คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 369

สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งผู้จะขายจะต้องสร้างบ้านให้เสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมบ้านในวันที่ผู้จะซื้อชำระเงินงวดสุดท้าย และตามปกติจะต้องมีกำหนดเวลาการสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ในสัญญาด้วยเมื่อในสัญญามิได้กำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้.ผู้จะซื้อย่อมนำสืบพยานบุคคลได้ว่าผู้จะขายได้กำหนดระยะเวลาไว้โดยตกลงกันด้วยวาจาเพราะมิใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมเอกสารสัญญาแต่เป็นการนำสืบถึงข้อตกลงต่างหากจากสัญญาจะซื้อขายเพื่อให้ชัดเจนและเพื่อให้คู่สัญญาปฏิบัติตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินกำหนดชำระเงินไว้เป็นงวดๆ ผู้จะซื้อได้ชำระเงินให้ผู้จะขายแล้วบางส่วน แม้จะไม่ ครบถ้วนและไม่ตรงตามกำหนดเวลาตามสัญญาแต่ผู้จะขายก็รับ เงินและออกใบเสร็จรับเงิน ให้ ถือได้ว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย มิได้มีเจตนาถือเอากำหนดเวลาการชำระเงินและจำนวนเงินที่ ชำระกันตามสัญญาเป็นสาระสำคัญผู้จะซื้อจึงยังมิใช่ ผู้ผิดสัญญา

สัญญาขายสิทธิการเช่า (เซ้ง) ตึกแถวรวมทั้งสิทธิการเช่า โทรศัพท์ ซึ่งผู้ซื้อวางเงินมัดจำไว้บางส่วน ที่เหลือกำหนด ชำระเป็นงวดๆ เมื่อผู้ซื้อชำระเงินงวดแรกผู้ขายต้อง โอนสิทธิการเช่าตึกแถวให้แก่ผู้ซื้อ และเมื่อผู้ซื้อชำระเงินครบทุกงวดแล้วผู้ขายพร้อมด้วยบริวารจะย้าย ออกไปจาก ตึกแถวที่ขายสิทธิการเช่าให้แก่ผู้ซื้อทันที สัญญาดังกล่าวนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทน ผู้ซื้อและผู้ขายต่างเป็นลูกหนี้และ เจ้าหนี้ ซึ่งกันและกันในการที่ต้องปฏิบัติตามสัญญาผู้ซื้อ และผู้ขายได้ ปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวแล้วบางส่วน คือผู้ขาย ได้โอนสิทธิการเช่าตึกแถว ให้แก่ผู้ซื้อแล้วและผู้ซื้อ ชำระเงินให้ผู้ขายแล้วบางงวด ยังค้างชำระสองงวดสุดท้ายส่วนผู้ขายยังไม่ได้โอนสิทธิการเช่าโทรศัพท์และยังไม่ได้ออก ไปจากตึกแถวที่ขายสิทธิการเช่าก่อนถึงกำหนดชำระเงิน สองงวดสุดท้าย ผู้ซื้อมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้ขายโอนโทรศัพท์ให้ภายใน 7 วัน มิฉะนั้นจะถือว่าผู้ขายผิดสัญญา จะระงับการ จ่ายเงิน ผู้ขายได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วเพิกเฉยเสีย เช่นนี้ จะถือว่าผู้ขายผิดสัญญา ยังไม่ได้ เพราะเรื่อง ที่ผู้ขายต้องโอนโทรศัพท์ให้ผู้ซื้อเมื่อไรนั้นมิได้กำหนดไว้ในสัญญาเมื่อผู้ซื้อมีหนี้ต้องชำระค่าซื้อสิทธิการเช่า ให้ผู้ขายให้เสร็จสิ้น ในวันที่กำหนดชำระเงินงวดสุดท้ายหนี้ที่ผู้ขายต้องโอนโทรศัพท์ให้ผู้ซื้อนั้น ก็ต้องกระทำให้ เสร็จสิ้นในวันดังกล่าวเช่นกัน
ประเด็นที่ว่าโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาโดยโจทก์พร้อมที่จะปฏิบัติการชำระหนี้ของตนเป็นประเด็นข้อสำคัญในคดีที่โจทก์ต้องนำสืบ แม้โจทก์จะมิได้ส่งสำเนาเอกสารเกี่ยวกับประเด็นดังกล่าวให้จำเลยก่อนวันสืบพยานสามวัน เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลมีอำนาจรับเอกสารนั้นไว้พิจารณาได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87

โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์และที่ดินพร้อมกับชำระเงินงวดที่ 1 เมื่อการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ชั้นล่างแล้วเสร็จและกำลังก่อสร้างชั้นที่สอง ซึ่งตามผลงานก่อสร้างดังกล่าวสัญญาได้ระบุไว้ว่าต้องชำระเงินงวดที่ 2และงวดต่อไปแล้ว แต่ปรากฏว่าจำเลยก่อสร้างอาคารพาณิชย์นั้นต่อไปอีกประมาณ 7 วันก็หยุดการก่อสร้าง และทิ้งค้างไว้เนื่องจากเหตุขัดข้องอย่างอื่นที่มิใช่เพราะโจทก์ผิดนัดไม่ชำระราคาเป็นเวลานานกว่า 1 ปีจนกระทั่งโจทก์ฟ้องคดีก็ยังไม่ก่อสร้างต่อ และจำเลยก็มิได้ทวงถามให้โจทก์ชำระเงินงวดที่ 2 และงวดต่อๆ ไป ดังนี้ ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา การที่โจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพาณิชย์และที่ดินเนื่องจากจำเลยผิดสัญญา และโจทก์จะต้องซื้ออาคารพาณิชย์และที่ดินรายใหม่ในราคาสูงขึ้นกว่าเดิมนั้น ถือได้ว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย จึงมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยตามจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นจากราคาเดิมที่ตกลงในสัญญาได้ และค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนี้ก็มิใช่ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษแต่เป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การที่จำเลยไม่ชำระหนี้ซึ่งแม้โจทก์จะยังมิได้ซื้ออาคารพาณิชย์และที่ดินใหม่ และไม่เป็นที่แน่นอนว่าโจทก์จะต้องเสียเงินเพิ่มเท่าไร ศาลก็มีอำนาจกำหนดจำนวนเงินค่าเสียหายให้โจทก์ตามควรแก่พฤติการณ์

โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารพาณิชย์และที่ดินพร้อมกับชำระเงินงวดที่ 1 เมื่อการก่อสร้างอาคารพาณิชย์ชั้นล่างแล้วเสร็จและกำลังก่อสร้างชั้นที่สอง ซึ่งตามผลงานก่อสร้างดังกล่าวสัญญาได้ระบุไว้ว่าต้องชำระเงินงวดที่ 2และงวดต่อไปแล้ว แต่ปรากฏว่าจำเลยก่อสร้างอาคารพาณิชย์นั้นต่อไปอีกประมาณ 7 วันก็หยุดการก่อสร้าง และทิ้งค้างไว้เนื่องจากเหตุขัดข้องอย่างอื่นที่มิใช่เพราะโจทก์ผิดนัดไม่ชำระราคาเป็นเวลานานกว่า 1 ปีจนกระทั่งโจทก์ฟ้องคดีก็ยังไม่ก่อสร้างต่อ และจำเลยก็มิได้ทวงถามให้โจทก์ชำระเงินงวดที่ 2 และงวดต่อๆ ไป ดังนี้ ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา
การที่โจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพาณิชย์และที่ดินเนื่องจากจำเลยผิดสัญญา และโจทก์จะต้องซื้ออาคารพาณิชย์และที่ดินรายใหม่ในราคาสูงขึ้นกว่าเดิมนั้น ถือได้ว่าโจทก์ได้รับความเสียหาย จึงมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยตามจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นจากราคาเดิมที่ตกลงในสัญญาได้ และค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องนี้ก็มิใช่ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษแต่เป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การที่จำเลยไม่ชำระหนี้ซึ่งแม้โจทก์จะยังมิได้ซื้ออาคารพาณิชย์และที่ดินใหม่ และไม่เป็นที่แน่นอนว่าโจทก์จะต้องเสียเงินเพิ่มเท่าไร ศาลก็มีอำนาจกำหนดจำนวนเงินค่าเสียหายให้โจทก์ตามควรแก่พฤติการณ์

จำเลยยื่นขอแก้ไขคำให้การ ต่อมาศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตเป็นคำสั่งระหว่างพิจารณา หลังจากมีคำสั่งแล้วโจทก์ไม่ได้โต้แย้งคำสั่งของศาลชั้นต้นไว้จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์คำสั่งดังกล่าวตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 226 ทั้งไม่ใช่ปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลอุทธรณ์ไม่มีอำนาจยกปัญหานี้ขึ้นวินิจฉัยอีก
ผู้กู้อนุญาตให้ผู้ให้กู้อยู่อาศัยในบ้านพิพาทและทำสัญญามอบโฉนดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ผู้ให้กู้ยึดถือไว้เป็นประกันเงินกู้ ถ้าผู้กู้ผิดนัดผู้ให้กู้มีสิทธินำโฉนดไปจดทะเบียนโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ตามใบมอบอำนาจที่ให้ไว้ด้วย แม้ผู้ให้กู้จะไม่มีสิทธิยึดหน่วงดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 241 เพราะหนี้เงินกู้ไม่เกี่ยวกับตัวทรัพย์พิพาท แต่เมื่อข้อตกลงตามสัญญากู้ระบุให้ผู้ให้กู้มีสิทธิยึดทรัพย์พิพาทไว้เป็นประกันจนกว่าผู้กู้จะชำระหนี้ เป็นข้อตกลงที่คู่สัญญาสมัครใจทำกันไว้ ไม่ขัดต่อกฎหมายหรือความสงบเรียบร้อยของประชาชน ย่อมมีผลบังคับ ผู้ให้กู้มีสิทธิยึดถือทรัพย์ที่นำมาประกันไว้และอยู่ในบ้านพิพาทจนกว่าผู้กู้จะชำระหนี้ตามสัญญา

จำเลยยื่นขอแก้ไขคำให้การ ต่อมาศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตเป็นคำสั่งระหว่างพิจารณาหลังจากมีคำสั่งแล้วโจทก์ไม่ได้โต้แย้งคำสั่งของศาลชั้นต้นไว้จึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์คำสั่งดังกล่าวตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา226 ทั้งไม่ใช่ปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลอุทธรณ์ไม่มีอำนาจยกปัญหานี้ขึ้นวินิจฉัยอีก ผู้กู้อนุญาตให้ผู้ให้กู้อยู่อาศัยในบ้านพิพาทและทำสัญญามอบโฉนดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้ผู้ให้กู้ยึดถือไว้เป็นประกันเงินกู้ถ้าผู้กู้ผิดนัดผู้ให้กู้มีสิทธินำโฉนดไปจดทะเบียนโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ตามใบมอบอำนาจที่ให้ไว้ด้วยแม้ผู้ให้กู้จะไม่มีสิทธิยึดหน่วงดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 241 เพราะหนี้เงินกู้ไม่เกี่ยวกับตัวทรัพย์พิพาทแต่เมื่อข้อตกลงตามสัญญากู้ระบุให้ผู้ให้กู้มีสิทธิยึดทรัพย์พิพาทไว้เป็นประกันจนกว่าผู้กู้จะชำระหนี้เป็นข้อตกลงที่คู่สัญญาสมัครใจทำกันไว้ ไม่ขัดต่อกฎหมายหรือความสงบเรียบร้อยของประชาชนย่อมมีผลบังคับผู้ให้กู้มีสิทธิยึดถือทรัพย์ที่นำมาประกันไว้และอยู่ในบ้านพิพาทจนกว่าผู้กู้จะชำระหนี้ตามสัญญา

มูลกรณีเดิมโจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาว่า ที่ดินตาม ส.ค.1 พิพาทเป็นกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองของโจทก์ ให้จำเลยดำเนินการรังวัดออกโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าวและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โอนให้โจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเข้าไปเกี่ยวข้อง และให้จำเลยรับชำระเงินที่ดินที่ค้างชำระอีก 14,800 บาทไปจากโจทก์ในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน จำเลยให้การต่อสู้คดี ศาลชั้นต้นพิพากษาว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเข้าไปเกี่ยวข้อง ให้ยกคำขออื่นนอกจากนี้จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยดำเนินการออกโฉนดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้แก่โจทก์ โดยให้จำเลยรับชำระราคาที่ดิน 14,800 บาทจากโจทก์ในวันจดทะเบียน นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกาศาลฎีกาพิพากษาแก้คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ เป็นให้บังคับคดีตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ดังนี้ คำขอของโจทก์ที่ขอให้บังคับจำเลยดำเนินการออกโฉนดและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้แก่โจทก์นั้นเป็นการขอบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเป็นสัญญาต่างตอบแทน หากศาลพิพากษาบังคับให้ตามที่โจทก์ขอ โจทก์ก็มีหน้าที่จะต้องชำระค่าที่พิพาท ซึ่งยังค้างชำระอีก 14,800 บาท แก่จำเลย แต่เมื่อศาลฎีกาพิพากษายกคำขอของโจทก์ในข้อนี้เสียแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิขอให้ศาลบังคับโจทก์ชำระเงินค่าที่พิพาทที่เหลือโดยจำเลยมิได้ถูกบังคับให้ปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายได้ เป็นเรื่องที่จำเลยจะไปฟ้องเรียกเอาจากโจทก์เป็นคดีใหม่

โจทก์ยกที่ดินให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถว 5 ห้อง จำเลยมีภาระผูกพันที่จะต้องเอาที่ดินไปจำนองเพื่อนำเงินมาลงทุนในการปลูกสร้างด้วยสร้างเสร็จแล้วจำเลยจะต้องยกให้โจทก์ 1ห้อง เป็นการตอบแทน การยกที่ดินให้ดังกล่าวจึงถือไม่ได้ว่าเป็นการยกให้โดยเสน่หา แต่เป็นลักษณะของสัญญาต่างตอบแทนตามบันทึกข้อตกลงเรื่องกรรมสิทธิ์รวมที่โจทก์ยอมให้จำเลยถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินส่วนของโจทก์นั้น ก็ปรากฏข้อความระบุไว้ว่า จำเลยได้ให้ค่าตอบแทนแก่โจทก์เป็นเงิน 100,000บาท โจทก์จะนำสืบว่าการทำนิติกรรมดังกล่าวไม่มีค่าตอบแทนไม่ได้ เพราะเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร ต้องห้ามตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 เมื่อมิได้ยกที่ดินพิพาทให้โดยเสน่หา โจทก์จึงขอให้เพิกถอนการยกให้ไม่ได้

สัญญาประกันภัยเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งคู่สัญญาต่างก็เป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้ การโอนและรับโอนบรรดากิจการทรัพย์สินและหนี้สินระหว่างโจทก์กับบริษัท ฮ. ซึ่งจำเลยเป็นผู้เอาประกันภัยไว้นั้น เป็นทั้งการโอนสิทธิเรียกร้องและการแปลงหนี้ใหม่ด้วยการเปลี่ยนตัวลูกหนี้ซึ่งจะต้องทำเป็นสัญญาระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้คนใหม่. แต่จะทำโดยขืนใจลูกหนี้เดิมมิได้ แม้จำเลยจะมิได้โต้แย้งเมื่อได้รับทราบถึงการโอนดังกล่าวหรือเมื่อโจทก์ทวงถามให้ชำระเงินค่าเบี้ยประกันภัย เมื่อมิได้ทำเป็นสัญญากันระหว่างโจทก์และจำเลย จำเลยก็ไม่มีนิติสัมพันธ์กับโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยให้ชำระเบี้ยประกันภัยที่ค้างชำระ

สัญญาประกันภัยเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งคู่สัญญาต่างก็เป็นทั้งเจ้าหนี้และลูกหนี้. การโอนและรับโอนบรรดากิจการทรัพย์สินและหนี้สินระหว่างโจทก์กับบริษัท ฮ. ซึ่งจำเลยเป็นผู้เอาประกันภัยไว้นั้น เป็นทั้งการโอนสิทธิเรียกร้องและการแปลงหนี้ใหม่ด้วยการเปลี่ยนตัวลูกหนี้ซึ่งจะต้องทำเป็นสัญญาระหว่างเจ้าหนี้กับลูกหนี้คนใหม่. แต่จะทำโดยขืนใจลูกหนี้เดิมมิได้. แม้จำเลยจะมิได้โต้แย้งเมื่อได้รับทราบถึงการโอนดังกล่าวหรือเมื่อโจทก์ทวงถามให้ชำระเงินค่าเบี้ยประกันภัย. เมื่อมิได้ทำเป็นสัญญากันระหว่างโจทก์และจำเลย. จำเลยก็ไม่มีนิติสัมพันธ์กับโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยให้ชำระเบี้ยประกันภัยที่ค้างชำระ.