คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.วิ.พ. ม. 144

คดีที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับอุทธรณ์ของโจทก์เพราะเป็นการอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 ซึ่งโจทก์ได้ยื่นคำร้องอุทธรณ์คำสั่งศาลชั้นต้นที่ไม่รับอุทธรณ์และศาลอุทธรณ์มีคำสั่งยืนตามคำปฏิเสธของศาลชั้นต้นที่ไม่รับอุทธรณ์ คำสั่งของศาลอุทธรณ์จึงเป็นที่สุดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 236 คำร้อง ของ โจทก์ ที่ขอให้ศาลชั้นต้นเพิกถอนคำสั่งไม่รับอุทธรณ์นั้น เท่ากับเป็นการอุทธรณ์คำสั่งของศาลชั้นต้นไม่รับอุทธรณ์ ถือว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องดังกล่าว โจทก์อุทธรณ์คำสั่ง การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยคำร้องดังกล่าวของโจทก์อีก จึงเป็นการไม่ชอบและเมื่อเป็นกรณีเกี่ยวกับการรับหรือไม่รับอุทธรณ์ซึ่งถึงที่สุดไปแล้วนั้นโจทก์จึงฎีกาต่อมาอีกไม่ได้ ศาลฎีกาพิพากษายกคำพิพากษาศาลอุทธรณ์และยกฎีกาโจทก์

ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่รับอุทธรณ์โจทก์เพราะเป็นการอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 ซึ่งโจทก์ได้ยื่นคำร้องอุทธรณ์คำสั่งศาลชั้นต้นที่ไม่รับอุทธรณ์ดังกล่าวแล้ว ต่อมาโจทก์ได้ยื่นคำร้องขอให้ศาลชั้นต้นเพิกถอนคำสั่งที่ไม่รับอุทธรณ์ เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 1มีคำสั่งยืนตามคำปฏิเสธของศาลชั้นต้นที่ไม่รับอุทธรณ์ คำสั่งศาลอุทธรณ์ภาค 1 จึงเป็นที่สุดตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 236 ดังนั้น คำร้องของโจทก์ที่ขอให้เพิกถอนคำสั่งที่ไม่รับอุทธรณ์เท่ากับเป็นการอุทธรณ์คำสั่งของศาลชั้นต้นที่ไม่รับอุทธรณ์นั่นเอง เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1วินิจฉัยคำร้องของโจทก์ที่ขอให้เพิกถอนคำสั่งที่ไม่รับอุทธรณ์ของศาลชั้นต้นจึงเป็นการไม่ชอบ และเมื่อเป็นกรณีเกี่ยวกับการรับหรือไม่รับอุทธรณ์ซึ่งถึงที่สุดไปแล้ว โจทก์จึงฎีกาต่อมาอีกไม่ได้

ศาลชั้นต้นพิพากษาว่าจำเลยที่ 2 มีความผิดตาม พ.ร.บ. ว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ.2497 มาตรา 3 ลงโทษปรับ 10,000 บาทแม้ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่ามีความผิดตาม พ.ร.บ. ว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ.2534 มาตรา 4 ลงโทษปรับ 4,000 บาท ก็ตาม ก็คงเป็นการปรับบทกฎหมายที่ใช้ในภายหลังในส่วนที่เป็นคุณแก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นการแก้ไขเล็กน้อย คดีสำหรับจำเลยที่ 2 จึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง ตาม ป.วิ.อ.มาตรา 218 วรรคแรก
คดีนี้เดิมศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโดยวินิจฉัยว่ามีการยอมความกันแล้วโดยไม่วินิจฉัยปัญหาอื่น โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าคดีถือไม่ได้ว่าเป็นการยอม-ความโดยถูกต้องตามกฎหมาย สิทธินำคดีอาญาฟ้องไม่ระงับ พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษาใหม่ตามรูปคดี จำเลยไม่ฎีกา ฉะนั้นปัญหาเรื่องการยอมความจึงเป็นอันยุติไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาใหม่แล้ว จำเลยทั้งสองจะหยิบยกปัญหาดังกล่าวนี้ขึ้นอุทธรณ์อีกหาได้ไม่ เพราะเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 144 ประกอบป.วิ.อ. มาตรา 15 ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยให้นั้นชอบแล้ว และจำเลยทั้งสองหามีสิทธิฎีกาต่อมาอีกไม่
แม้คดีสำหรับจำเลยที่ 2 จะต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าเช็คที่จำเลยที่ 1 ออกไม่มีมูลหนี้ ซึ่งเป็นข้อเท็จจริงอันเดียวเกี่ยวเนื่องกับจำเลยที่ 2 ผู้ร่วมออกเช็ค อันเป็นเหตุในลักษณะคดี จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2กระทำผิดฐานออกเช็คโดยเจตนาจะไม่ให้มีการใช้เงิน ศาลฎีกามีอำนาจยกฟ้องตลอดไปถึงจำเลยที่ 2 ได้ ตาม ป.วิ.อ. มาตรา 213 ประกอบด้วยมาตรา 225

ศาลชั้นต้นพิพากษาว่าจำเลยที่ 2 มีความผิดตามพระราชบัญญัติว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ. 2497 มาตรา 3 ลงโทษปรับ10,000 บาท แม้ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่ามีความผิดตามพระราชบัญญัติว่าด้วยความผิดอันเกิดจากการใช้เช็ค พ.ศ. 2534มาตรา 4 ลงโทษปรับ 4,000 บาท ก็ตาม ก็คงเป็นการปรับบทกฎหมายที่ใช้ในภายหลังในส่วนที่เป็นคุณแก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นการแก้ไขเล็กน้อย คดีสำหรับจำเลยที่ 2 จึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 218 วรรคแรก คดีนี้เดิมศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโดยวินิจฉัยว่ามีการยอมความกันแล้ว โดยไม่วินิจฉัยปัญหาอื่น โจทก์อุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าคดีถือไม่ได้ว่าเป็นการยอมความโดยถูกต้องตามกฎหมายสิทธินำคดีอาญาฟ้องไม่ระงับ พิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ศาลชั้นต้นพิจารณาและพิพากษาใหม่ตามรูปคดี จำเลยไม่ฎีกาฉะนั้นปัญหาเรื่องการยอมความจึงเป็นอันยุติไปตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาใหม่แล้ว จำเลยทั้งสองจะหยิบยกปัญหาดังกล่าวนี้ขึ้นอุทธรณ์อีกหาได้ไม่ เพราะเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 144 ประกอบประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 15ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยให้นั้นชอบแล้ว และจำเลยทั้งสองหามีสิทธิฎีกาต่อมาอีกไม่ แม้คดีสำหรับจำเลยที่ 2 จะต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงก็ตาม แต่เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าเช็คที่จำเลยที่ 1 ออกไม่มีมูลหนี้ ซึ่งเป็นข้อเท็จจริงอันเดียวเกี่ยวเนื่องกับจำเลยที่ 2ผู้ร่วมออกเช็ค อันเป็นเหตุในลักษณะคดี จึงฟังไม่ได้ว่าจำเลยที่ 2กระทำผิดฐานออกเช็คโดยเจตนาจะไม่ให้มีการใช้เงิน ศาลฎีกามีอำนาจยกฟ้องตลอดไปถึงจำเลยที่ 2 ได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญามาตรา 213 ประกอบด้วยมาตรา 225

จำเลยขาดนัดพิจารณา ระหว่างการพิจารณาคดีฝ่ายเดียวจำเลยมาศาลและยื่นคำร้องขอให้ศาลพิจารณาใหม่อ้างว่ามิได้จงใจขาดนัด ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ไต่สวนคำร้องของจำเลยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 205 วรรคสอง จำเลยไม่มาศาลในวันนัดไต่สวนอีก ศาลชั้นต้นสั่งว่า จำเลยไม่มีพยานให้ไต่สวนให้งดการ-ไต่สวนโดยเห็นว่าการขาดนัดของจำเลยเป็นไปโดยจงใจและไม่มีเหตุสมควรแล้วพิพากษาไป กรณีเช่นนี้จำเลยไม่มีสิทธิที่จะร้องขอให้พิจารณาใหม่ได้อีก เพราะต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 205 วรรคสาม (3) และมาตรา 207 (3) ถ้าจำเลยไม่เห็นด้วยกับคำสั่งของศาลชั้นต้นที่ให้งดการไต่สวนดังกล่าวก็ชอบที่จะอุทธรณ์คำสั่งนั้นมิใช่มายื่นคำขอให้พิจารณาใหม่

จำเลยขาดนัดพิจารณา ระหว่างการพิจารณาคดีฝ่ายเดียว จำเลยมาศาลและยื่นคำร้องขอให้ศาลพิจารณาใหม่อ้างว่ามิได้จงใจขาดนัด ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ไต่สวนคำร้องของจำเลยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 205 วรรคสอง จำเลยไม่มาศาลในวันนัดไต่สวนอีก ศาลชั้นต้นสั่งว่า จำเลยไม่มีพยานให้ไต่สวนให้งดการไต่สวนโดยเห็นว่าการขาดนัดของจำเลยเป็นไปโดยจงใจและไม่มีเหตุสมควรแล้วพิพากษาไปกรณีเช่นนี้จำเลยไม่มีสิทธิที่จะร้องขอให้พิจารณาใหม่ได้อีก เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 205 วรรคสาม (3)และมาตรา 207(3) ถ้าจำเลยไม่เห็นด้วยกับคำสั่งของศาลชั้นต้นที่ให้งดการไต่สวนดังกล่าวก็ชอบที่จะอุทธรณ์คำสั่งนั้น มิใช่มายื่นคำขอให้พิจารณาใหม่

ในคดีก่อน ผู้ร้องทั้งสี่ยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นขอให้ผู้คัดค้านดำเนินการโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่ผู้ร้องทั้งสี่ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านพิพาท แต่คดีนี้ผู้ร้องทั้งสี่ยื่นคำร้องขอให้ผู้คัดค้านถอนการยึดบ้านพิพาทโดยกล่าวอ้างว่า บ้านพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องทั้งสี่ตามสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านพิพาทก่อนที่ศาลชั้นต้นจะมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์จำเลยที่ 1คำร้องของผู้ร้องทั้งสี่ทั้งสองคดีมิได้มีประเด็นข้อพิพาทอย่างเดียวกัน คำร้องขอของผู้ร้องทั้งสี่ในคดีนี้ จึงไม่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาในศาลอันเกี่ยวกับคดีที่ได้วินิจฉัยชี้ขาดแล้ว ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 144 ประกอบด้วย พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 มาตรา 153 แต่ที่ผู้ร้องทั้งสี่กับผู้คัดค้านเป็นคู่ความเดียวกันในคดีก่อนและทั้งสองคดีก็พิพาทกันในมูลกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทเดียวกัน การที่ผู้ร้องทั้งสี่ยื่นคำร้องขอให้ผู้คัดค้านโอนบ้านพิพาทให้แก่ผู้ร้องทั้งสี่ตามสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านในคดีก่อน เท่ากับยอมรับว่าบ้านพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 เมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยให้ยกคำร้องในส่วนนี้ และผู้ร้องทั้งสี่มิได้อุทธรณ์ คำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นในคดีก่อนจึงผูกพันผู้ร้องทั้งสี่และผู้คัดค้าน ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145ประกอบ พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 มาตรา 153 ศาลในคดีนี้จึงต้องฟังข้อเท็จจริงว่าบ้านพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 ไม่ใช่ของผู้ร้องทั้งสี่ ผู้ร้องทั้งสี่จึงไม่มีสิทธิร้องขอให้ผู้คัดค้านเพิกถอนการยึดได้ ปัญหาดังกล่าวเป็นเรื่องอำนาจฟ้องศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้

ในคดีก่อน ผู้ร้องทั้งสี่ยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นขอให้ผู้คัดค้านดำเนินการโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่ผู้ร้องทั้งสี่ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านพิพาทแต่คดีนี้ผู้ร้องทั้งสี่ยื่นคำร้องขอให้ผู้คัดค้านถอนการยึดบ้านพิพาทโดยกล่าวอ้างว่า บ้านพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องทั้งสี่ตามสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านพิพาทก่อนที่ศาลชั้นต้นจะมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์จำเลยที่ 1 คำร้องของผู้ร้องทั้งสี่ทั้งสองคดีมิได้มีประเด็นข้อพิพาทอย่างเดียวกัน คำร้องขอของผู้ร้องทั้งสี่ในคดีนี้ จึงไม่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาในศาลอันเกี่ยวกับคดีที่ได้วินิจฉัยชี้ขาดแล้วตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 144 ประกอบด้วยพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 153แต่ที่ผู้ร้องทั้งสี่กับผู้คัดค้านเป็นคู่ความเดียวกันในคดีก่อนและทั้งสองคดีก็พิพาทกันในมูลกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทเดียวกัน การที่ผู้ร้องทั้งสี่ยื่นคำร้องขอให้ผู้คัดค้านโอนบ้านพิพาทให้แก่ผู้ร้องทั้งสี่ตามสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้านในคดีก่อน เท่ากับยอมรับว่าบ้านพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 เมื่อศาลชั้นต้นวินิจฉัยให้ยกคำร้องในส่วนนี้ และผู้ร้องทั้งสี่มิได้อุทธรณ์ คำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นในคดีก่อนจึงผูกพันผู้ร้องทั้งสี่และผู้คัดค้าน ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 ประกอบพระราชบัญญัติล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 153 ศาลในคดีนี้จึงต้องฟังข้อเท็จจริงว่าบ้านพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 ไม่ใช่ของผู้ร้องทั้งสี่ ผู้ร้องทั้งสี่จึงไม่มีสิทธิร้องขอให้ผู้คัดค้านเพิกถอนการยึดได้ ปัญหาดังกล่าวเป็นเรื่องอำนาจฟ้อง ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยเองได้

คู่ความยื่นคำขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมายตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 ศาลมีคำสั่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามทั้งศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงไม่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ เมื่อศาลเห็นสมควรย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้โดยไม่ต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมก่อน เพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบ สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมิได้กำหนดการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ แต่พฤติการณ์แสดงว่า เป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อน กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข ดังนี้เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้หาใช่คู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ตกเป็นโมฆะ

ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 นั้น แม้คู่ความฝ่ายใดจะเคยยื่นคำขอมาแล้วครั้งหนึ่ง ศาลมีคำสั่งอย่างใดอย่างหนึ่งโดยมิได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามที่ขอ คู่ความย่อมมีสิทธิยื่นคำขอเช่นว่านั้นได้อีก เพราะไม่มีบทบัญญัติของกฎหมายห้ามยื่นคำขออีก ทั้งเป็นกรณีที่ศาลยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นปัญหาข้อกฎหมาย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ และเมื่อศาลเห็นสมควรก็ย่อมมีคำสั่งใหม่ให้วินิจฉัยตามคำขอได้ โดยไม่จำเป็นต้องเพิกถอนคำสั่งเดิมเสียก่อนเพราะมิใช่เป็นการพิจารณาที่ผิดระเบียบแต่อย่างใด สัญญาซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ระบุเกี่ยวกับการชำระราคาในข้อ 2 ว่าจำเลยทั้งสองผู้ซื้อต้องไปรับชำระหนี้ตามยอดหนี้ตามสัญญาจำนองจากธนาคารทหารไทย จำกัด สำนักงานใหญ่จำนวนหนึ่ง ส่วนที่เหลือให้ผู้ซื้อนำไปจ่ายหนี้ของผู้ขายแทนตัวผู้ขายในวงเงินประมาณครึ่งหนึ่งของยอดหนี้ดังกล่าว เมื่อมีเงินเหลือจึงนำมามอบให้แก่ผู้ขายภายในกำหนด 16 เดือน จึงเป็นเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและขณะทำสัญญา คู่สัญญาไม่อาจคาดหมายล่วงหน้าได้ว่าเงื่อนไขดังกล่าวจะสำเร็จลงวันใดจึงย่อมไม่อาจกำหนดเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ทางทะเบียนไว้ล่วงหน้าได้ สัญญาข้อ 7 กำหนดให้ผู้ขายต้องโอนใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานให้แก่ผู้ซื้อให้แล้วเสร็จภายในกำหนด 1 เดือน เห็นว่าแม้ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมอันเป็นเรื่องสำคัญน้อยกว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คู่สัญญายังมีเจตนาให้โอนกันถูกต้องนอกจากนั้น ตามสัญญาข้อ 4 ที่ผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าไปในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ของผู้ซื้อได้ทันที และตามสัญญาข้อ 6 ผู้ขายไม่มีสิทธิไปทำนิติกรรมใด ๆเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาอีกต่อไป ย่อมแสดงว่าสัญญาดังกล่าวยังมีเงื่อนไขอยู่ หากเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสิทธิตามสัญญาข้อ 4 ดังกล่าวย่อมเป็นของผู้ซื้อทันทีและผู้ขายก็ไม่มีสิทธิตามสัญญาข้อ 6 ทันทีเช่นกัน หาจำต้องกำหนดไว้เป็นข้อสัญญาไม่ เมื่อพิเคราะห์ข้อความทั้งหมดแห่งสัญญาแล้ว เห็นว่าสัญญารายพิพาทเป็นสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติ ซึ่งสัญญาที่มีเงื่อนไขไม่ทำให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโอนไปจนกว่าจะได้เป็นไปตามเงื่อนไข เมื่อเงื่อนไขสำเร็จแล้ว คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งก็ชอบที่จะกำหนดวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันได้ หาใช่เพราะคู่สัญญามีเจตนาให้เป็นการซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาดโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ แม้จะมิได้กำหนดเกี่ยวกับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันไว้ก็ไม่ตกเป็นโมฆะ