คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 366

จำเลยมีคำเสนอขายข้าวสาร จำนวน 20,000 เมตริกตัน ส่งมอบเดือนตุลาคม - ธันวาคม 2537 ไปยังโจทก์ โจทก์ตกลงให้จำเลยเป็นผู้ส่งข้าว คำเสนอและคำสนองดังกล่าวจึงถูกต้องตรงกัน ย่อมก่อให้เกิดสัญญาแล้ว แต่เมื่อจำเลยมีหนังสือขอเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการชำระราคาและเสนอราคาใหม่ไปยังโจทก์ ถือว่าเป็นคำเสนอใหม่ โจทก์ตอบตกลงซื้อข้าวตามราคาที่เสนอมาใหม่และให้จำเลยไปทำสัญญาซื้อขายกับโจทก์ แสดงว่าคำเสนอคำสนองใหม่ถูกต้องตรงกันสัญญาเกิดขึ้นแล้ว มีผลให้เป็นการยกเลิกสัญญาเดิมและผูกพันกันตามสัญญาที่เกิดขึ้นใหม่ ต่อมาโจทก์ มีหนังสือแจ้งให้จำเลยส่งมอบข้าวลงเรือในเดือนตุลาคม 2537 โดยไม่มีข้อความให้จำเลยมาทำสัญญาเป็นหนังสือ แต่กลับเร่งรัดให้จำเลยส่งมอบข้าวให้ทันกำหนดเวลา แสดงว่าโจทก์ไม่ได้มีเจตนาที่จะให้สัญญามีผลสมบูรณ์ต่อเมื่อได้ทำสัญญาเป็นหนังสือก่อน การที่จำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้วมีหนังสือขอเลื่อนไปส่งมอบข้าวสารในเดือนธันวาคม 2537 โดยไม่ทักท้วงหรือโต้แย้งว่าสัญญายังไม่ได้ลงนามเนื่องจากยังไม่ได้ตกลงกันในเรื่องค่าเสียหาย การค้ำประกันและการส่งมอบ ทั้งปรากฏว่ากรมการค้าต่างประเทศเคยซื้อข้าวจากจำเลยโดยส่งประกาศรับซื้อไป จำเลยตอบรับ หลังจากนั้นจำเลยส่งมอบข้าวโดยไม่จำต้องทำสัญญาเป็นหนังสืออีก พฤติการณ์ของจำเลยแสดงว่าจำเลยเองมิได้มุ่งที่จะให้การซื้อขายข้าวดังกล่าวนั้นจะต้องทำสัญญากันเป็นหนังสือเช่นกัน ดังนั้น สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยจึง มีผลบังคับได้ตามกฎหมายแล้ว หาได้มีกรณีที่สงสัยว่าสัญญาจะต้องทำเป็นหนังสือดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 366 วรรคสองแต่อย่างใดไม่
ส. เป็นกรรมการผู้จัดการบริหารงานของบริษัทจำเลยมีอำนาจในการติดต่อทำการค้าแทนจำเลย การที่ ส. ลงชื่อและประทับตราบริษัทจำเลย จึงเป็นการกระทำแทนบริษัทจำเลย มิใช่ทำเป็นส่วนตัว เมื่อ ส. เป็นผู้เสนอขายข้าวให้โจทก์ในนามของจำเลยและจำเลยก็นำสืบยอมรับความสมบูรณ์ของเอกสารอันเป็นคำเสนอขายข้าวโดยรับเอาประโยชน์ไว้เป็นของตน ทั้งต่อมาจำเลยยังให้ ส. เป็นตัวแทนในการทำหนังสือขอเลื่อนการส่งมอบข้าวด้วย จึงถือได้ว่าจำเลยเชิด ส. เป็นตัวแทนของจำเลยหรือรู้แล้วยอมให้ ส. เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยในการซื้อขายข้าวพิพาท จำเลยต้องรับผิดต่อโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 821 ทั้งการเป็นตัวแทนเชิดดังกล่าว หาใช่การตั้งตัวแทนตามปกติไม่ จึงไม่จำต้องมีหนังสือมอบอำนาจให้กระทำแทน

สัญญาเช่าซื้อฉบับพิพาทมีใจความว่า หากผู้เช่าซื้อผิดนัดการชำระราคาจนทำให้ฝ่ายผู้ให้เช่าต้องติดตามเพื่อเรียกเก็บเองและเสียค่าใช้จ่ายในการนี้ผู้เช่าซื้อจะต้องรับผิดชอบทั้งสิ้น และจะต้องเสียดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 18 ต่อปีของเงินจำนวนที่ผิดนัดนี้ ข้อตกลงดังกล่าวนี้เป็นข้อกำหนดเรื่องเบี้ยปรับในกรณีที่โจทก์ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อตรงตามกำหนดเวลา จึงเป็นเงื่อนเวลาที่ตกลงกันไว้เพื่อประโยชน์ของผู้ให้เช่าซื้อ ผู้ให้เช่าซื้อย่อมสละประโยชน์นี้เสียได้โดยการแสดงเจตนาอย่างแจ้งชัดหรือโดยปริยาย
ผู้เช่าซื้อผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อมาโดยตลอดตั้งแต่งวดแรก ทั้งการชำระเงินค่าเช่าซื้องวดสุดท้าย ก็ชำระเลยกำหนดระยะเวลางวดสุดท้ายประมาณ 7 เดือน ผู้ให้เช่าซื้อก็รับเงินดังกล่าวไว้ นอกจากนี้แม้ผู้เช่าซื้อจะชำระเงินไม่ตรงตามกำหนด ผู้ให้เช่าซื้อก็ไม่ได้หักดอกเบี้ยออกจากจำนวนเงินที่ผู้เช่าซื้อชำระในแต่ละงวดทั้งตามหนังสือที่ผู้ให้เช่าซื้อส่งคืนเช็คที่ชำระค่าเช่าซื้อ แต่เรียกเก็บเงินไม่ได้ ผู้ให้เช่าซื้อก็เพียงแต่ขอให้ผู้เช่าซื้อโอนเงินที่ค้างชำระให้เท่านั้น โดยไม่มีการทวงถามหรือกล่าวถึงเรื่องดอกเบี้ย พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า ผู้ให้เช่าซื้อมิได้ถือเอากำหนดระยะเวลาในการชำระหนี้แต่ละงวดเป็นสาระสำคัญ จึงเป็นการสละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาที่เป็นประโยชน์ต่อผู้เช่าซื้อ การที่ผู้เช่าซื้อชำระหนี้ไม่ตรงตามกำหนดเวลา จะถือว่าผู้เช่าซื้อตกเป็นผู้ผิดนัดหาได้ไม่ ผู้ให้เช่าซื้อจึงไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยเพราะเหตุที่ผู้เช่าซื้อผิดนัด

สัญญาเช่าซื้อฉบับพิพาทมีใจความว่า หากผู้เช่าซื้อผิดนัดการชำระราคาจนทำให้ฝ่ายผู้ให้เช่าต้องติดตามเพื่อเรียกเก็บเองและเสียค่าใช้จ่ายในการนี้ผู้เช่าซื้อจะต้องรับผิดชอบทั้งสิ้น และจะต้องเสียดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 18 ต่อปีของเงินจำนวนที่ผิดนัดนี้ ข้อตกลงดังกล่าวนี้เป็นข้อกำหนดเรื่องเบี้ยปรับในกรณีที่โจทก์ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อตรงตามกำหนดเวลา จึงเป็นเงื่อนเวลาที่ตกลงกันไว้เพื่อประโยชน์ของผู้ให้เช่าซื้อ ผู้ให้เช่าซื้อย่อมสละประโยชน์นี้เสียได้โดยการแสดงเจตนาอย่างแจ้งชัดหรือโดยปริยาย
ผู้เช่าซื้อผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อมาโดยตลอดตั้งแต่งวดแรก ทั้งการชำระเงินค่าเช่าซื้องวดสุดท้าย ก็ชำระเลยกำหนดระยะเวลางวดสุดท้ายประมาณ 7เดือน ผู้ให้เช่าซื้อก็รับเงินดังกล่าวไว้ นอกจากนี้แม้ผู้เช่าซื้อจะชำระเงินไม่ตรงตามกำหนด ผู้ให้เช่าซื้อก็ไม่ได้หักดอกเบี้ยออกจากจำนวนเงินที่ผู้เช่าซื้อชำระในแต่ละงวดทั้งตามหนังสือที่ผู้ให้เช่าซื้อส่งคืนเช็คที่ชำระค่าเช่าซื้อ แต่เรียกเก็บเงินไม่ได้ ผู้ให้เช่าซื้อก็เพียงแต่ขอให้ผู้เช่าซื้อโอนเงินที่ค้างชำระให้เท่านั้น โดยไม่มีการทวงถามหรือกล่าวถึงเรื่องดอกเบี้ย พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า ผู้ให้เช่าซื้อมิได้ถือเอากำหนดระยะเวลาในการชำระหนี้แต่ละงวดเป็นสาระสำคัญ จึงเป็นการสละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลาที่เป็นประโยชน์ต่อผู้เช่าซื้อ การที่ผู้เช่าซื้อชำระหนี้ไม่ตรงตามกำหนดเวลา จะถือว่าผู้เช่าซื้อตกเป็นผู้ผิดนัดหาได้ไม่ ผู้ให้เช่าซื้อจึงไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ยเพราะเหตุที่ผู้เช่าซื้อผิดนัด

จำเลยเสนอราคาค่าจ้างเหมาดูแลรักษาความปลอดภัยตัวทรัพย์สินบริเวณอาคารที่พักข้าราชการกระทรวงยุติธรรม และโจทก์มีหนังสือถึงจำเลยตอบตกลงสนองรับราคาตามรายละเอียด และเงื่อนไขการจ้างที่จำเลยเสนอและให้จำเลยไปลงนามใน สัญญากับโจทก์พร้อมทั้งให้หาหลักประกันเป็นหนังสือมา ค้ำประกันด้วย แสดงว่าโจทก์และจำเลยมีเจตนาว่าสัญญา อันมุ่งจะทำต่อกันนั้นต้องทำเป็นหนังสือ แต่ก่อนที่ทั้งสองฝ่าย จะทำสัญญาเป็นหนังสือ มีเหตุการณ์จำเป็นโจทก์จำเลย จึงตกลงให้จำเลยส่งพนักงานของจำเลยเข้าไปปฏิบัติหน้าที่ ดูแลรักษาความปลอดภัยในอาคารที่พักข้าราชการกระทรวงยุติธรรม และจำเลยได้ส่งพนักงานของจำเลยเข้าไปปฏิบัติหน้าที่ ในอาคารดังกล่าวตามข้อตกลงแล้ว ดังนี้ เท่ากับว่าโจทก์ และจำเลยได้ตกลงกันใหม่โดยผ่อนผันไม่ต้องทำสัญญาเป็น หนังสือต่อกันเป็นการชั่วคราว และสัญญาดังกล่าวไม่มีกฎหมาย บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือมิฉะนั้นเป็นโมฆะจึงถือได้ว่า โจทก์และจำเลยมีสัญญาต่อกันแล้ว โดยมีข้อตกลงตามคำเสนอ และเงื่อนไขการจ้างเดิม ดังนั้น เมื่อพนักงานของจำเลย ไม่สามารถรักษาความปลอดภัยแก่ทรัพย์สินภายในอาคารที่พัก ได้ตามสัญญา จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ตามเงื่อนไขการจ้าง

ระหว่างโจทก์ดำเนินการก่อสร้างทำนบดินอ่างเก็บน้ำตามสัญญาจำเลยอ้างว่าโจทก์ผิดสัญญาและได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญา โดยมิได้เสนอข้อขัดแย้งหรือข้อพิพาทที่เกิดขึ้นให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัยก่อนตามสัญญา ส่วนโจทก์เมื่อเห็นว่าตนเองทำงานแล้วเสร็จตามสัญญา แต่จำเลยผิดสัญญาไม่ตรวจรับงานและไม่ชำระเงินค่าจ้าง โจทก์ก็นำคดีมาฟ้องโดยไม่ปฏิบัติตามข้อสัญญาดังกล่าวก่อนเช่นกัน และเมื่อถูกฟ้องแล้วจำเลยก็ไม่ได้ยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นก่อนวันสืบพยานให้มีคำสั่งจำหน่ายคดีเพื่อให้คู่สัญญาดำเนินการทางอนุญาโตตุลาการก่อนตาม พ.ร.บ.อนุญาโตตุลาการ พ.ศ.2530 มาตรา 10 พฤติการณ์ดังกล่าวถือว่าโจทก์และจำเลยสละผลบังคับตามสัญญาดังกล่าวโดยปริยายแล้ว จำเลยจึงหาอาจยกเอาข้อสัญญาดังกล่าวมาบังคับให้โจทก์ปฏิบัติอีกได้ไม่

ระหว่างโจทก์ดำเนินการก่อสร้างทำนบดินอ่างเก็บน้ำตามสัญญาจำเลยอ้างว่าโจทก์ผิดสัญญาและได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญา โดยมิได้เสนอข้อขัดแย้งหรือข้อพิพาทที่เกิดขึ้นให้อนุญาโตตุลาการวินิจฉัยก่อนตามสัญญา ส่วนโจทก์เมื่อเห็นว่าตนเองทำงานแล้วเสร็จตามสัญญา แต่จำเลยผิดสัญญาไม่ตรวจรับงานและไม่ชำระเงินค่าจ้าง โจทก์ก็นำคดีมาฟ้องโดยไม่ปฏิบัติตามข้อสัญญาดังกล่าวก่อนเช่นกันและเมื่อถูกฟ้องแล้วจำเลยก็ไม่ได้ยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นก่อนวันนัดสืบพยานให้มีคำสั่งจำหน่ายคดีเพื่อให้คู่สัญญาดำเนินการทางอนุญาโตตุลาการก่อนตามพระราชบัญญัติอนุญาโตตุลาการ พ.ศ. 2530 มาตรา 10 พฤติการณ์ดังกล่าวถือว่าโจทก์และจำเลยสละผลบังคับตามสัญญาดังกล่าวโดยปริยายแล้ว จำเลยจึงหาอาจยกเอาข้อสัญญาดังกล่าวมาบังคับให้โจทก์ ปฏิบัติอีกได้ไม่

แม้จำเลยจะได้แสดงสวนหย่อมไว้ในใบโฆษณาและอาคารจำลองก็ตาม แต่เมื่อปรากฎว่าอาคารทุกหลังในโครงการที่จำเลยเสนอขายนี้ได้ตอกเสาเข็มไว้แล้วก่อนเปิดขาย มีเสาเข็มหลังละประมาณ 200 ต้น แต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่พ้นดินประมาณ 2 เมตร และโจทก์รู้เห็นว่าจะมีการก่อสร้างอาคารตรงที่ระบุว่าเป็นสวนหย่อม ทั้งโจทก์รับมอบห้องชุดจากจำเลยหลังทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ปีเศษอาคารชุดที่พิพาทก่อสร้างไปได้ 3 ชั้นแล้ว การที่โจทก์รู้เห็นการก่อสร้างอาคารชุดที่พิพาทมาโดยตลอด แต่โจทก์ก็ยังคงเข้าทำสัญญาและติดต่อปฏิบัติตามสัญญาตลอดมาแสดงว่าโจทก์หาได้ถือว่า การจะมีสวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุดหรือไม่ ย่อมไม่เป็นสาระสำคัญ เมื่อจำเลยมิได้ผิดสัญญา โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา

แม้จำเลยจะได้แสดงสวนหย่อมไว้ในใบโฆษณาและอาคารจำลองก็ตาม แต่เมื่อปรากฏว่าอาคารทุกหลังในโครงการที่จำเลยเสนอขายนี้ได้ตอกเสาเข็มไว้แล้วก่อนเปิดขาย มีเสาเข็มหลังละประมาณ 200 ต้น แต่ละต้นเหลือส่วนบนโผล่ พ้นดินประมาณ 2 เมตร และโจทก์รู้เห็นว่าจะมีการก่อสร้างอาคาร ตรงที่ระบุว่าเป็นสวนหย่อม ทั้งโจทก์รับมอบห้องชุดจากจำเลย หลังทำสัญญาจะซื้อจะขาย 2 ปีเศษอาคารชุดที่พิพาทก่อสร้าง ไปได้ 3 ชั้นแล้ว การที่โจทก์รู้เห็นการก่อสร้างอาคารชุด ที่พิพาทมาโดยตลอด แต่โจทก์ก็ยังคงเข้าทำสัญญาและติดต่อ ปฏิบัติตามสัญญาตลอดมาแสดงว่าโจทก์หาได้ถือว่า การจะมี สวนหย่อมหน้าอาคารชุดหลังที่โจทก์จะซื้อห้องชุดหรือไม่ ย่อมไม่เป็นสาระสำคัญ เมื่อจำเลยมิได้ผิดสัญญา โจทก์ย่อม ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา

วัดจำเลยโดยพระอธิการ ช.เจ้าอาวาส ได้ทำสัญญาให้โจทก์เป็นผู้ลงทุนปลูกสร้างอาคารในที่ธรณีสงฆ์ มีสาระสำคัญว่า เมื่อโจทก์ปลูกสร้างอาคารต่างๆตามสัญญาเสร็จแล้วให้กรรมสิทธิ์ในอาคารต่างๆ ที่โจทก์ปลูกสร้างขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทันที และให้โจทก์มีสิทธิเช่าอาคารต่าง ๆ จากจำเลยเป็นระยะเวลา30 ปี ต่อมาจำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ ดังนี้ ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 2(พ.ศ.2511) ออกตามความในพระราชบัญญัติคณะสงฆ์ พ.ศ.2505 ข้อ 2 ระบุว่าการกันที่ดินซึ่งเป็นที่วัดให้เป็นที่จัดประโยชน์จะกระทำได้ก็ต่อเมื่อกรมการศาสนาเห็นชอบและได้รับอนุมัติจากมหาเณรสมาคม และข้อ 4 ระบุว่า การให้เช่าที่ธรณีสงฆ์ที่กัลปนาหรือที่วัดที่กันไว้เป็นที่จัดประโยชน์ที่มีกำหนดระยะเวลาการเช่าเกิน 3 ปี จะกระทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับความเห็นชอบจากกรมการศาสนา เมื่อสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยไม่ใช่เป็นสัญญาเช่าโดยตรง หากแต่เป็นสัญญาที่มีเงื่อนไขในอนาคต เพราะขณะทำสัญญาโจทก์ยังไม่ได้ปลูกสร้างอาคารต่าง ๆ และอาคารต่าง ๆ เหล่านั้นก็ยังไม่มี แต่การกระทำของจำเลยดังกล่าวก็มีผลให้เห็นได้ในอนาคตว่าหากโจทก์ปลูกสร้างอาคารต่าง ๆ แล้วเสร็จตามสัญญาก็ย่อมจะมีผลให้จำเลยต้องบังคับตามสัญญา คือให้โจทก์มีสิทธิเช่าอาคารต่าง ๆ ได้เป็นเวลา 30 ปี ซึ่งจำเป็นจะต้องขอความเห็นชอบจากกรมการศาสนาก่อน ซึ่งโจทก์และจำเลยต่างก็ทราบดี เพราะมีข้อสัญญาระบุว่าตกลงจะชำระเงินให้จำเลยเป็นการตอบแทนจำนวน 1,200,000 บาท ในวันที่กรมการศาสนาให้ความเห็นชอบสัญญานี้ เมื่อปรากฏว่าสัญญาระหว่างโจทก์จำเลยยังไม่ได้รับความเห็นชอบจากกรมการศาสนา ตามกฎกระทรวงดังกล่าว สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงยังไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์ยังไม่สามารถจะนำสัญญาดังกล่าวมาฟ้องจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญานี้ได้ แม้จำเลยได้บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ และไม่ยอมให้โจทก์เข้าปลูกสร้างอาคารต่าง ๆ ตามสัญญา โดยไม่รอฟังผลการเห็นชอบจากกรมการศาสนาก่อน ก็เป็นกรณีที่จำเลยผิดสัญญา โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้เท่านั้น โจทก์หามีสิทธิฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ไม่

บันทึกข้อตกลงฉบับพิพาทมีใจความว่า จำเลยที่ 1และที่ 2 ได้รับเช็คเงินสดไว้จำนวนห้าแสนบาทถ้วน(500,000 บาท) เป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน10 เปอร์เซ็นต์ ณ วันที่ 25 มีนาคม 2536 ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด เช็คเลขที่ 0071851 ภายในวันที่20 เมษายน 2536 จะชำระส่วนที่เหลืออีกห้าล้านห้าแสนบ้าน(5,500,000) บาท) ของราคาที่ดินทั้งหมด 60,000,000 บาทและจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินภายในวันที่ 20 เมษายน 2536(หลังจากวันที่ 20 เมษายน 2536 ถ้าไม่มาจะถือว่าสละสิทธิ)ที่ดินรังสิต จำนวน 50 ไร่ โฉนดเลขที่ 9 ที่ดินระวาง 15 น.10 อ. ดังนี้ มีข้อความระบุไว้ชัดเจนแล้วว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2ได้รับเงิน 500,000 บาท เป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน10 เปอร์เซ็นต์ ของราคาที่ดินทั้งหมด 60,000,000 บาทและตกลงกันว่าโจทก์จะชำระเงินมัดจำส่วนที่เหลืออีก5,500,000 บาท พร้อมกับทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันภัยในวันที่ 20 เมษายน 2536 และโจทก์เองทราบดีว่าบันทึกดังกล่าวเป็นเพียงบันทึกที่ฝ่ายโจทก์และฝ่ายจำเลยทำขึ้นเพื่อแสดงว่าในวันที่ 20 เมษายน 2536 โจทก์และจำเลยทั้งสี่จะตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันแน่นอนแต่โจทก์เกรงว่าจำเลยทั้งสี่อาจจะไม่ทำสัญญาดังกล่าวกับโจทก์ โจทก์จึงชำระเงิน 500,000 บาท ให้ฝ่ายจำเลยโดยระบุไว้ชัดแจ้งว่าเป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน10 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งคู่กรณีจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันอีกชั้นหนึ่งในวันที่ 20 เมษายน 2536พร้อมทั้งโจทก์ต้องชำระเงินวางมัดจำจำนวน 10 เปอร์เซ็นต์ของราคาที่ดินพิพาท 60,000,000 บาท ซึ่งหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทดังกล่าวจะต้องมีข้อตกลงต่าง ๆและเงื่อนไขในการชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทต่อกัน การที่บันทึกข้อตกลงไม่ได้ระบุสถานที่ที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทไว้โดยชัดเจนแต่ข้อความในวงเล็บว่า "หลังจากวันที่ 20 เม.ย. 36 ถ้าไม่มาจะถือว่าสละสิทธิ" ซึ่งหมายถึงโจทก์จำเลยตกลงกันว่าถ้าโจทก์ไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและวางเงินมัดจำ10 เปอร์เซ็นต์ ตามคำพูดที่ตกลงไว้ในบันทึกภายในวันที่20 เมษายน 2536 ก็ถือว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาทและเห็นความหมายได้ในตัวว่าโจทก์ผู้จะซื้อจะต้องมาหาฝ่ายจำเลยผู้จะขาย เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดข้อตกลงไม่ไปพบจำเลยทั้งสี่ตามที่ตกลง และโจทก์และจำเลยทั้งสี่ยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามที่ตกลงกันไว้เช่นนี้ ผลก็คือสัญญาตามที่ตกลงกันไว้ว่าจะทำยังไม่ได้ทำขึ้นจึงถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 366 และแม้การวางเงินมัดจำคำพูดดังกล่าวจะเป็นส่วนหนึ่งของเงินมัดจำทั้งหมดก็ตาม ก็ไม่ทำให้เกิดผลผูกพันบังคับได้ตามกฎหมายแต่อย่างใด โจทก์จึงอาศัยข้อตกลงตามบันทึกฉบับพิพาทมาฟ้องร้องบังคับจำเลยทั้งสี่ให้โอนขายที่ดินพิพาทไม่ได้