คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 369

สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์ข้อหนึ่งซึ่งมีข้อความว่า "ผู้เช่าสัญญา ว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น" นั้น หมายถึง การซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น ผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่ปรากฏว่าอาคาร โรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง เป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้อง ซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์อันเป็นทรัพย์สิน ที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อนมิใช่กรณี ต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซม ทรัพย์สินที่เช่าตาม ป.พ.พ.มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของผู้เช่าไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมา ถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของ ป.พ.พ. มาตรา 327 ที่ว่าในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็น ระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จรับเงินให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดย มิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้ เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มี น้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ จึงต้องฟังตามบท สันนิษฐานนี้ว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ให้โจทก์แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่า ในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลย จำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้ว กรณีจึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้ง เรียกค่าเสียหายดังกล่าวของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะ เป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี.

สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์ข้อหนึ่งซึ่งมีข้อความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น" นั้น หมายถึงการซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น ผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่ปรากฏว่าอาคารโรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง เป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์อันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อนมิใช่กรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตาม ป.พ.พ.มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของผู้เช่าไม่
โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของ ป.พ.พ. มาตรา327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จรับเงินให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ จึงต้องฟังตามบทสันนิษฐานนี้ว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน2525 ให้โจทก์แล้ว
โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำราะค่าเช่าในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369
เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลย จำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้ว กรณีจึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายดังกล่าวของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี

สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์มีข้อความว่า ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองหากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วย ค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้นนั้น หมายถึงการซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้นผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่อาคารโรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง เป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์ให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อนมิใช่กรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547หาใช่หน้าที่ของผู้เช่าไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้นถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จรับเงินให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ จึงต้องฟังว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ให้โจทก์แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้ฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369

สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์ข้อหนึ่งซึ่งมีข้อความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อยและบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหัก เสียหายด้วยประการใด ๆผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น" นั้นหมายถึงการซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น แต่การที่อาคารโรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง ย่อมเป็นความเสียหายร้ายแรง จึงเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าต้องซ่อมแซมตาม ป.พ.พ. มาตรา 547 โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของป.พ.พ. มาตรา 327 ที่ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักหักล้างข้อสันนิษฐานนี้ได้ จึงต้องฟังว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลยจำเลยไม่สามารถแสดงได้ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้วกรณีจึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์อีกว่าฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายดังกล่าวของจำเลยขาดอายุความหรือไม่เพราะไม่เป็นสาระแก่คดี.

สัญญารับทุนไม่มีข้อความว่าให้สิ้นความผูกพันเมื่อผู้รับทุนเรียนจบในระดับปริญญาตรี คงมีระบุว่าให้มีความผูกพันในระดับปริญญาโดยไม่ได้ระบุว่าระดับปริญญาตรี โท หรือเอก ดังนั้นเมื่อหลังจากจำเลยเรียนจบปริญญาตรีแล้วจำเลยได้ดำเนินการขอเรียนต่อในระดับปริญญาโทจนต้นสังกัดเห็นชอบ รัฐบาลออสเตรเลียเจ้าของทุนขยายทุนให้และในที่สุดจำเลยที่ 1 ได้รับทุนและเข้าเรียนจนจบ สัญญารับทุนจึงมีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ในระดับปริญญาโทด้วย จำเลยที่ 1 ไปฝึกอบรมดูงานที่ประเทศอังกฤษซึ่งเป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 ขวนขวายขอไปเองโดยทางราชการหรือต้นสังกัดมิได้มีส่วนเกี่ยวข้องอยู่ด้วย จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการปฏิบัติราชการ จะนำเอาระยะเวลาในช่วยที่จำเลยที่ 1 ไปฝึกอบรมดูงานที่ประเทศอังกฤษ ไปหักเพื่อลดจำนวนเงินที่จำเลยที่ 1จะต้องชดใช้ตามสัญญารับทุนไม่ได้

จำเลยอุทธรณ์ว่าที่โจทก์ยินยอมให้จำเลยก่อสร้างต่อเติม ตึกแถวพิพาทเพื่อให้ตึกแถวพิพาทซึ่งมีลักษณะชำรุดทรุดโทรมมากให้ มีลักษณะกลับคืนดีขึ้นใหม่ จึงเป็นสัญญา ต่างตอบแทนชนิดพิเศษ ยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดานั้น เป็นการโต้เถียงเกี่ยวกับการก่อสร้าง ต่อเติมตึกแถวพิพาทว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่า สัญญาเช่าธรรมดา โดยอ้างข้อเท็จจริงแตกต่างไปจากที่ศาลชั้นต้น รับฟังมาว่าการกระทำของจำเลยก็เพื่อความสะดวกในการอยู่อาศัยและ ทำการค้าของจำเลยเอง จึงเป็นอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงที่ต้องห้ามอุทธรณ์ ที่จำเลยฎีกาว่า จำเลยให้การโดยยกข้อโต้เถียงในเรื่อง แปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่าไว้ด้วย จึงเป็นปัญหาข้อกฎหมาย ที่ศาลสูงสมควรวินิจฉัยนั้น เมื่อปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การ ดังกล่าวไว้ จึงเป็นฎีกาในข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วใน ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ศาลฎีกาย่อมไม่รับวินิจฉัย.

แม้สัญญาจะซื้อขายที่ดิน ผู้ขายได้พิมพ์ลายนิ้วมือในสัญญา แต่ไม่มีพยานรับรองลายพิมพ์นิ้วมือ ซึ่งจะใช้บังคับผู้ขายไม่ได้ ก็ตาม แต่ผู้ซื้อได้วางมัดจำให้ผู้ขายไว้เป็นเงินบางส่วน ถือว่า เป็นการวางมัดจำตามกฎหมาย ผู้ซื้อจึงฟ้องบังคับผู้ขายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456วรรคสอง ศาลพิพากษาให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์ โดยไม่บังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินที่ค้างให้จำเลย ไม่ชอบด้วย ป.พ.พ. มาตรา 369แม้จำเลยจะไม่อุทธรณ์ฎีกาในข้อนี้ ศาลฎีกาแก้ไขให้ถูกต้องได้เพราะ เป็นการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน.

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่จำเลยที่ 1 พิมพ์ลายนิ้วมือไว้โดยไม่มีพยานรับรองลายพิมพ์นิ้วมือใช้บังคับจำเลยที่ 1 ไม่ได้ แต่โจทก์ผู้ซื้อได้วางมัดจำเป็นเงินไว้ซึ่งถือว่าเป็นการวางประจำตามกฎหมาย โจทก์จึงฟ้องบังคับคดีแก่จำเลยที่ 1 ให้โอนขายที่ดินให้โจทก์ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยทั้งสิบห้าวันร่วมกันโอนที่ดินให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยไม่บังคับให้โจทก์ชำระเงินค่าที่ดินที่ค้างให้จำเลย ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369 แม้จำเลยจะไม่อุทธรณ์ฎีกาในข้อนี้ ศาลฎีกาก็พิพากษาแก้ไขให้ถูกต้องได้ เพราะเป็นเรื่องการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน

ตามสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำที่ดินพิพาท โจทก์ผู้ซื้อได้วางเงินมัดจำซึ่งถือว่าเป็นการวางประจำตามกฎหมายแก่จำเลยที่ 1ผู้ขายกับพวกรับไปแล้ว ดังนี้ แม้สัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำจะใช้บังคับไม่ได้เพราะจำเลยที่ 1 พิมพ์ลายนิ้วมือไว้ในสัญญาโดยไม่มีพยานรับรองลายพิมพ์นิ้วมือก็ตาม แต่ก็ได้มีการวางประจำไว้แล้ว โจทก์จึงฟ้องร้องบังคับคดีแก่จำเลยที่ 1 ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ที่ดินพิพาททายาทยังปกครองร่วมกันอยู่ จำเลยที่ 7 และที่ 9ได้อยู่อาศัยบางส่วนในที่ดินโดยอาศัยสิทธิของบิดาของตนซึ่งเป็นทายาทรับมรดกจากนาง ส. แม้ต่อมาบิดาของจำเลยที่ 7 และที่ 9ถึงแก่กรรม จำเลยที่ 7 ที่ 9 ต่างก็อยู่ในฐานะรับมรดกจากบิดาของตนกรณีไม่ใช่เป็นการครอบครองโดยปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 จำเลยที่ 7 ที่ 9 จึงอ้างสิทธิครอบครองโดยปรปักษ์ยันโจทก์ผู้ซื้อหาได้ไม่ การชำระเงินค่าที่ดินที่ค้างเป็นเรื่องการชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทน ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยทั้งสิบห้าร่วมกันโอนที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาโดยไม่บังคับให้โจทก์ชำระค่าที่ดินที่ค้างให้จำเลยไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369 แม้จำเลยไม่อุทธรณ์ฎีกาในข้อนี้ ศาลฎีกาแก้ไขให้ถูกต้องได้

จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขาย โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขาย และแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน 1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลยไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อ ส.เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่า ส.ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตาม โจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส.ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดินที่จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจเสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการอันเป็นข้อสำคัญก่อน จึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้
โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส.ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่จะให้ ส.ปฏิบัติตามข้อขอตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้
สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้