คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 369

สัญญาซึ่งจำเลยตกลงเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อปลูกสร้างอาคารทำการค้าและให้เช่า เมื่อครบ 20 ปีแล้ว ให้อาคารตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์นั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทน มิใช่สัญญาเช่าธรรมดา ฉะนั้น เมื่อจำเลยปลูกสร้างอาคารตามสัญญาแล้ว จำเลยก็มีสิทธิจะได้เช่าที่ดินของโจทก์ต่อไปจนครบ 20 ปีตามที่ได้ตกลงกันไว้

การที่โจทก์ฟ้องคดีขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้โจทก์ตามที่ได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ก็ย่อมฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ การที่โจทก์อ้างว่า ได้ชำระเงินแป๊ะเจี๊ยะหรือเงินกินเปล่า ให้จำเลยไปแล้วนั้น หากโจทก์จะได้ชำระจริงก็ดี ได้ตกลงกันร่างสัญญาเช่าขึ้นแล้วก็ดี ก็หาทำให้โจทก์มีสิทธิในเรื่องนี้ดีขึ้นไม่

การที่โจทก์ฟ้องคดีขอให้บังคับจำเลยทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้โจทก์ตามที่ได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ก็ย่อมฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ การที่โจทก์อ้างว่า ได้ชำระเงินแป๊ะเจี๊ยะหรือเงินกินเปล่าให้จำเลยไปแล้วนั้นหากโจทก์จะได้ชำระจริงก็ดี ได้ตกลงกันร่างสัญญาเช่าขึ้นแล้วก็ดีก็หาทำให้โจทก์มีสิทธิในเรื่องนี้ดีขึ้นไม่

ถ้าเกี่ยวด้วยเรื่องศาลเจ้าไม่ว่าจะเป็นตัวศาลเจ้าหรือที่ดินของศาลเจ้า โจทก์ในฐานะผู้ปกครองศาลเจ้าย่อมมีอำนาจหน้าที่ฟ้องคดีได้ทั้งแพ่งและอาญา และแม้โจทก์จะไม่ได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยโดยจำเลยทำสัญญากับกรมพระนครบาลกระทรวงมหาดไทยว่า จำเลยเช่าที่ดินของศาลเจ้าปลูกตึกเก็บเงินกินเปล่าและค่าเช่าตึกครบ 25 ปี จำเลยยอมยกตึกให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ศาลเจ้า เช่นนี้โจทก์ก็ยังมีอำนาจฟ้องจำเลยเกี่ยวกับการนี้ได้เมื่อสัญญาเช่าที่ดินรายนี้ได้สิ้นอายุลงโดยผลแห่งสัญญานี้ ตึกดังกล่าวย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่ศาลเจ้าไปในตัวโดยมิพักต้องทำพิธีโอนหรือให้จำเลยยินยอมยกให้แก่ศาลเจ้าอีกหรือไม่

ถ้าเกี่ยวด้วยเรื่องศาลเจ้าไม่ว่าจะเป็นตัวศาลเจ้าหรือที่ดินของศาลเจ้า โจทก์ในฐานะผู้ปกครองศาลย่อมมีอำนาจหน้าที่ฟ้องคดีได้ทั้งแพ่งและอาญา และแม้โจทก์จะไม่ได้เป็นคู่สัญญากับจำเลยโดยจำเลยทำสัญญากับกรมพระนครบาลกระทรวงมหาดไทยว่า จำเลยเช่าที่ดินของศาลเจ้าปลูกตึกเก็บเงินกินเปล่าและค่าเช่าตึก ครอบ 25 ปี ่จำเลยยอมยกตึกให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ศาลเจ้า เช่นนี้ โจทก์ก็ยังมีอำนาจฟ้องจำเลยเกี่ยวกับการนี้ได้ เมื่อสัญญาเช่าที่ดินรายนี้ได้สิ้นอายุลงโดยผลแห่งสัญญานี้ ตึกดังกล่าวย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่ศาลเจ้าไปในตัวโดยมิพักต้องทำพิธีโอนหรือให้จำเลยยินยอมยกให้แก่ศาลเจ้าอีกหรือไม่

ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของเดิม และได้ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินนั้น โดยมีข้อตกลงในสัญญาว่า เมื่อสร้างอาคารเสร็จแล้ว จะต้องให้ผู้เช่าได้มีสิทธิใช้ประโยชน์ต่อไปเป็นกำหนด 15 ปี นับแต่ปลูกสร้างเสร็จแต่สัญญานี้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ล่วงเลยแล้ว ที่ดินแปลงนี้ได้โอนขายไปยังบุคคลอื่นต่อไป ผู้ที่รับซื้อที่ดินไว้ ย่อมฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นได้ เพราะข้อตกลงจะมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าหรือเป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็ตาม ย่อมไม่ผูกพันผู้ซื้อ เพราะหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาเช่า ซึ่งผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย การเช่ามีผลตามกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้น เพราะไม่ได้จดทะเบียน กำหนดเวลาเช่า 3 ปี ก็ล่วงเลยมาเสียแล้วและหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่น ก็หามีผลผูกพันไปถึงผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตไม่

ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของเดิม และได้ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินนั้น โดยมีข้อตกลงในสัญญาว่าเมื่อสร้างอาคารเสร็จแล้ว จะต้องให้ผู้เช่าได้มีสิทธิใช้ประโยชน์ต่อไปเป็นกำหนด 15 ปี นับแต่ปลูกสร้างเสร็จแต่สัญญานี้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และกำหนดเวลาเช่า 3 ปีล่วงเลยแล้ว ที่ดินแปลงนี้ได้โอนขายไปยังบุคคลอื่นต่อไป ผู้ที่รับซื้อที่ดินไว้ ย่อมฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นได้ เพราะข้อตกลงจะมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าหรือเป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็ตาม ย่อมไม่ผูกพันผู้ซื้อเพราะหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาเช่า ซึ่งผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย การเช่ามีผลตามกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้นเพราะไม่ได้จดทะเบียน กำหนดเวลาเช่า 3 ปี ก็ล่วงเลยมาเสียแล้ว และหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็หามีผลผูกพันไปถึงผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตไม่

สัญญาจะซื้อขายมีข้อความตอนหนึ่งว่า "ฯลฯ ในการโอนนี้ ผู้จะซื้อเป็นบุคคลต่างด้าวหากการโอนขัดข้อง ผู้จะขายยอมให้ผู้จะซื้อหาผู้รับโอนคนอื่นมารับโอนได้ โดยผู้จะขายต้องโอนให้ ไม่ถือว่าผิดสัญญา และให้ถือว่าผู้ที่จะมารับโอนเท่ากับคู่สัญญานี้" ย่อมแสดงถึงเจตนา อันแท้จริงของแต่ละฝ่ายว่าไม่ประสงค์จะเลิกสัญญากัน จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนผูกพันคู่กรณีโจทก์ที่ 1 มีสิทธิที่จะโอนการจะซื้อขายที่ดินรายนี้ให้แก่โจทก์ที่ 2 ได้ตามข้อความในสัญญาดังกล่าว

สัญญาจะซื้อขายมีข้อความตอนหนึ่งว่า 'ฯลฯในการโอนนี้ผู้จะซื้อเป็นบุคคลต่างด้าวหากการโอนขัดข้องผู้จะขายยอมให้ผู้จะซื้อหาผู้รับโอนคนอื่นมารับโอนได้ โดยผู้จะขายต้องโอนให้ไม่ถือว่าผิดสัญญาและให้ถือว่าผู้ที่จะมารับโอนเท่ากับคู่สัญญานี้' ย่อมแสดงถึงเจตนาอันแท้จริงของแต่ละฝ่ายว่าไม่ประสงค์จะเลิกสัญญากัน จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนผูกพันคู่กรณี โจทก์ที่ 1 มีสิทธิที่จะโอนการจะซื้อขายที่ดินรายนี้ให้แก่โจทก์ที่ 2 ได้ตามข้อความในสัญญาดังกล่าว

จำเลยตกลงจะโอนขายที่ดินส่วนของตนให้แก่โจทก์ตอบแทนในการที่โจทก์ออกเงินแต่งงานให้จำเลย แม้ข้อตกลงนี้จะไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือ แต่เมื่อโจทก์ได้ชำระหนี้คือออกเงินแต่งงานให้แก่จำเลยไปตามที่ได้ตกลงกันแล้วย่อมถือว่าจำเลยให้คำมั่นจะขายที่ดินส่วนของจำเลยให้แก่โจทก์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 เมื่อจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา โจทก์ย่อมฟ้องร้องขอให้บังคับคดีตามที่จำเลยตกลงไว้นั้นได้