คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 369

หลังจากศาลชั้นต้นชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาทและหน้าที่นำสืบแล้ว โจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลชั้นต้นตั้งประเด็นเพิ่มเติมจากประเด็นที่กำหนดไว้ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าประเด็นที่โจทก์ขอเพิ่มเติมรวมอยู่ในประเด็นที่ศาลชี้ไว้แล้วไม่จำเป็นต้องเพิ่มเติมอีก ให้ยกคำร้อง ดังนี้ คำร้องของโจทก์เป็นเรื่องขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติม ไม่มีข้อความโต้แย้งคำสั่งของศาลชั้นต้นในเรื่องกำหนดหน้าที่นำสืบ ถือว่าโจทก์มิได้โต้แย้งประเด็นเรื่องนี้ไว้ จึงต้องห้ามฎีกาตามป.วิ.พ.มาตรา 226 (2) ประกอบด้วยมาตรา 247 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
แม้โจทก์จะสร้างทางรถไฟเสร็จตามสัญญารับเหมาก่อสร้างและมีสิทธิเบิกเงินค่าก่อสร้างจากจำเลยก็ตาม แต่โจทก์ก็มีหน้าที่ชำระเงินค่าวัสดุที่เบิกจากจำเลยและค่าเสียหายให้แก่จำเลยตามสัญญาด้วย เมื่อโจทก์ไม่ชำระถือว่ายังมิได้ปฏิบัติตามสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิยึดถือสัญญาค้ำประกันที่โจทก์มอบให้แก่จำเลยเพื่อเป็นประกันความเสียหายไว้เป็นประกันหนี้ดังกล่าว และมีสิทธิเรียกร้องให้ธนาคารผู้ค้ำประกันรับผิดตามสัญญาค้ำประกันได้
โจทก์ฎีกาว่าจำเลยไม่มีสิทธิหักกลบลบหนี้กับโจทก์เนื่องจากหนี้ของจำเลยมีข้อโต้แย้งและมีจำนวนไม่แน่นอน แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อ-พิพาทเรื่องนี้ไว้ เนื่องจากจำเลยมิได้ให้การหรือฟ้องแย้งขอให้โจทก์ชำระหนี้เงินค่าวัสดุที่ติดค้างโดยการหักกลบลบหนี้ ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยให้

หลังจากศาลชั้นต้นชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาทและหน้าที่นำสืบแล้ว โจทก์ยื่นคำร้องขอให้ศาลชั้นต้นตั้งประเด็นเพิ่มเติมจากประเด็นที่กำหนดไว้ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าประเด็นที่โจทก์ขอเพิ่มเติมรวมอยู่ในประเด็นที่ศาลชี้ไว้แล้วไม่จำเป็นต้องเพิ่มเติมอีก ให้ยกคำร้อง ดังนี้ คำร้องของโจทก์เป็นเรื่องขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติม ไม่มีข้อความโต้แย้งคำสั่งของศาลชั้นต้นในเรื่องกำหนดหน้าที่นำสืบ ถือว่าโจทก์มิได้โต้แย้งประเด็นเรื่องนี้ไว้ จึงต้องห้ามฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 226(2) ประกอบด้วยมาตรา 247 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ แม้โจทก์จะสร้างทางรถไฟเสร็จตามสัญญารับเหมาก่อสร้างและมีสิทธิเบิกเงินค่าก่อสร้างจากจำเลยก็ตาม แต่โจทก์ก็มีหน้าที่ชำระเงินค่าวัสดุที่เบิกจากจำเลยและค่าเสียหายให้แก่จำเลยตามสัญญาด้วย เมื่อโจทก์ไม่ชำระถือว่ายังมิได้ปฏิบัติตามสัญญาจำเลยจึงมีสิทธิยึดถือสัญญาค้ำประกันที่โจทก์มอบให้แก่จำเลยเพื่อเป็นประกันความเสียหายไว้เป็นประกันหนี้ดังกล่าว และมีสิทธิเรียกร้องให้ธนาคารผู้ค้ำประกันรับผิดตามสัญญาค้ำประกันได้ โจทก์ฎีกาว่าจำเลยไม่มีสิทธิหักกลบลบหนี้กับโจทก์เนื่องจากหนี้ของจำเลยมีข้อโต้แย้งและมีจำนวนไม่แน่นอน แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทเรื่องนี้ไว้ เนื่องจากจำเลยมิได้ให้การหรือฟ้องแย้งขอให้โจทก์ชำระหนี้เงินค่าวัสดุที่ติดค้างโดยการหักกลบลบหนี้ ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยให้

จำเลยได้ทำสัญญาซื้ออุปกรณ์ไฟฟ้าจากโจทก์ และโจทก์รับจ้างจำเลยประกอบตู้ไฟฟ้า โดยจำเลยได้รับอุปกรณ์ไฟฟ้าครบถ้วนและได้ชำระเงินให้โจทก์บางส่วนแล้ว คงค้างชำระค่าอุปกรณ์ไฟฟ้าและค่าจ้างประกอบตู้ไฟฟ้างวดที่ 4ซึ่งจำเลยอ้างว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในใบเสนอราคาที่ระบุว่าโจทก์จะต้องให้การไฟฟ้านครหลวงยอมรับอุปกรณ์ไฟฟ้าเสียก่อน เห็นว่าหากโจทก์จำเลยมีเจตนาให้นำเงื่อนไขดังกล่าวมาใช้บังคับด้วย ก็น่าจะระบุลงไว้ในสัญญาที่ทำขึ้นในภายหลังให้ชัดเจน เช่นเดียวกับเงื่อนไขอื่น ๆ อีกทั้งจำเลยก็ไม่ควรรับมอบอุปกรณ์ไฟฟ้าจากโจทก์จนกว่าการไฟฟ้านครหลวงจะได้รับรองอุปกรณ์ไฟฟ้าดังกล่าว แสดงว่าโจทก์ จำเลยไม่ได้ตกลงเงื่อนไขดังกล่าวไว้ ส่วนที่ว่าโจทก์ไม่ได้ออกหนังสือรับประกันให้นั้น ปรากฏว่าในสัญญามีข้อความเขียนด้วยลายมือว่า"โดยมีระยะเวลารับประกัน 1 ปี ฯ" ถือว่าโจทก์ได้รับประกันให้จำเลยแล้ว จึงฟังได้ว่าโจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าอุปกรณ์ไฟฟ้าและค่าจ้างประกอบตู้ไฟฟ้างวดที่ 4 ให้โจทก์
ส่วนที่ศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษาให้จำเลยชำระเงินพร้อมดอกเบี้ยโดยให้นับถัดจากวันฟ้อง ทั้งที่ระบุในคำวินิจฉัยว่าโจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้เมื่อผิดนัดเห็นได้ชัดว่า ศาลอุทธรณ์พิพากษาโดยผิดพลาดหรือพลั้งเผลอ เมื่อโจทก์ฎีกาขอให้ศาลฎีกาบังคับตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ศาลฎีกาจึงมีอำนาจแก้ไขคำพิพากษาศาล-อุทธรณ์ในส่วนนี้ด้วยได้

จำเลยได้ทำสัญญาซื้ออุปกรณ์ไฟฟ้าจากโจทก์ และโจทก์รับจ้างจำเลยประกอบตู้ไฟฟ้า โดยจำเลยได้รับอุปกรณ์ไฟฟ้าครบถ้วนและได้ชำระเงินให้โจทก์บางส่วนแล้ว คงค้างชำระค่าอุปกรณ์ไฟฟ้าและค่าจ้างประกอบตู้ไฟฟ้างวดที่ 4 ซึ่งจำเลยอ้างว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในใบเสนอราคาที่ระบุว่าโจทก์จะต้องให้การไฟฟ้านครหลวงยอมรับอุปกรณ์ไฟฟ้าเสียก่อน เห็นว่าหากโจทก์จำเลยมีเจตนาให้นำเงื่อนไขดังกล่าวมาใช้บังคับด้วยก็น่าจะระบุลงไว้ในสัญญาที่ทำขึ้นในภายหลังให้ชัดเจน เช่นเดียวกับเงื่อนไขอื่น ๆ อีกทั้งจำเลยก็ไม่ควรรับมอบอุปกรณ์ไฟฟ้าจากโจทก์จนกว่าการไฟฟ้านครหลวงจะได้รับรองอุปกรณ์ไฟฟ้าดังกล่าว แสดงว่าโจทก์ จำเลยไม่ได้ตกลงเงื่อนไขดังกล่าวไว้ ส่วนที่ว่าโจทก์ไม่ได้ออกหนังสือรับประกันให้นั้น ปรากฏว่าในสัญญามีข้อความเขียนด้วยลายมือว่า "โดยมีระยะเวลารับประกัน 1 ปีฯ" ถือว่าโจทก์ได้รับประกันให้จำเลยแล้ว จึงฟังได้ว่าโจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าอุปกรณ์ไฟฟ้าและค่าจ้างประกอบตู้ไฟฟ้างวดที่ 4 ให้โจทก์ ส่วนที่ศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษาให้จำเลยชำระเงินพร้อมดอกเบี้ยโดยให้นับถัดจากวันฟ้อง ทั้งที่ระบุในคำวินิจฉัยว่าโจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยได้เมื่อผิดนัดเห็นได้ชัดว่า ศาลอุทธรณ์พิพากษาโดยผิดพลาดหรือพลั้งเผลอ เมื่อโจทก์ฎีกาขอให้ศาลฎีกาบังคับตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ศาลฎีกาจึงมีอำนาจแก้ไขคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในส่วนนี้ด้วยได้

สัญญาเช่าระบุว่าเมื่อพ้นอายุสัญญาเช่า 15 ปีแล้ว โจทก์ยินยอมตกลงให้จำเลยเช่าต่อได้อีก 14 ปีนั้น กำหนดเวลาเช่าที่กำหนดไว้แน่นอนมีเพียง 15 ปีส่วนเมื่อพ้นกำหนดดังกล่าวหากจำเลยประสงค์จะเช่า โจทก์จะให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีก 14 ปี เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่า จำเลยจะต้องแสดงความจำนงต่อโจทก์ก่อนครบอายุสัญญาเช่า เมื่อจำเลยมิได้แสดงความจำนงที่จะเช่าต่อก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า การที่จำเลยคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมแล้ว จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 คำมั่นที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าย่อมระงับไป เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่เช่าต่อไป

หนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาทซึ่งทำในวันเดียวกันกับวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทได้ระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้าง น.เป็นผู้รับจ้างจำเลยที่ 2 ได้จัดทำสัญญามาเรียบร้อยแล้วนำมาให้โจทก์ลงชื่อโดย น.ไม่ได้อยู่ด้วย จำเลยที่ 2 เป็นผู้ออกแบบและควบคุมการก่อสร้างบ้านพิพาท ในการซื้อที่ดินและบ้านพิพาทได้ตกลงกันว่า เมื่อจะโอนที่ดินและบ้านต้องเอาที่ดินและบ้านพิพาทจำนองธนาคารก่อน แล้วเอาเงินจากธนาคารมาชำระค่าที่ดินและบ้านส่วนที่ยังเหลือแก่จำเลยที่ 1 จากนั้นโจทก์จะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้ต่อธนาคารที่ยังชำระค่าบ้านไม่ครบเพราะยังสร้างบ้านไม่เสร็จ ข้อความต่าง ๆ ในหนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาท โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย แต่จำเลยที่ 2 ในนามของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ตกลงว่าจ้าง น.ทำการก่อสร้าง การระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้านจึงถือว่ากระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 1 ดังนั้น บ้านพิพาทที่ น.รับจ้างก่อสร้างจึงเป็นบ้านของจำเลยที่ 1 ที่ตกลงจะขายให้แก่โจทก์
การก่อสร้างบ้านพิพาทแล้วเสร็จก่อนโจทก์ฟ้องราวปีเศษและโจทก์ยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านพิพาทอีกประมาณ 200,000 บาท เมื่อโจทก์เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทแล้ว จำเลยที่ 2 ได้ทวงถามให้โจทก์ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นเงิน 300,000 บาท การที่โจทก์ได้ไปสำนักงานที่ดินในวันนัดจดทะเบียนโอน แต่เตรียมเงินไปเพียง 70,000 บาท ซึ่งไม่พอชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทถือว่าโจทก์มิได้อยู่ในฐานะที่จะสามารถชำระหนี้ได้ แม้จำเลยที่ 2 ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดนัดหรือผิดสัญญา
โจทก์ได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลยที่ 1 และยังค้างชำระราคาค่าที่ดินและบ้านพิพาทจำเลยที่ 1 เป็นเงินจำนวน300,000 บาท โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระเงินจำนวนดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งซึ่งถือว่าโจทก์ผิดนัดแล้ว และเมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนด้วยจำเลยทั้งสองยินยอมให้โจทก์เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาท การกระทำของโจทก์จึงไม่เป็นการละเมิดจำเลยทั้งสอง ส่วนในกรณีที่หากโจทก์ไม่ชำระเงินค่าที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 ก็เป็นเรื่องของการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านพิพาท จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายอย่างไร ก็ชอบที่จะเรียกร้องเอาจากโจทก์เป็นอีกกรณีหนึ่ง ไม่อาจถือได้ว่าโจทก์ทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1อันจะทำให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งได้

หนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาทซึ่งทำในวันเดียวกันกับวันทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทได้ระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้าง น. เป็นผู้รับจ้าง จำเลยที่ 2 ได้จัดทำสัญญามาเรียบร้อยแล้วนำมาให้โจทก์ลงชื่อโดย น. ไม่ได้อยู่ด้วย จำเลยที่ 2 เป็นผู้ออกแบบและควบคุมการก่อสร้าง บ้านพิพาท ในการซื้อที่ดินและบ้านพิพาทได้ตกลงกันว่าเมื่อจะโอนที่ดินและบ้านต้องเอาที่ดินและบ้านพิพาทจำนองธนาคารก่อน แล้วเอาเงินจากธนาคารมาชำระค่าที่ดินและบ้านส่วนที่ยังเหลือแก่จำเลยที่ 1 จากนั้นโจทก์จะเป็นผู้ผ่อนชำระหนี้ต่อธนาคารที่ยังชำระค่าบ้านไม่ครบเพราะยังสร้างบ้านไม่เสร็จ ข้อความต่าง ๆ ในหนังสือสัญญาว่าจ้างก่อสร้างบ้านพิพาท โจทก์ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย แต่จำเลยที่ 2 ในนามของจำเลยที่ 1 เป็นผู้ตกลงว่าจ้าง น. ทำการก่อสร้างการระบุชื่อโจทก์เป็นผู้ว่าจ้างก่อสร้างบ้านจึงถือว่ากระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 1 ดังนั้น บ้านพิพาทที่ น.รับจ้างก่อสร้างจึงเป็นบ้านของจำเลยที่ 1 ที่ตกลงจะขายให้แก่โจทก์ การก่อสร้างบ้านพิพาทแล้วเสร็จก่อนโจทก์ฟ้องราวปีเศษ และโจทก์ยังค้างชำระค่าก่อสร้างบ้านพิพาทอีกประมาณ 200,000 บาท เมื่อโจทก์เข้าไปอยู่ในบ้านพิพาทแล้ว จำเลย ที่ 2 ได้ทวงถามให้โจทก์ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทเป็นเงิน 300,000 บาท การที่โจทก์ได้ไปสำนักงานที่ดินในวันนัด จดทะเบียนโอน แต่เตรียมเงินไปเพียง 70,000 บาทซึ่งไม่พอ ชำระค่าที่ดินและบ้านพิพาทถือว่าโจทก์มิได้อยู่ในฐานะที่จะ สามารถชำระหนี้ได้ แม้จำเลยที่ 2 ไม่ได้ไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดดังกล่าวยังถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดนัดหรือผิดสัญญา โจทก์ได้ตกลงทำสัญญาจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากจำเลย ที่ 1 และยังค้างชำระราคาค่าที่ดินและบ้านพิพาทจำเลยที่ 1 เป็นเงินจำนวน 300,000 บาท โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระ เงินจำนวนดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 พร้อมดอกเบี้ยในอัตรา ร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันฟ้องแย้งซึ่งถือว่าโจทก์ ผิดนัดแล้ว และเมื่อสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็น สัญญาต่างตอบแทน จำเลยที่ 1 จึงมีหน้าที่ต้องโอนที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่โจทก์เป็นการตอบแทนด้วย จำเลยทั้งสองยินยอมให้โจทก์เข้าไปอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านพิพาทการกระทำของโจทก์จึงไม่เป็นการละเมิดจำเลยทั้งสอง ส่วนกรณี ที่หากโจทก์ไม่ชำระเงินค่าที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่ จำเลยที่ 1 ก็เป็นเรื่องของการผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และบ้านพิพาท จำเลยที่ 1 ได้รับความเสียหายอย่างไร ก็ชอบ ที่จะเรียกร้องเอาจากโจทก์เป็นอีกกรณีหนึ่ง ไม่อาจถือได้ว่า โจทก์ทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 อันจะทำให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิ ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามที่จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งได้

ฟ้องและฟ้องแย้งจะต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงหรือไม่ต้องพิจารณาแยกเป็นประเด็นในแต่ละคดีไป
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากตึกแถวพิพาทอันมีค่าเช่าเดือนละ 150 บาท และเรียกค่าเสียหายเดือนละ 2,500 บาท ค่าเสียหายนี้ไม่ใช่ค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องตามความหมายของ ป.วิ.พ. มาตรา 224 (เดิม)
จำเลยฟ้องแย้งขอให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าและขอให้เพิกถอนนิติกรรม เป็นคำฟ้องขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้เป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ แม้มีคำขอให้โจทก์โอนขายตึกแถวพิพาทให้ซึ่งเป็นการฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินมาเป็นของจำเลยอันเป็นคดีมีทุนทรัพย์รวมมาด้วย คดีที่จำเลยฟ้องแย้งก็ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง
ศาลชั้นต้นชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาท จำเลยไม่โต้แย้งคัดค้าน เท่ากับยอมสละประเด็นข้ออื่นที่ศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้
ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยกอุทธรณ์ของจำเลยไม่ชอบ เมื่อจำเลยฎีกาขึ้นมา โดยยกประเด็นตามที่ได้อุทธรณ์ขึ้นมาด้วยแล้ว และข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยนำสืบมาเพียงพอที่จะวินิจฉัยคดีไปได้ ศาลฎีกาก็มีอำนาจวินิจฉัยประเด็นดังกล่าวไปเสียทีเดียวได้ โดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์พิจารณาพิพากษาใหม่
สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา จะผูกพันโจทก์ผู้รับโอนตึกแถวพิพาทต่อเมื่อโจทก์ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิม อันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก ซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือจำเลยผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากโจทก์ผู้รับโอนได้โดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 374

จำเลยและจำเลยร่วมทำสัญญากับโจทก์ว่า ตามที่โจทก์นำโฉนดที่ดินไปจำนองไว้แก่ธนาคาร เพื่อค้ำประกันหนี้ของบริษัท ฐ. มีกำหนดเวลา 1 ปี โดยจำเลยและจำเลยร่วมยอมรับผิดชอบเป็นลูกหนี้ร่วมกับบริษัท ฐ.หากบริษัทฐ.ผิดสัญญาไม่ไถ่ถอนจำนองให้โจทก์ จำเลยและจำเลยร่วมยอมรับผิดชอบยินดีไถ่ถอนให้และยินดีชดใช้ค่าเสียหายอันเกิดจากการจำนองให้โจทก์เช่นนี้ โจทก์เป็นเพียงผู้จำนองที่ดินเป็นประกันหนี้ของบริษัท ฐ.ลูกหนี้ของธนาคารเจ้าหนี้ โจทก์จึงมีฐานะเป็นลูกหนี้ของธนาคารหาใช่เจ้าหนี้ของบริษัท ฐ. ไม่ ดังนั้นสัญญาที่จำเลยและจำเลยร่วมทำกับโจทก์จึงไม่เป็นสัญญาค้ำประกัน แต่เป็นสัญญาอย่างหนึ่งที่คู่กรณีอาจทำผูกพันและใช้บังคับระหว่างกันได้ตามกฎหมายเมื่อบริษัท ฐ. ไม่ชำระหนี้แก่ธนาคาร โจทก์จึงนำเงินชำระหนี้แทนบริษัท ฐ.และไถ่ถอนจำนองแล้วถือได้ว่าบริษัทฐ.ไม่ไถ่ถอนที่ดินที่จำนองให้โจทก์ตามที่จำเลยและจำเลยร่วมได้ให้สัญญาไว้ต่อโจทก์ซึ่งทำให้โจทก์เสียหายจำเลยและจำเลยร่วมจึงต้องรับผิดต่อโจทก์ตามสัญญา

ตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ระบุชัดแจ้งว่าหากโจทก์ผู้ซื้อผิดนัดไม่ชำระราคาที่เหลือให้แก่จำเลยทั้งสองผู้ขายตามกำหนดสัญญาจะซื้อจะขายเป็นอันเลิกกันทันที แม้เช็คที่โจทก์สั่งจ่ายให้แก่จำเลยทั้งสองเป็นการชำระราคาที่เหลือจะถูกธนาคารปฏิเสธการจ่ายเงินก็ตาม แต่วัตถุประสงค์แห่งสัญญานั้นเห็นได้ว่า โดยสภาพหรือโดยเจตนาที่คู่สัญญาแสดงไว้ มิใช่ว่าจะเป็นผลสำเร็จได้ก็แต่ด้วยการชำระหนี้ ณ เวลาที่กำหนดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 388 สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 กล่าวคือ จำเลยทั้งสองจะต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระราคาที่เหลือภายในระยะเวลาพอสมควรก่อนถ้าโจทก์ไม่ชำระภายในระยะเวลาดังกล่าวนั้น จำเลยทั้งสองจึงจะบอกเลิกสัญญาเสียได้ การที่จำเลยทั้งสองทราบว่า ธนาคารตามเช็คปฏิเสธการจ่ายเงินแล้วจำเลยทั้งสองไม่ไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน และต่อมาได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายนั้นจำเลยทั้งสองยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ เมื่อข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าโจทก์อยู่ในฐานะพร้อมที่จะสามารถชำระหนี้ได้จะถือว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาในอันที่จะต้องชำระเบี้ยปรับและใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ยังไม่ได้