่งเป็นคนนอกสัญญากล่าวในแง่การเช่า จำเลยเช่าจากบุคคลภายนอกโดยบุคคลภายนอกได้รับสิทธิให้เช่ามาจากโจทก์ แต่เมื่อจำเลยเช่าแล้วจำเลยได้รับสิทธิเพิ่มเติมโดยบทบัญญัติของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ

ได้ความว่า นายถวัลย์ ทำสัญญาเช่าที่ดินไปจากโจทก์เพื่อปลูกสร้างอาคารให้เช่าช่วง มีกำหนด 10 ปี เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้วตกลงให้อาคารสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์และผู้เช่าจะไม่กระทำให้อาคารซึ่งเป็นสิ่งปลูกสร้างนี้มีภาระผูกพันกับบุคคลอื่นต่อไป บัดนี้ครบ 10 ปีแล้ว ปรากฏว่าจำเลยได้เช่าอาคารห้องหนึ่งจากนายถวัลย์เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยมากว่า 7 ปีแล้วห้องพิพาทนี้เป็นเคหะอันจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ โจทก์ถือเอาสัญญาที่นายถวัลทำกับโจทก์ว่า เมื่อครบ 10 ปีแล้วนายถวัลย์ยอมให้ห้องพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์โดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ มาเป็นเหตุฟ้องขับไล่จำเลย

ศาลฎีกาพิพากษายืนตามศาลทั้งสอง ให้ยกฟ้องโจทก์

ข้อวินิจฉัยของศาลฎีกามีว่าเมื่อโจทก์ได้รับโอนห้องพิพาทจากนายถวัลย์โจทก์ก็ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของนายถวัลย์ซึ่งมีต่อจำเลยผู้เช่านั้นด้วยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 สัญญาที่โจทก์ทำไว้กับนายถวัลย์นั้น ไม่ผูกพันจำเลยซึ่งเป็นคนนอกสัญญาที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยจะมีสิทธิเกินนายถวัลย์ไม่ได้ นั้นกล่าวในแง่การเช่า จำเลยเช่าจากนายถวัลย์โดยนายถวัลย์ได้รับสิทธิให้เช่ามาจากโจทก์ แต่เมื่อจำเลยเช่าแล้วจำเลยได้รับสิทธิเพิ่มเติมโดยบทบัญญัติของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ