คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 491

จ.ขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์รับซื้อไว้โดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริต กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นของโจทก์ตั้งแต่วันขายฝากตาม ป.พ.พ.มาตรา 491 ดังนั้น แม้จำเลยได้ครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปีจนได้กรรมสิทธิ์และศาลพิพากษาให้จำเลยมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทก็ตาม เมื่อจำเลยมิได้จดทะเบียนการได้มาในที่ดินพิพาทจำเลยก็ไม่อาจยกขึ้นต่อสู้โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง คำพิพากษาของศาลดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ และใช้ยันโจทก์ไม่ได้.

ศ. ปลูกสร้างตึกแถวพิพาทในที่ดินโดยมีข้อสัญญากับ น.ว่าเมื่อก่อสร้างเสร็จและ ศ. ได้รับเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่า ศ. จะยกตึกแถวพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ น.เมื่อขณะปลูกสร้างจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกับ น.ในขณะนั้น รู้เห็นยินยอมให้ น. ทำสัญญาดังกล่าว ต้องถือว่า น.มีสิทธิที่จะให้ก่อสร้างตึกแถวในที่ดินส่วนที่เป็นของจำเลยที่ 1ได้โดยไม่ถือว่าตึกแถวพิพาทเป็นส่วนควบของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 เมื่อ ศ. ก่อสร้างตึกแถวพิพาทเสร็จและจดทะเบียนยกกรรมสิทธิ์ให้ น. น.จึงเป็นเจ้าของตึกแถวพิพาทแต่เพียงผู้เดียว เมื่อ น. ถึงแก่กรรมและทำพินัยกรรมยกตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท และจำเลยที่ 1 ซึ่งไม่ใช่เจ้าของตึกแถวพิพาทไม่มีอำนาจทำสัญญาขายฝากนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมจึงไม่มีผลบังคับ จำเลยร่วมไม่ได้กรรมสิทธิ์ในตึกแถวพิพาท ศาลย่อมมีอำนาจเพิกถอนนิติกรรมขายฝากตึกแถวพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยร่วมได้

จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นหุ้นส่วนผู้จัดการของห้างจำเลยที่ 1เช่าที่ดินของ ม.มาปลูกสร้างโรงเรียน แล้วจำเลยที่ 1 ทำสัญญาขายฝากอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์แก่โจทก์ และจำเลยที่ 1 ที่ 2 ทำสัญญาเช่าอาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์จากโจทก์ โดยมีข้อตกลงว่าหากไม่ไถ่คืนยอมให้สิทธิอันพึงมีตามสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยที่ 2 กับ ม.เจ้าของที่ดินตกเป็นของโจทก์ ครบกำหนดจำเลยที่ 1ไม่ไถ่คืน อาคารเรียนพร้อมอุปกรณ์ตกเป็นของโจทก์ แต่ข้อตกลงที่จำเลยที่ 2 ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าให้โจทก์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า ไม่มีผลให้สิทธิการเช่าของจำเลยที่ 2 ผู้เช่าโอนไปยังโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ดินหรือค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าที่ดินจากจำเลยทั้งสอง

จำเลยและจำเลยร่วมเป็นสามีภรรยากัน จำเลยได้ขายฝากที่ดินและบ้านอันเป็นสินสมรสไว้แก่โจทก์โดยจำเลยร่วมมิได้รู้เห็นยินยอมด้วย การที่จำเลยร่วมไปติดต่อขอซื้อทรัพย์ที่เป็นสินสมรสดังกล่าวคืนจากโจทก์ กรณีเป็นเรื่องที่จำเลยร่วมใช้สิทธิติดตามเอาทรัพย์ของตนคืน ดังนี้หาใช่เป็นการชำระหนี้หรือเรียกทวงให้ชำระหนี้อันจะถือเป็นการให้สัตยาบันแก่การขายฝาก.

จำเลยและจำเลยร่วมเป็นสามีภรรยากันตามกฎหมาย จำเลยขายฝากทรัพย์ที่เป็นสินสมรสไว้แก่โจทก์โดยจำเลยร่วมมิได้รู้เห็นยินยอมด้วย การที่จำเลยร่วมทราบเรื่องการขายฝากแล้วได้ติดต่อขอซื้อทรัพย์ดังกล่าวคืนจากโจทก์เป็นเรื่องที่จำเลยร่วมติดตามเอาทรัพย์ของตนคืนถือไม่ได้ว่าเป็นการชำระหนี้หรือเรียกทวงให้ชำระหนี้อันจะถือเป็นการให้สัตยาบันแก่การขายฝาก และที่จำเลยร่วมทราบแล้วไม่ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาขายฝากก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการให้สัตยาบันเช่นเดียวกัน

จำเลยและจำเลยร่วมเป็นสามีภรรยากันตามกฎหมาย จำเลยได้ขายฝากทรัพย์ที่เป็นสินสมรสไว้แก่โจทก์โดยจำเลยร่วมมิได้รู้เห็นยินยอมด้วยการที่จำเลยร่วมทราบเรื่องการขายฝากแล้วได้ไปติดต่อขอซื้อทรัพย์ที่เป็นสินสมรสดังกล่าวคืนจากโจทก์ เป็นเรื่องที่จำเลยร่วมใช้สิทธิติดตามเอาทรัพย์ของตนคืน ถือไม่ได้ว่าเป็นการชำระหนี้หรือเรียกทวงให้ชำระหนี้อันจะถือเป็นการให้สัตยาบันแก่การขายฝาก (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 1/2534).

การที่จำเลยเสียภาษีบำรุงท้องที่ที่ดินพิพาทโดยไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้รู้เห็นการกระทำดังกล่าว มิใช่เป็นการแย่งการครอบครองและไม่ถือว่าโจทก์สละสิทธิครอบครอง เมื่อจำเลยครอบครองที่ดินพิพาทในฐานะอาศัยโจทก์มาแต่แรกและไม่เคยบอกกล่าวว่าจะเปลี่ยนลักษณะการครอบครองโดยจะยึดถือเพื่อตน แม้จำเลยจะครอบครองที่ดินพิพาทต่อมาอีกนานเท่าใด โจทก์ก็ไม่ต้องฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองภายในหนึ่งปี

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่ามีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เมื่อที่ดินพิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์และคู่สัญญาเจตนาที่จะทำสัญญาขายฝากโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เมื่อคู่สัญญามิได้ทำให้ถูกต้องตามแบบที่กฎหมายบังคับไว้ สัญญาขายฝากที่ทำกันเองจึงเป็นโมฆะ จำเลยผู้ซื้อฝากจะอ้างสิทธิการได้มาซึ่งการครอบครองโดยนิติกรรมการขายฝากนั้นไม่ได้ การที่จำเลยครอบครองที่ดินพิพาทเป็นการครอบครองแทนผู้ขายฝาก จำเลยจึงไม่ได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท เมื่อสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทของผู้ขายฝากถูกถอนคืนการให้ตกเป็นของโจทก์จำเลยจึงต้องคืนที่ดินพิพาทแก่โจทก์

โจทก์มิได้กล่าวในฟ้องว่าสัญญาขายฝากที่ดิน ระหว่างโจทก์จำเลยเป็นโมฆะ เมื่อศาลชั้นต้นชี้สองสถานก็มิได้กำหนดประเด็นข้อนี้ไว้ฉะนั้นที่โจทก์จำเลยนำสืบถึงปัญหาดังกล่าวจึงเป็นข้อเท็จจริงนอกคำฟ้องและคำให้การ ไม่ใช่เป็นข้อเท็จจริงแห่งคดี แม้ว่าปัญหาดังกล่าวจะเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนซึ่งศาลอาจยกขึ้นวินิจฉัยชี้ขาดตัดสินคดีเองได้ แต่ก็เป็นข้อกฎหมายที่มิได้เกิดจากข้อเท็จจริงในประเด็นในการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบ ไม่สมควรที่จะยกปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวขึ้นวินิจฉัย.

โจทก์ทำสัญญาขายฝากที่ดินทั้งแปลงแก่จำเลย แล้วไม่ใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด แม้เนื้อที่ที่ดินที่แท้จริงจะมากกว่าเนื้อที่ตามโฉนดที่ดิน จำเลยก็ย่อมได้ที่ดินพิพาทส่วนที่เกินกว่าเนื้อที่ตามโฉนดที่ดินโดยมีมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ และไม่เป็นเหตุให้โจทก์เสียเปรียบ ที่ดินพิพาทจึงไม่เป็นลาภมิควรได้ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกคืน.