คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 41

ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั้น เป็นหนี้ที่เกิดตามกฎหมายพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงินซึ่งตามป.วิ.พ.ได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชำระหนี้โดยการใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้พิจารณาพิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้ และตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ก็ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยทั้งสองบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการ นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุด และมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย ตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลางที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมนั้นด้วย ย่อมไม่ชอบที่จำเลยที่ 1 จะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง อันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการ
โจทก์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะจำเลยที่ 1 นำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ โจทก์ก็ต้องว่ากล่าวดำเนินคดีเอาแก่จำเลยที่ 1 เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหาย ไม่เป็นเหตุโดยชอบที่โจทก์จะอ้างขึ้นเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง

ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดต้องชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 เป็นหนี้ที่เกิดขึ้นตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ที่บัญญัติไว้โดยเฉพาะ ไม่ได้เกิดขึ้นจากการทำสัญญาระหว่างกัน และเป็นหนี้เงินซึ่งตาม ป.วิ.พ. ได้บัญญัติหลักเกณฑ์การบังคับชำระหนี้โดยการใช้สิทธิทางศาลเพื่อให้พิพากษาบังคับให้ลูกหนี้ชำระหนี้และตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่ได้บัญญัติให้จำเลยทั้งสองบังคับชำระหนี้โดยวิธีอื่นหรือโดยพลการตรงกันข้ามพระราชบัญญัติฉบับนี้ยังบัญญัติไว้ในมาตรา 41 โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิในหนี้ค่าใช้จ่ายตามาตรา 18 ไว้ เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายนี้ แสดงว่าการบังคับชำระหนี้ก็ต้องดำเนินการโดยใช้สิทธิทางศาล นอกจากนี้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดย่อมมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลของตนในอาคารชุดและมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 13 วรรคหนึ่งด้วย จึงมีสิทธิใช้สอยทรัพย์ส่วนกลาง จำเลยที่ 1 จึงไม่ชอบจะใช้วิธีการขัดขวางการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของโจทก์เพื่อเป็นมาตรการบังคับให้โจทก์ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันเป็นการละเมิดต่อสิทธิในทรัพย์สินของโจทก์โดยพลการ
ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที 1 ข้อ 13 และข้อ 15 ที่มีข้อความในทำนองให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิห้ามหรืองดสิทธิการใช้ทรัพย์ส่วนกลางหรือกำหนดมาตรการหรือดำเนินการตามมาตรการได้นั้น เป็นกรณีที่จำเลยที่ 1 จะใช้วิธีการเพื่อป้องกันการกระทำโดยไม่ชอบเท่านั้น ไม่รวมถึงการห้ามหรือขัดขวางการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อบังคับให้เจ้าของร่วมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แม้การจ่ายน้ำประปาไปยังให้องชุดของโจทก์ต้องใช้อุปกรณ์บางส่วนที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วย จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธิห้ามไม่ให้โจทก์ใช้ประโยชน์ เมื่อโจทก์ไม่ได้ผิดข้อตกลงในการซื้อน้ำประปา จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิงดจ่ายน้ำประปาแก่โจทก์
โจทก์ไม่จ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพราะนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 นำเงินไปใช้จ่ายโดยพลการ โจทก์จะต้องว่ากล่าวดำเนินคดีเอาแก่จำเลยที่ 1 เพื่อไม่ให้กระทำเช่นนั้นหรือให้ชำระค่าเสียหาย ไม่เป็นเหตุโดยชอบที่โจทก์จะอ้างขึ้นเพื่อไม่ปฏิบัติตามกฎหมายในการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ซึ่งเป็นพฤติการณ์ที่ไม่นำพา ไม่รับผิดชอบต่อค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคนที่ได้ใช้ทรัพย์ส่วนกลางเป็นประโยชน์ร่วมกันทุกราย จึงเป็นการกระทำที่ส่อไปในทางเอาเปรียบผู้อื่นโดยไม่ชอบและส่อไปในทางไม่สุจริตด้วย ดังนี้ แม้จำเลยที่ 1 จะกระทำการโดยไม่ชอบอันเป็นการละเมิดและผิดสัญญาซื้อน้ำประปาต่อโจทก์ แต่โจทก์มีส่วนผิดกระทำการฝ่าฝืนต่อกฎหมายและส่อไปในทางไม่สุจริต ศาลฎีกาจึงไม่กำหนดค่าเสียหายให้โจทก์

ในการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 บัญญัติว่า ผู้ขอจดทะเบียนจะต้องนำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 มาแสดงด้วย ซึ่งหลักเกณฑ์ดังกล่าวกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตามที่มาตรา 18 แต่บทบัญญัติดังกล่าวหรือกฎหมายอื่นมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ดังนั้น ข้อกำหนดเงื่อนไขของเจ้าพนักงานบังคับคดีในการขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยที่ให้ผู้ซื้อต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางต่อนิติบุคคลอาคารชุด จึงไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ไม่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เจ้าพนักงานบังคับคดีในฐานะผู้แทนเจ้าหนี้ในอันที่จะรับชำระหนี้ ยึดหรืออายัดทรัพย์สินของลูกหนี้ขายทอดตลาด จ่ายเงินตามจำนวนหนี้ในคำพิพากษาตลอดจนค่าฤชาธรรมเนียมให้เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา มีอำนาจกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวในประกาศขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยเพื่อให้การขายทอดตลาดและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสำเร็จลุล่วงไปได้ เมื่อผู้ร้องเข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดก็เท่ากับเป็นการตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวกับเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า หากผู้ร้องประมูลซื้อห้องชุดได้และมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระอยู่ ผู้ร้องยินยอมรับผิดชำระหนี้ที่ค้าง รวมทั้งนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดด้วย เพราะเมื่อผู้ร้องต้องชำระหนี้ดังกล่าวแทนจำเลยก็ย่อมมีสิทธิขอให้นิติบุคคลอาคารชุดผู้เป็นเจ้าหนี้ออกหลักฐานการชำระหนี้ หรือหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายดังกล่าวซึ่งแสดงถึงการปลอดหนี้ เมื่อจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางค้างชำระ ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดได้จึงต้องรับผิดชำระหนี้ดังกล่าวตลอดจนมีหน้าที่ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายดังกล่าว เพื่อนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะอ้างว่าเป็นหน้าที่ของจำเลยเจ้าของห้องชุดที่จะต้องชำระหรือเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่จะต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้ในคดีนี้ หรือไปฟ้องร้องบังคับเอาแก่จำเลยเป็นคดีใหม่เพื่อปัดความรับผิดของตนหาได้ไม่

แม้ผู้ร้องซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำเลยในมูลหนี้ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดจะอยู่ในฐานะเจ้าหนี้ผู้มีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดที่พิพาทของจำเลยตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 อันทำให้ผู้ร้องมีสิทธิเหนือห้องชุดที่พิพาทในการที่จะได้รับชำระหนี้ที่ค้างชำระก่อนเจ้าหนี้อื่นๆ ก็ตาม แต่ผู้ร้องก็มีหน้าที่ต้องบอกลงทะเบียนในมูลหนี้ดังกล่าวหรือส่งรายการหนี้ดังกล่าวต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อให้เกิดผลในบุริมสิทธิ การที่ผู้ร้องเพียงแต่แจ้งจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีซึ่งเป็นเจ้าพนักงานผู้ทำหน้าที่บังคับคดีเอาแก่ทรัพย์สินของลูกหนี้เพื่อบังคับชำระหนี้ตามคำพิพากษา ไม่นับเป็นการบอกลงทะเบียนหรือส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ อันมีผลทำให้บุริมสิทธิของผู้ร้องที่มีเหนือห้องชุดสิ้นผลไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 285 ผู้ร้องจึงอยู่ในฐานะเพียงเจ้าหนี้สามัญที่มีสิทธิเพียงขอเฉลี่ยในเงินที่ได้จากการขายห้องชุดที่พิพาท
ผู้ร้องไม่มีสิทธิยื่นคำร้องขอเฉลี่ยหนี้ล่วงหน้าก่อนที่ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษา

พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ มาตรา 18 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ส่วนมาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของรวมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ดังนั้น ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง จึงเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงข้อบังคับได้ตามมาตรา 32 (10) ประกอบมาตรา 49 (1) ที่เจ้าของร่วมมีมติแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันได้ แต่ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ต้องเป็นไปตามที่ พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ กำหนดเท่านั้น ประกอบกับมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวบัญญัติไว้ว่า เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน และ (2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิรักษาอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ดังนี้ ย่อมเห็นได้ว่าค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามมาตรา 18 นั้น แยกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง และมาตรา 18 วรรคสอง ออกต่างหากจากกันโดยเด็ดขาด เพราะมีการคิดส่วนค่าใช้จ่ายและการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 แต่ละวรรคแตกต่างกันดังกล่าว ดังนั้น มูลหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ผู้ร้องอ้างว่าจำเลยค้างชำระแก่ผู้ร้องนั้นจึงไม่อาจเป็นทั้งมูลหนี้อันเกิดจากการบริการส่วนรวมและเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ มาตรา 18 วรรคหนึ่ง และเป็นมูลหนี้อันเกิดจากการใช้ทรัพย์ส่วนกลางของจำเลย ตามมาตรา 18 วรรคสอง
ค่าใช้จ่ายที่ผู้ร้องอ้างว่าจำเลยค้างชำระนั้นที่ประชุมคณะกรรมการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดของผู้ร้องได้ลงมติให้เพิ่มอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเดิม 20 บาท เป็น 27 บาท โดยรายละเอียดในรายงานการประชุม ฯ ระบุเหตุผลการเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายส่วนกลางโดยอ้างว่าไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น การซ่อมแซมระบบและส่วนต่าง ๆ ของอาคาร ซึ่ง พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ มาตรา 50 วรรคสาม บัญญัติไว้ว่า ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่เสียหายสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ให้เจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุดเฉลี่ยออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง? ดังนั้น ค่าใช้จ่ายที่ผู้ร้องนำมายื่นขอรับชำระหนี้บุริมสิทธินี้จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ มาตรา 18 วรรคสอง และบทบัญญัติมาตรา 41 วรรคท้าย กำหนดให้เฉพาะบุริมสิทธิตาม (2) แห่งมาตราดังกล่าวเท่านั้น ซึ่งหากผู้จัดการนิติบุคคลได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ร้องได้ส่งรายการหนี้ของผู้ร้องต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 41 วรรคท้าย ดังกล่าวแล้ว จึงถือว่ามูลหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระแก่ผู้ร้องนั้นอยู่ในลำดับหลังบุริมสิทธิจำนองของโจทก์