คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 941/2503

โจทก์ให้บุคคลที่ 3 เช่าที่ดินปลูกสร้างอาคารให้เช่าช่วง มีกำหนด 10 ปี โดยมีข้อสัญญาว่า เมื่อครบ 10 ปีแล้ว อาคารตกเป็นของโจทก์ โดยบุคคลที่ 3 ผู้เช่าที่ดินจะไม่กระทำให้อาคารที่ปลูกสร้างนี้มีภาระผูกพันกับบุคคลอื่นต่อไป เมื่อครบ 10 ปี ปรากฏว่า จำเลยเช่าอาคารนี้จากบุคคลที่ 3 นั้นเพื่ออยู่อาศัยมา 7 ปีแล้ว ซึ่งได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ ดังนี้ โจทก์จะอาศัยสัญญาที่โจทก์ทำกับบุคคลที่ 3 ในข้อที่ว่าเมื่อครบ 10 ปี บุคคลที่ 3 จะไม่กระทำให้อาคารนี้มีภาระผูกพันกับบุคคลอื่นต่อไปมาขับไล่จำเลยหาได้ไม่ เพราะโจทก์ผู้รับโอนอาคารพิพาทจากบุคคลที่ 3 ย่อมรับไป ทั้งสิทธิและหน้าที่ของบุคคลที่ 3 ซึ่งมีต่อจำเลยนั้นด้วย สัญญาที่โจทก์ทำไว้กับบุคคลที่ 3 นั้น ไม่ผูกพันจำเลยซึ่งเป็นคนนอกสัญญากล่าวในแง่การเช่า จำเลยเช่าจากบุคคลภายนอกโดยบุคคลภายนอกได้รับสิทธิให้เช่ามาจากโจทก์ แต่เมื่อจำเลยเช่าแล้ว จำเลยได้รับสิทธิเพิ่มเติมโดยบทบัญญัติของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ

ได้ความว่า นายถวัลย์ ทำสัญญาเช่าที่ดินไปจากโจทก์เพื่อปลูกสร้างอาคารให้เช่าช่วง มีกำหนด ๑๐ ปี เมื่อครอบกำหนดสัญญาแล้ว ตกลงให้อาคารสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์และผู้เช่าจะไม่กระทำให้อาคารซึ่งเป็นสิ่งปลูกสร้างนี้มีภาระผูกพันกับบุคคลอื่นต่อไป บัดนี้ครบ ๑๐ ปี แล้ว ปรากฏว่าจำเลยได้เช่าอาคารห้องหนึ่งจากนายถวัลย์ เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยมากกว่า ๗ ปีแล้ว ห้องพิพาทนี้เป็นเคหะอันจำเลยได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ โจทก์ถือเอาสัญญาที่นายถวัลย์ทำกับโจทก์ว่า เมื่อครบ ๑๐ ปีแล้ว นายถวัลย์ยอมให้ห้องพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์โดยปราศจากภาระผูกพันใด ๆ มาเป็นเหตุฟ้องขับไล่จำเลย

ศาลฎีกาพิพากษายืนตามศาลทั้งสอง ให้ยกฟ้องโจทก์

ข้อวินิจฉัยของศาลฎีกามีว่า เมื่อโจทก์ได้รับโอนห้องพิพาทจากนายถวัลย์ซึ่งมีต่อจำเลยผู้เช่านั้นด้วยตามพระมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา ๕๖๘สัญญาที่โจทก์ทำไว้กับนายถวัลย์นั้น ไม่ผูกพันจำเลยซึ่งเป็นคนนอกสัญญากล่าวในแง่การเช่า จำเลยเช่าจากบุคคลภายนอกโดยบุคคลภายนอกได้รับสิทธิให้เช่ามาจากโจทก์ แต่เมื่อจำเลยเช่าแล้ว จำเลยได้รับสิทธิเพิ่มเติมโดยบทบัญญัติของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ