คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 491

ทำหนังสือขายฝากที่ดินมือเปล่าโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีข้อความว่า ถ้าไม่ไถ่คืนภายใน 1 ปีก็ขาดแม้สัญญาขายฝากนั้นจะเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็เป็นที่เห็นได้ชัดว่า คู่กรณีได้มีเจตนาขายฝากที่พิพาทต่อกันโดยแสดงเจตนาว่า ถ้าไม่ไถ่คืนภายใน 1 ปีก็ขาด เมื่อผู้ขายฝากมอบสิทธิครอบครองในที่ที่ขายฝากนั้นให้ผู้ซื้อครอบครองตั้งแต่วันขายฝากตลอดมาก็ถือได้ว่าเมื่อพ้นกำหนด 1 ปี นับแต่วันแสดงเจตนาขายฝาก ผู้ขายยอมสละสิทธิ์ครอบครองซึ่งมีอยู่ในที่ที่ขายฝากให้โจทก์โดยเด็ดขาดตั้งแต่วันนั้นแล้ว
ที่พิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า เจ้าของมีแต่เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น การโอนไปซึ่งการครอบครองย่อมโอนได้โดยการส่งมอบทรัพย์ที่ครอบครอง

ทำหนังสือขายฝากที่ดินมือเปล่าโดยไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีข้อความว่า ถ้าไม่ไถ่คืนภายใน 1 ปีก็ขาด แม้สัญญาขายฝากนั้นจะเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็เป็นที่เห็นได้ชัดว่า คู่กรณีได้มีเจตนาขายฝากที่พิพาทต่อกันโดยแสดงเจตนาว่า ถ้าไม่ไถ่คืนภายใน 1 ปี ก็ขาด เมื่อผู้ขายฝากมอบสิทธิครอบครองในที่ที่ขายฝากนั้นให้ผู้ซื้อครอบครองตั้งแต่วันขายฝากตลอดมา ก็ถือได้ว่าเมื่อพ้นกำหนด 1 ปี นับแต่วันแสดงเจตนาขายฝาก ผู้ขายยอมสละสิทธิครอบครองซึ่งมีอยู่ในที่ที่ขายฝากให้โจทก์โดยเด็ดขาดตั้งแต่วันนั้นแล้ว
ที่พิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า เจ้าของมีแต่เพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น การโอนไปซึ่งการครอบครองย่อมโอนไปได้โดยการส่งมอบทรัพย์ที่ครอบครอง.

โจทก์ฟ้องาขอให้ขับไล่จำเลยออกจากเรือนซึ่งโจทก์รับซื้อฝากจากจำเลยและพ้นกำหนดไถ่ถอนแล้ว จำเลยต่อสู้ว่าได้ติดต่อขอไถ่คืนภายในกำหนดแล้ว แต่โจทก์เบี่ยงบ่ายจนพ้นกำหนดอายุขายฝากทั้งเมื่อพ้นกำหนดแล้วจำเลยขอไถ่ โจทก์ก็ยินยอมและรับเงินสินไถ่บางส่วนไปแล้ว ดังนี้ ถ้าข้อเท็จจริงฟังได้ดังข้อต่อสู้ของจำเลย กรรมสิทธิ์ในเรือนพิพาทก็จะต้องกลับคืนไปเป็นของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 492 โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ คดีจึงต้องฟังข้อเท็จจริงตามข้อต่อสู้ของจำเลยต่อไป จะงดสืบพยานเสียมิชอบ

โจทก์ฟ้องขอขับไล่จำเลยออกจากเรือนซึ่งโจทก์รับซื้อฝากจากจำเลยและพ้นกำหนดไถ่ถอนแล้ว จำเลยต่อสู้ว่าได้ติดต่อขอไถ่คืนภายในกำหนดแล้ว แต่โจทก์เบี่ยงบ่ายจนพ้นกำหนดอายุขายฝาก ทั้งเมื่อพ้นกำหนดแล้วจำเลยขอไถ่โจทก์ก็ยินยอมและรับเงินสินไถ่บางส่วนไปแล้ว ดังนี้ ถ้าข้อเท็จจริงฟังได้ดังข้อต่อสู้ของจำเลย กรรมสิทธิ์ในเรือนพิพาทก็จะต้องกลับคืนไปเป็นของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 492 โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ คดีจึงต้องฟังข้อเท็จจริงตามข้อต่อสู้ของจำเลยต่อไป จะงดสืบพยานเสียมิชอบ

เมื่อจำเลยปลูกเรือนพิพาทลงในที่ดินที่จำเลยเช่าจากโจทก์ เรือนพิพาทย่อมมีสภาพติดอยู่กับดิน ไม่อาจเคลื่อนจากที่ได้ จึงเป็นอสังหาริมทรัพย์
ตามสำเนาสัญญาขายฝากท้ายฟ้องโจทก์ โจทก์จำเลยมีเจตนาขายฝากเรือนพิพาทอย่างเป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อสัญญานั้นมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ

(1)ในกรณีที่จำเลยให้การต่อสู้ว่าสัญญาขายฝากเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาจำนองนั้น ย่อมเป็นการกล่าวอ้างว่าสัญญาขายฝากเกิดจากเจตนาลวงของคู่กรณี โดยคู่กรณีมีเจตนาที่แท้จริงจะทำสัญญาจำนองกันหากเป็นความจริงดังจำเลยอ้าง สัญญาขายฝากย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 118 ฉะนั้น การที่จำเลยขอสืบว่าสัญญาขายฝากเป็นโมฆะจึงมิใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารหากแต่เป็นการนำสืบหักล้างว่าสัญญาขายฝากไม่ถูกต้องสมบูรณ์ทั้งหมด จำเลยจึงนำสืบได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 วรรคท้ายส่วนเมื่อนำสืบได้ว่าสัญญาขายฝากเกิดจากเจตนาลวงเป็นโมฆะแล้วจะบังคับตามสัญญาจำนองได้เพียงใดหรือไม่ ในเมื่อสัญญาจำนองมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ย่อมเป็นปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยในอันดับต่อไป
(2)ในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่ไถ่คืนในกำหนด ผู้ซื้อฝากได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ขายฝากแล้ว ย่อมมีสิทธิโอนขายให้ผู้อื่นได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวผู้ขายฝาก เพราะเป็นเรื่องเจ้าของโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ของตนให้ผู้อื่นหาใช่เป็นเรื่องโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306,308 ไม่
หมายเหตุ หมายเลข 1 ประชุมใหญ่ครั้งที่ 5/2508 กลับหลักเรื่องการไม่อนุญาตให้นำสืบตามที่กล่าวไว้ในคำพิพากษาฎีกาที่ 1234/2505 ซึ่งปรึกษาในที่ประชุมใหญ่ครั้งที่26/2505 นั้น

(1) ในกรณีที่จำเลยให้การต่อสู้ว่าสัญญาขายฝากเป็นนิติกรรมอำพรางสัญญาจำนองนั้นย่อมเป็นการกล่าวอ้างว่าสัญญาขายฝากเกิดจากเจตนาลวงของคู่กรณีโดยคู่กรณีมีเจตนาลวงที่แท้จริงจะทำสัญญาจำนองกัน หากเป็นความจริงดังจำเลยอ้าง สัญญาขายฝากย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 118 ฉะนั้น การที่จำเลยขอสืบว่าสัญญาขายฝากเป็นโมฆะจึงไม่ใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารหากแต่เป็นการนำสืบหักล้างว่าสัญญาขายฝากไม่ถูกต้องสมบูรณ์ทั้งหมด จำเลยจึงนำสืบได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 วรรคท้าย ส่วนเมื่อนำสืบได้ว่าสัญญาขายฝากเกิดจากเจตนาลวงเป็นโมฆะแล้ว จะบังคับตามสัญญาจำนองได้เพียงใดหรือไม่ ในเมื่อสัญญาจำนองมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ย่อมเป็นปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยในอันดับต่อไป
(2) ในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่ไถ่คืนในกำหนด ผู้ซื้อฝากได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์ที่ขายฝากแล้ว ย่อมมีสิทธิโอนขายให้ผู้อื่นได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวผู้ขายฝาก เพราะเป็นเรื่องเจ้าของโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ของตนให้ผู้อื่น หาใช่เป็นเรื่องโอนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 306, 308 ไม่
หมายเหตุ: หมายเลข 1 ประชุมใหญ่ครั้งที่ 5/2508 กลับหลักเรื่องการไม่อนุญาตให้นำสืบตามที่กล่าวไว้ในคำพิพากษาฎีกาที่ 1234/2505 ซึ่งปรึกษาในที่ประชุมใหญ่ครั้งที่ 26/2505 นั้น

น้องชายของจำเลยถูกโจทก์กล่าวหาว่าฉ้อโกงและถูกจับจำเลยได้ตกลงกับโจทก์เพื่อเลิกคดี แล้วไปหาพนักงานสอบสวนเพื่อให้ทำสัญญาไว้เป็นหลักฐาน พนักงานสอบสวนร่างสัญญาจะขายฝากเพื่อปลดหนี้น้องชายจำเลย โจทก์จำเลยได้ลงลายมือชื่อไว้ มีข้อความว่าจำเลยจะขายฝากที่ดินให้โจทก์เป็นเงิน 10,000 บาท แล้วพนักงานสอบสวนเอาสัญญากู้กับสัญญาขายฝากที่น้องชายจำเลยทำให้โจทก์ไว้มาฉีกทิ้งแม้สัญญานี้จะไม่มีข้อกำหนดว่า จะไปทำหนังสือและจดทะเบียนเมื่อใด แต่ได้ระบุว่าค่าธรรมเนียมต่างๆผู้รับซื้อฝากต้องออกเอง แสดงว่าคู่สัญญามิได้มีเจตนาทำสัญญาขายฝากแต่ต้องการให้เป็นเพียงสัญญาจะขายฝากซึ่งจะต้องมีการทำหนังสือจดทะเบียนกันให้ถูกต้องอีกครั้งหนึ่ง เมื่อเป็นสัญญาจะขายฝากซึ่งมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญแล้ว โจทก์ก็ฟ้องร้องบังคับคดีได้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ไม่เป็นโมฆะ

การที่ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาขายฝากห้องแถวและโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้ผู้ซื้อฝากด้วยนั้น ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องการให้ผู้ซื้อฝากต้องรื้อโรงเรือนนั้นไป และเป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา ฉะนั้น แม้ต่อมาผู้เช่าที่ดินนั้นจะไปทำสัญญาเช่าใหม่กับเจ้าของที่ดินก็ตาม ก็ไม่เป็นเหตุให้สิ้นความผูกพันตามสัญญาที่ทำไว้ ผู้เช่าที่ดินจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้รับซื้อฝากนั้นได้
ในทำนองเดียวกัน ผู้ซื้อฝากห้องแถวซึ่งแม้จะได้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินที่โรงเรือนนั้นปลูกอยู่ไว้แล้วก็ตามแต่เมื่อยังไม่ได้ไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดิน ก็ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นเช่นกัน

การที่ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาขายฝากห้องแถวและโอนสิทธิการเช่าที่ดินให้ผู้ซื้อฝากด้วยนั้น ถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ต้องการให้ผู้ซื้อฝากต้องซื้อโรงเรือนนั้นไป และเป็นบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา ฉะนั้นแม้ต่อมาผู้เช่าที่ดินนั้นจะไปทำสัญญาเช่าใหม่กับเจ้าของที่ดินก็ตาม ก็ไม่เป็นเหตุให้สิ้นความผูกพันตามสัญญาที่ทำไว้ ผู้เช่าที่ดินจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ผู้รับซื้อฝากนั้นได้
ในทำนองเดียวกัน ผู้ซื้อฝากห้องแถวซึ่งแม้จะได้รับโอนสิทธิการเช่าที่ดินที่โรงเรือนนั้นปลูกอยู่ไว้แล้วก็ตาม แต่เมื่อยังไม่ได้ไปทำสัญญาเช่ากับเจ้าของที่ดิน ก็ยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นเช่นกัน