คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 845

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่าง ม. กับจำเลยเกิดจากการชี้ช่องของโจทก์ แม้ต่อมาจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาและ ม.ฟ้องจำเลยแต่จำเลยก็ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความในศาลยอมโอนที่ดินพิพาทให้นาย ม.หรือบุคคลที่ ม.ประสงค์ ศาลพิพากษาตามยอม ภายหลังจำเลยได้ปฏิบัติตามโดยโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่บริษัท ช. ที่ ม.ประสงค์ ซึ่งตรงกับราคาที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนี้สัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมดังกล่าวจึงมีผลสืบเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายมีผลสืบเนื่องมาจากการชี้ช่องของโจทก์ สัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมก็ย่อมมีผลสืบเนื่องมาจากการชี้ช่องของโจทก์ด้วย โจทก์จึงมีสิทธิได้รับบำเหน็จค่านายหน้าจากจำเลย
สัญญานายหน้าเป็นสัญญาที่แยกต่างหากจากสัญญาจะซื้อจะขายแม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจะบันทึกเรื่องที่จำเลยตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ไว้ก็หาทำให้สัญญาค่าบำเหน็จนายหน้าเป็นสัญญาอุปกรณ์ของสัญญาจะซื้อจะขายไม่ โจทก์ฟ้องเรียกเอาบำเหน็จนายหน้าไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้ จึงมีอายุความ 10 ปี

โจทก์เป็นผู้ชี้ช่องให้ ม. กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยจำเลยตกลงจะจ่ายค่านายหน้าแก่โจทก์อัตราร้อยละ 3 ของราคาที่ซื้อขายกัน แม้ต่อมาจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาและ ม. ต้องฟ้องบังคับจำเลยก็ตาม แต่จำเลยก็ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความยอมโอนที่ดินให้แก่ ม.หรือบุคคลที่ ม. ประสงค์จะให้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ศาลพิพากษาตามยอม จำเลยได้ปฏิบัติตามโดยทำหนังสือจดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่บริษัท ช. ที่ ม. ประสงค์มีผลสืบเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์จึงมีสิทธิได้รับค่านายหน้าจากจำเลย สัญญาค่าบำเหน็จนายหน้าเป็นสัญญาที่แยกต่างหากจาก สัญญาจะซื้อจะขาย แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจะได้บันทึกเรื่องที่จำเลยตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ไว้ก็หาทำให้สัญญาค่าบำเหน็จนายหน้าเป็นสัญญาอุปกรณ์ของสัญญาจะซื้อจะขายไม่ โจทก์ฟ้องเรียกร้องเอาค่าบำเหน็จนายหน้าและไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้เป็นอย่างอื่น จึงมีอายุความ 10 ปี

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างม.กับจำเลยเกิดจากการชี้ช่องของโจทก์ แม้ต่อมาจำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาและ ม.ฟ้องจำเลยแต่จำเลยก็ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความในศาลยอมโอนที่ดินพิพาทให้นายม.หรือบุคคลที่ ม.ประสงค์ ศาลพิพากษาตามยอม ภายหลังจำเลยได้ปฏิบัติตามโดยโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่บริษัทช.ที่ม.ประสงค์ ซึ่งตรงกับราคาที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายดังนี้สัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมดังกล่าวจึงมีผลสืบเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายมีผลสืบเนื่องมาจากการชี้ช่องของโจทก์ สัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอมก็ย่อมมีผลสืบเนื่องมาจากการชี้ช่องของโจทก์ด้วย โจทก์จึงมีสิทธิได้รับบำเหน็จค่านายหน้าจากจำเลย สัญญานายหน้าเป็นสัญญาที่แยกต่างหากจากสัญญาจะซื้อจะขายแม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายจะบันทึกเรื่องที่จำเลยตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้าแก่โจทก์ไว้ก็หาทำให้สัญญาค่าบำเหน็จนายหน้าเป็นสัญญาอุปกรณ์ของสัญญาจะซื้อจะขายไม่ โจทก์ฟ้องเรียกเอาบำเหน็จนายหน้าไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้ จึงมีอายุความ 10 ปี

จำเลยตกลงให้ค่านายหน้าแก่โจทก์ที่ 2 และที่ 3ที่ชี้ช่องจนจำเลยสามารถขายที่ดินแก่โจทก์ที่ 1 ได้เมื่อจำเลยกับโจทก์ที่ 1 ได้เข้าทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันจำเลยต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าให้แก่โจทก์ที่ 2และที่ 3 แม้ต่อมาสัญญาจะซื้อขายเป็นอันเลิกกันด้วยเหตุใดจำเลยก็ต้องชำระค่าบำเหน็จนายหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 845

จำเลยตกลงให้ค่านายหน้าแก่โจทก์ที่2และที่3ที่ชี้ช่องจนจำเลยสามารถขายที่ดินแก่โจทก์ที่1ได้เมื่อจำเลยกับโจทก์ที่1ได้เข้าทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันจำเลยทั้งสองรับผิดใช้ค่าบำเหน็จนายหน้าให้แก่โจทก์ที่2และที่3แม้ต่อมาสัญญาจะซื้อขายเป็นอันเลิกกันด้วยเหตุใดจำเลยก็ต้องชำระค่าบำเหน็จนายหน้าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา845

ข้อเท็จจริงที่ว่าตามธรรมเนียมประเพณีของการซื้อขายที่ดินในปัจจุบันโจทก์ควรได้ค่านายหน้าไม่เกินร้อยละ3ของราคาซื้อขายที่ดินนั้นจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์แม้ผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์จะรับรองให้ฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวก็ตามแต่ข้อเท็จจริงที่จะรับรองให้ฎีกาได้นั้นจะต้องเป็นข้อที่ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ด้วยกรณีจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา249วรรคหนึ่งทั้งปัญหาดังกล่าวมิได้เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

ข้อเท็จจริงที่ว่าตามธรรมเนียมประเพณีของการซื้อขายที่ดินในปัจจุบันโจทก์ควรได้ค่านายหน้าไม่เกินร้อยละ 3 ของราคาซื้อขายที่ดินนั้น จำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้ไว้ จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ แม้ผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลอุทธรณ์จะรับรองให้ฎีกาในข้อเท็จจริงดังกล่าวก็ตาม แต่ข้อเท็จจริงที่จะรับรองให้ฎีกาได้นั้นจะต้องเป็นข้อที่ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ด้วย กรณีจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ทั้งปัญหาดังกล่าวมิได้เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

สัญญานายหน้าระบุว่า มอบให้นายหน้าไปจัดการจดทะเบียนให้เสร็จภายใน 30 วัน นับแต่วันทำสัญญา แสดงว่าคู่สัญญามีเจตนากำหนดเวลาไว้แน่นอนว่าต้องจดทะเบียนให้เสร็จภายใน 30 วัน นับแต่วันทำสัญญาถือเป็นสาระสำคัญของสัญญานายหน้า เมื่อนายหน้าไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายภายในกำหนด โดยไม่ปรากฏว่ามีการผ่อนเวลาตามสัญญาออกไปอีก สัญญาจึงสิ้นสุดลงไม่มีผลผูกพันคู่สัญญา

หนังสือสัญญานายหน้ามีข้อความว่า "จึงมอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด7 วัน นับแต่วันทำสัญญานี้ " ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวแล้วสัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง" มีความหมายว่าเมื่อโจทก์ติดต่อหาผู้ซื้อได้แล้ว โจทก์ต้องจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนับแต่วันทำสัญญาด้วย กำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้าไม่ปรากฎว่าจำเลยได้ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่อย่างใด เมื่อโจทก์ไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ภายในกำหนดเวลา 7 วัน นับแต่วันทำสัญญา ถือว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี

หนังสือสัญญานายหน้ามีข้อความว่า..."จึงมอบให้นายหน้าไปจัดการให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้เสร็จภายในกำหนด 7 วัน นับแต่วันทำสัญญานี้..." ถ้าพ้นกำหนดเวลาดังกล่าวแล้ว สัญญานายหน้านี้เป็นอันระงับสิ้นสุดลง" มีความหมายว่า เมื่อโจทก์ติดต่อหาผู้ซื้อได้แล้ว โจทก์ต้องจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันให้เสร็จสิ้นภายในกำหนดเวลาดังกล่าวนับแต่วันทำสัญญาด้วย กำหนดเวลาดังกล่าวจึงเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญานายหน้าไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ผ่อนเวลาออกไปอีกแต่อย่างใด เมื่อโจทก์ไม่สามารถจัดการให้มีการจดทะเบียนซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันได้ภายในกำหนดเวลา 7 วัน นับแต่วันทำสัญญา ถือว่าสัญญาสิ้นสุดไม่มีผลผูกพันคู่กรณี