คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 491

ค. กับจำเลยทั้งสามขอกู้ยืมเงินโจทก์จำนวน 2,000,000 บาท มีที่ดินและบ้านพิพาทเป็นประกัน โดยจำเลยทั้งสามยินยอมทำเป็นสัญญาขายฝากตามความประสงค์ของโจทก์มีการทำรายการคิดการชำระเงินกัน กำหนดค่าไถ่ถอน 3,500,000 บาท และมีการคิดดอกเบี้ยกับหักดอกเบี้ยไว้ล่วงหน้าจำนวน 300,000 บาท ด้วย เมื่อตามกฎหมายมิได้บัญญัติให้นิติกรรมขายฝากมีการเรียกดอกเบี้ยกันได้ ประกอบกับโจทก์เองเบิกความรับว่า ค. ติดต่อเพื่อขอกู้ยืมเงินโจทก์ จึงฟังได้ว่าการทำสัญญาขายฝากเป็นนิติกรรมอำพรางการกู้ยืมเงินโดยมีที่ดินและบ้านพิพาทเป็นประกัน จึงต้องนำกฎหมายอันเกี่ยวกับนิติกรรมกู้ยืมมาใช้บังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 เป็นผลให้ที่ดินและบ้านพิพาทยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสาม โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามได้

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 เมื่อจำเลยได้ขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์แล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทย่อมตกแก่โจทก์ การที่จำเลยอยู่ในบ้านซึ่งปลูกสร้างอยู่ในที่ดินพิพาทของโจทก์จึงเป็นการละเมิด จำเลยย่อมไม่มีสิทธิที่จะอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทอีกต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ หากจำเลยไถ่ถอนภายในกำหนดระยะเวลาแล้วโจทก์มิให้ไถ่ถอนก็ชอบที่จำเลยจะฟ้องร้องขอให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาต่อไป ไม่เกี่ยวข้องกับเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์

หนังสือสัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยที่ 1 มีข้อความว่า "ผู้จะขายยอมตกลงขายที่นาฝากไว้... เป็นราคาเงิน 200,000 บาท มีกำหนด 2 ปี นับแต่วันที่ทำสัญญาถึงวันที่ 1 เมษายน 2543 หากไม่มีเงิน 200,000 บาท มาคืนให้ผู้ซื้อ ผู้ขายยอมให้ที่นาจำนวน 15 ไร่ ตามสัญญาให้แก่ผู้จะซื้อ ณ วันที่ 1 เมษายน 2543" มีความหมายเพียงว่า จำเลยที่ 1 จะยอมให้กรรมสิทธิ์ในที่นาตกไปยังโจทก์ทั้งสองก็ต่อเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ชำระเงิน 200,000 บาท คืนแก่โจทก์ทั้งสองเมื่อถึงเวลาที่กำหนด มิใช่เป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 ตกลงให้กรรมสิทธิ์ในที่นาตกไปยังโจทก์ทั้งสองทันทีโดยมีข้อตกลงกันว่าจำเลยที่ 1 อาจไถ่ที่นานั้นคืนได้ในภายหลัง อันจะต้องด้วยลักษณะของสัญญาขายฝากตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 แต่เป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 ได้รับเงินจำนวนหนึ่งไปจากโจทก์ทั้งสองและตกลงว่าจะชำระคืนให้ อันเข้าลักษณะเป็นการกู้เงิน และหนังสือสัญญาดังกล่าวย่อมใช้เป็นหลักฐานแห่งการกู้ยืมได้ แม้โจทก์ทั้งสองจะกล่าวมาในคำฟ้องด้วยว่าจำเลยที่ 1 ขายฝากที่ดินแก่โจทก์ทั้งสอง ก็เป็นการบรรยายข้อเท็จจริงเท้าความถึงข้อความที่ปรากฏในหนังสือสัญญา ซึ่งโจทก์แนบสำเนามาท้ายคำฟ้องเท่านั้น ซึ่งเป็นหน้าที่ของศาลที่จะต้องปรับข้อเท็จจริงตามคำฟ้องว่าต้องด้วยบทกฎหมายใด โดยเฉพาะโจทก์ทั้งสองมิได้ฟ้องขอให้บังคับคดีเกี่ยวกับที่ดิน คงขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ชำระเงินคืนท่านั้น
โจทก์อุทธรณ์ว่า คำฟ้องของโจทก์เป็นการฟ้องเรียกเงินคืนหากวินิจฉัยว่าหนังสือสัญญาเอกสารหมาย จ.1 เป็นสัญญาขายฝากตกเป็นโมฆะ ก็ขอให้ศาลอุทธรณ์ภาค 3 บังคับให้จำเลยที่ 1 คืนเงินแก่โจทก์ในฐานะที่เป็นลาภมิควรได้ แต่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 ไม่รับวินิจฉัยปัญหาดังกล่าว โดยเห็นว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้น ดังนี้ โจทก์ย่อมมีสิทธิฎีกาว่า ปัญหาตามอุทธรณ์ของโจทก์มิใช่เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้น เพราะเป็นการฎีกาโต้แย้งคำวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์ภาค 3 โดยตรง มิใช่เป็นฎีกาที่ต้องห้าม

ที่ดินของจำเลยและที่ดินของมารดาและยายจำเลยตั้งอยู่ในละแวกเดียวกันเป็นแปลงใหญ่ จำเลยทราบดีว่า ท. ยายจำเลยขายฝากที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่และเป็นที่ดินที่จำเลยได้ครอบครองทำกินอยู่ด้วยไว้แก่โจทก์ แต่จำเลยคงทำกินอยู่ในที่ดินพิพาทต่อมา ภายหลังจำเลยทราบด้วยว่า ท. ไม่ไถ่คืน กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจึงตกเป็นของโจทก์ จำเลยก็ยังทำกินอยู่ในที่ดินพิพาทตลอดมา จึงต้องถือว่าจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ ตราบใดที่จำเลยมิได้แสดงเจตนาเปลี่ยนแปลงการยึดถือโดยบอกกล่าวต่อโจทก์ว่าจำเลยไม่มีเจตนาจะยึดถือที่ดินพิพาทแทนโจทก์อีกต่อไป ดังที่บัญญัติไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 ฐานะการครอบครอบที่ดินพิพาทของจำเลยก็คงมีตามเดิมไม่อาจจะถือได้ว่าจำเลยครอบครองเพื่อตนอันจะเป็นเหตุให้จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ จนเมื่อโจทก์นำเจ้าพนักงานที่ดินไปรังวัดสอบเขตที่ดินพิพาทและจำเลยคัดค้านการรังวัด อ้างว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทเมื่อวันที่ 19 กันยายน 2537 จึงจะพอถือได้ว่าจำเลยได้แสดงเจตนาเปลี่ยนแปลงการยึดถือที่ดินพิพาทนั้นแล้ว แต่เมื่อคำนวณถึงวันฟ้องยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยจึงยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382

โจทก์เป็นเจ้าของที่ดิน แต่ให้ ผ. มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทน แม้จำเลยที่ 1 จะหลอกลวงกลฉ้อฉลโจทก์และ ผ. จนโจทก์และ ผ. ตกลงทำสัญญาซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยที่ 1 อันทำให้นิติกรรมตกเป็นโมฆียะ และโจทก์บอกล้างแล้วก็ตามแต่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับซื้อฝากที่ดินพิพาทไว้จากจำเลยที่ 1 โดยสุจริตและมีค่าตอบแทน การที่ภายหลังโจทก์ไปขอไถ่ถอนที่ดินพิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 ในขณะที่ยังไม่ครบกำหนดที่จำเลยที่ 1 จะไปไถ่ถอนคืนจากจำเลยที่ 2 ได้ตามสัญญา และจำเลยที่ 2ไม่ยอมให้โจทก์ไถ่ถอน โจทก์ก็ไม่อาจยกเอาเหตุกลฉ้อฉลต่อโจทก์และ ผ. อันทำให้นิติกรรมตกเป็นโมฆียะที่โจทก์ได้บอกล้างแล้วขึ้นต่อสู้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริตและได้ที่ดินพิพาทมาโดยมีค่าตอบแทนก่อนมีการบอกล้างโมฆียะกรรมได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 160 ประกอบมาตรา 1329

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัด พ. แต่โจทก์ยังไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทตามสัญญาเช่า ส่วนจำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส. มารดาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมมาก่อน แม้สัญญาเช่าระหว่าง ส. กับวัด พ. ระงับไปแล้วถือว่าจำเลยอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตก็เป็นการละเมิดต่อเจ้าของที่ดิน มิใช่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าใหม่ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดินพิพาทโดยลำพัง
ส่วนที่ ส. ทำสัญญาขายฝากบ้านพิพาทซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินพิพาทแก่ ล. ภริยาโจทก์ แม้ระบุชื่อสัญญาว่าสัญญาขายฝากเฉพาะสังหาริมทรัพย์ แต่เนื้อหาสัญญาระบุขายฝากบ้านพร้อมที่ดินพิพาท ทั้งเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน ล. อาศัยสัญญาขายฝากไปทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากวัด พ. ทันที และคำฟ้องโจทก์ที่ว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยเพราะประสงค์เข้าอยู่อาศัยในบ้านพิพาทเอง พฤติการณ์มีเหตุผลน่าเชื่อว่า ล. รับซื้อฝากบ้านพิพาทเพื่ออยู่อาศัย มิใช่รื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์จึงเป็นการขายฝากบ้านในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เมื่อคู่สัญญาทำสัญญากันเองโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 491โจทก์ไม่ใช่เจ้าของบ้านพิพาทจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากบ้านพิพาทและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย

จำเลยอยู่ในที่ดินของวัดโดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส. มารดาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมจากวัดมาแต่ต้น แม้สัญญาเช่าระหว่าง ส. กับวัด ระงับไปแล้ว อันถือได้ว่าจำเลยอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตย่อมเป็นการละเมิดต่อเจ้าของที่ดินมิใช่ต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินตามสัญญาเช่ามาก่อน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดิน
ส. ขายฝากบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของวัดแก่ ล. ภริยาโจทก์ แม้ระบุชื่อสัญญาว่าขายฝากเฉพาะสังหาริมทรัพย์ แต่เนื้อหาสัญญาระบุขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน ครั้นเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน ล. อาศัยสัญญาขายฝากไปทำสัญญาเช่าที่ดินจากวัดทันทีโดย ล. รับซื้อฝากบ้านเพื่ออยู่อาศัย มิใช่รื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์จึงถือได้ว่าเป็นการขายฝากบ้านในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 491 ล. ไม่ใช่เจ้าของบ้าน เมื่อ ล. ถึงแก่กรรมโจทก์ซึ่งเป็นทายาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากบ้านและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย

โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท โจทก์กู้เงินจากมารดาจำเลยหลายครั้ง โจทก์มอบโฉนดที่ดินให้มารดาจำเลยไว้เป็นประกัน ต่อมามารดาจำเลยแจ้งว่าโจทก์ค้างชำระต้นเงินและดอกเบี้ย โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทและในวันเดียวกันนั้น โจทก์กับจำเลยก็ได้ทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทที่บ้านของมารดาจำเลยในราคา 180,410 บาท เจตนาของโจทก์จำเลยที่แท้จริง คือต้องการขายฝากที่ดินพิพาท โจทก์จำเลยมิได้มีเจตนาที่จะผูกพันตามสัญญาขายที่ดินพิพาท สัญญาขายที่ดินดังกล่าวจึงเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้ระหว่างโจทก์กับจำเลยตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง ส่วนสัญญาขายฝากที่ถูกอำพรางไว้ก็ตกเป็นโมฆะเช่นเดียวกัน เนื่องจากไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 155 วรรคสองและมาตรา 152 เมื่อสัญญาทั้งสองฉบับต่างตกเป็นโมฆะคู่สัญญาคือโจทก์จำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม กรณีต้องบังคับตามบทบัญญัติว่าด้วยลาภมิควรได้ คือ โจทก์ต้องคืนเงินให้จำเลย และจำเลยต้องคืนที่ดินพิพาทให้โจทก์ เมื่อโจทก์ไม่ได้ปฏิเสธในยอดหนี้ที่มารดาจำเลยกล่าวอ้าง อีกทั้งยอมไถ่ถอนที่ดินพิพาทในราคา 180,410 บาท ตามคำขอท้ายฟ้อง ต้องถือว่ามีการรับเงินหรือหักกลบลบหนี้กันตามจำนวนดังกล่าว เมื่อสัญญาตกเป็นโมฆะโจทก์จึงต้องคืนเงินจำนวน 180,410 บาท แก่จำเลย แต่จำเลยฎีกาขอให้โจทก์คืนเงินเพียง 180,000 บาท ศาลฎีกาจึงไม่อาจพิพากษาเกินไปจากคำขอฎีกาของจำเลยได้

ก่อนทำสัญญาขายฝาก โจทก์ได้ไปตรวจสอบที่ดินพิพาท พบสิ่งปลูกสร้างเป็นโครงเสา มีการมุงหลังคาแล้วบางส่วน ต่อมาได้มีการทำสัญญาขายฝากโดยตกลงชัดเจนว่าขายฝากเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง จำเลยได้ตกลงด้วย โดยแจ้งแก่โจทก์ว่าจะสามารถไถ่คืนภายในกำหนด หากล่วงเลยเวลาจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเอง เมื่อครบกำหนดไถ่โจทก์ได้ไปตรวจดูที่ดินพิพาทพบว่า มีการสร้างบ้านทาวน์เฮาส์เกือบเสร็จสมบูรณ์จำนวน 2 หลัง ส่วนอีก 3 หลัง ยังสร้างไม่เสร็จ เป็นโครงมีหลังคามีการก่อสร้างผนังบางส่วน ดังนี้ การที่จำเลยได้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาท ทั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาท โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้าง แม้โจทก์ตกลงทำสัญญาขายฝากแก่จำเลยเฉพาะที่ดินพิพาทโดยระบุไว้ในหนังสือสัญญาขายฝากว่า สิ่งปลูกสร้างไม่มี จำเลยซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อตามสัญญาขายฝากว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญา ซึ่งตามกฎหมายให้ถือเป็นอันว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 และมาตรา 492 การปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทของจำเลย จึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ซึ่งเป็นผู้ซื้อ กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรงจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 วรรคสอง อันได้แก่ ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สร้าง แต่ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ ตามมาตรา 1310 วรรคสอง ก็ตาม แต่การที่โจทก์กลับปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างอาคารต่อไปในที่ดินของโจทก์ ทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากแล้วโดยโจทก์มิได้ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยยุติการก่อสร้าง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป ตามมาตรา 1310 วรรคสอง ดังกล่าว และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยได้เพราะจำเลยมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์

จำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินไว้แก่ ภ. บิดาโจทก์ ระหว่างที่ยังอยู่ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวกับโจทก์ ต่อมาจำเลยทำสัญญากับ ภ. ว่าไม่ประสงค์จะไถ่ถอนและขอสละสิทธิไถ่ถอน ดังนี้ ข้อตกลงระหว่างจำเลยกับ ภ. ถือได้ว่า เป็นการขายขาดที่ดินให้แก่ ภ. โดยทำสัญญากันเอง จึงไม่เกิดผลเป็นสัญญาซื้อขายที่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยยังมีสิทธิไถ่ถอนการขายฝากได้ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากอยู่และภายในกำหนดระยะการขายฝาก จำเลยย่อมมีสิทธินำที่ดินไปทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 497 ได้กำหนดให้ผู้รับโอนสิทธิมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นได้ด้วย เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โจทก์ย่อมอยู่ในฐานะผู้รับโอนสิทธิไถ่การขายฝากที่ดินดังกล่าวได้