คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 33 วรรคสอง

บริษัท ส. ได้ทำการจัดสรรที่ดินโดยแบ่งแยกที่ดินเป็นที่ดินก่อสร้างอาคารชุด 24 แปลง ก่อสร้างทาวน์เฮาส์ 56 แปลง และแบ่งเป็นที่ดินก่อสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ 1 แปลง เป็นที่ดินสร้างหอสูงเก็บน้ำประปา 1 แปลง ทั้งได้จัดให้มีสาธารณูปโภคเป็นถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก เมื่อพิจารณาจากแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินแล้วปรากฏว่า สระว่ายน้ำ ถนนภายในโครงการ ที่ดินที่สร้างหอสูงเก็บน้ำประปาเป็นสาธารณูปโภคแก่อาคารชุดทาวน์เฮาส์ภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่และทาวน์เฮาส์ของจำเลยทั้ง 2 หลัง อยู่ในโครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าวด้วย จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับของประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 ซึ่งกำหนดว่า สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปและจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไปไม่ได้ ที่ดินอันเป็นที่ตั้งหอเก็บน้ำสูง สโมสร สระว่ายน้ำและถนนจึงยังคงเป็นสาธารณูปโภค ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทั้งหมด อันได้แก่ ที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่และที่ดินที่ตั้งทาวน์เฮาส์ของจำเลย ดังนั้นโจทก์ทั้งยี่สิบสี่และจำเลยย่อมมีสิทธิในการใช้สอยสาธารณูปโภคดังกล่าวร่วมกัน
ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว โดยให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ดังกล่าวตามข้อบังคับและตามมติของที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการโดยไม่ขัดต่อกฎหมาย รวมทั้งให้มีอำนาจในการฟ้องร้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เกิน 6 เดือนขึ้นไปตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 35 และมาตรา 36 ซึ่งตามมาตรา 18 วรรคสอง ของพระราชบัญญัติดังกล่าวกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ โดยที่ตามมาตรา 4 บัญญัติคำนิยามของเจ้าของร่วมว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด นอกจากนี้ตามข้อบังคับของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่ หมวดที่ 1 ข้อ 2 กำหนดว่า เจ้าของร่วมหมายถึง เจ้าของห้องชุดในอาคารชุด และหมวดที่ 5 ข้อ 15.4 กำหนดว่าเจ้าของร่วมแต่ละรายการจะต้องออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง รวมตลอดถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่กำหนดไว้ในข้อบังคับดังกล่าวซึ่งตามข้อบังคับดังกล่าวก็มีการกำหนดให้เฉพาะเจ้าของร่วมเท่านั้นที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่ ผู้มีหน้าที่ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 คือเจ้าของร่วม ซึ่งหมายถึงเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดเท่านั้น เมื่อจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและทาวน์เฮาส์โดยมิได้เป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด จึงมิใช่เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุดร่วมกับโจทก์ทั้งยี่สิบสี่จึงไม่อยู่ภายใต้บังคับตาม พ.ร.บ.อาคารชุดและข้อบังคับดังกล่าวและไม่ต้องรับผิดร่วมกันออกค่าใช้จ่ายแก่โจทก์ทั้งยี่สิบสี่แต่อย่างใด แม้ก่อนหน้านี้โจทก์ทั้งยี่สิบสี่จะได้มีการเรียกประชุมโดยมีจำเลยเข้าร่วมประชุมด้วย และยินยอมชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามมติของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่ก็ตามก็ยังไม่ถือว่าเป็นข้อผูกพันที่จำเลยจะต้องยึดถือปฏิบัติตลอดไปเนื่องจากมิใช่หน้าที่ตามกฎหมาย ทั้งไม่อาจถือว่าการที่จำเลยตกลงยินยอมชำระเงินค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางก่อนหน้านั้นเป็นการตกลงทำสัญญากับโจทก์ทั้งยี่สิบสี่โดยปริยายเนื่องจากเป็นการชำระไปตามที่จำเลยเข้าใจว่ามีหน้าที่ต้องชำระ เมื่อจำเลยทราบว่าไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ จำเลยย่อมมีอำนาจยกเลิกการปฏิบัติตามมติของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่โดยปฏิเสธที่จะชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวต่อไปได้ โจทก์ทั้งยี่สิบสี่ไม่มีอำนาจเรียกให้จำเลยชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง

โจทก์ที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดย่อมมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมดังบัญญัติใน มาตรา 33 วรรคสอง แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 เมื่อที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมมีมติให้โจทก์ที่ 1 ฟ้องจำเลยกรณีส่งมอบพื้นที่จอดรถไม่เป็นไปตามสัญญา โจทก์ที่ 1 ย่อมใช้สิทธิของเจ้าของร่วมฟ้องจำเลยเพื่อเรียกร้องสิทธิในพื้นที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้ตามมาตรา 39 แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว โจทก์ที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้อง ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 ซึ่งเป็นผู้รับโอนโดยซื้อต่อจากผู้ซื้อเดิมนั้น ได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า ผู้จะซื้อจะต้องจัดให้ผู้รับโอนรับโอนไปซึ่งสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดตามสัญญานี้ อันแสดงว่าจำเลยยินยอมให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิตามสัญญาต่อไปได้ โดยจำเลยกำหนดเงื่อนไขให้ผู้รับโอนต้องถูกผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาที่ผู้จะซื้อเดิมทำไว้กับจำเลย เมื่อโจทก์ดังกล่าวรับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไปจากผู้จะซื้อเดิมจึงย่อมมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายดังเช่นที่ผู้จะซื้อเดิมมีอยู่กับจำเลยโดยผลของสัญญา
ตามฟ้องโจทก์ทั้งสามสิบเก้ากล่าวอ้างข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยกำหนดให้มีที่จอดรถรวมที่จอดรถแบบซ้อนคันประมาณ 391 คัน ซึ่งจำเลยให้การรับในข้อนี้ ข้อสัญญาจัดให้มีที่จอดรถรวมที่จอดรถแบบซ้อนคันจึงเป็นเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดขึ้นเพื่อเสนอให้มีที่จอดรถบริการแก่ผู้บริโภคและจูงใจให้ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา เมื่อโจทก์ทั้งสามสิบเก้าอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาข้อนี้ก็ย่อมใช้สิทธิฟ้องคดีให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ส่วนการบังคับตามฟ้องของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าจะเป็นไปได้หรือไม่ หรือฝ่าฝืนต่อกฎหมายอย่างไรเป็นเรื่องศาลเป็นผู้พิจารณาพิพากษา การฟ้องคดีของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าหาได้ขัดกับข้อเท็จจริงและเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตดังจำเลยฎีกาไม่
โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องอ้างว่าสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถทั้งแบบช่องจอดรวมแบบจอดซ้อนคันประมาณ 391 คัน ต่อมาจำเลยก่อสร้างอาคารชุดมีที่จอดรถเพียง 284 ช่องจอด และไม่สามารถจอดแบบซ้อนคันได้ทำให้ที่จอดรถขาดหายไป 107 คัน จำเลยให้การว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุไว้เป็นการประมาณพื้นที่จอดรถยนต์และขาดไปเพียง 12 คัน เพราะต้องกันพื้นที่ไปทำบันไดและห้องน้ำตามคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามคำฟ้องและคำให้การจึงมีประเด็นโต้เถียงกันว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทมีที่จอดรถขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่เพียงใด ความปรากฏว่าระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น คู่ความแถลงรับกันว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าสามารถยอมรับให้จอดรถซ้อนคันพอที่จะให้เดินรถได้สะดวกที่จอดรถขาดไปเพียง 74 คัน คดีจึงไม่มีประเด็นโต้เถียงกันอีกต่อไปว่าที่จอดรถขาดจำนวนไปเพียงใด เพราะถือว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยต่างยอมรับข้อเท็จจริงแล้วว่าที่จอดรถขาดจำนวนไป 74 คัน โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยจึงไม่จำต้องนำสืบข้อเท็จจริงนั้นอีกตาม ป.วิ.พ. มาตรา 84 (3) ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยพยานหลักฐานแล้วฟังว่าจำเลยจัดที่จอดรถขาดจำนวนไป 49 คัน จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 142 วรรคหนึ่ง ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 โจทก์ทั้งสามสิบเก้าโต้แย้งว่าคำรับของคู่ความดังกล่าวขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นทำนองกล่าวอ้างว่าคำรับดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสามสิบเก้า นั้น เห็นว่า การที่จำเลยกับโจทก์ทั้งสามสิบเก้าตกลงกันจัดให้มีที่จอดรถซ้อนคันแตกต่างไปจากข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเป็นเรื่องระหว่างผู้ก่อสร้างอาคารกับผู้ใช้อาคารตามปกติวิสัยของการใช้อาคารทั่วไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมบังคับในระหว่างกันเองได้ ในส่วนที่ฝ่าฝืนข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครนั้น เป็นเรื่องเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะว่ากล่าวเอาผิดแก่ผู้ฝ่าฝืนเป็นกรณีต่างหาก ทั้งโจทก์ทั้งสามสิบเก้าเป็นฝ่ายฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดที่จอดรถซ้อนคันตามสัญญา ภายหลังการแถลงรับต่อศาลชั้นต้นแล้วโจทก์ทั้งสามสิบเก้าก็ยื่นคำร้องขอแก้ฟ้องลดจำนวนที่จอดรถซ้อนคันที่ขอบังคับจำเลยจาก 107 คัน เหลือเพียง 74 คัน ซึ่งศาลชั้นต้นอนุญาตให้แก้ฟ้องได้ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าจึงจะกลับยกความข้อนี้อ้างว่าไม่มีผลผูกพันตนไม่ได้

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มิได้กำหนดเวลาร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอันผิดระเบียบไว้ จึงต้องวินิจฉัยคดีโดยอาศัยบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 เมื่อพระราชบัญญัติดังกล่าวได้บัญญัติการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการและคณะกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด อันมีลักษณะคล้ายคลึงกับวิธีจัดการบริษัทจำกัด เหตุนี้จึงต้องนำ ป.พ.พ. มาตรา 1195 มาใช้บังคับเช่นกัน ซึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1195 บัญญัติให้การร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้น ต้องร้องขอภายในกำหนดเดือนหนึ่งนับแต่วันลงมติ ซึ่งสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้การจัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปโดยรวดเร็วและมีประสิทธิภาพตรงตามความประสงค์ของเจ้าของร่วมทั้งหลายเมื่อโจทก์ทั้งสิบสองต่างเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดของตนในอาคารชุดซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ทั้งสิบสองย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนตาม ป.พ พ. มาตรา 1336 จำเลยที่ 1 คงมีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดและมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามมติเจ้าของร่วมตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง หามีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่ การที่จำเลยที่ 1 จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูหรือคีย์การ์ดให้แก่โจทก์ทั้งสิบสองซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ย่อมทำให้โจทก์ทั้งสิบสองเสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคลของโจทก์ทั้งสิบสอง จึงไม่อาจกระทำได้

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง และมาตรา 39 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเพื่อประโยชน์ของเจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดใช้สิทธิของเจ้าของร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้อีกด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความแก่ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดแล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาท จนเป็นเหตุให้เจ้าของห้องชุดและโจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์จากทางพิพาทเพื่อเป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะสู่อาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม การที่โจทก์ยื่นฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทและให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ จึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายในฐานะที่โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 17/2558)

จำเลยที่ 2 ไม่ได้เป็นคู่ความในคดีหมายเลขแดงที่ 2572/2550 ของศาลชั้นต้น ส่วนจำเลยที่ 1 แม้จะเป็นผู้ร้องในคดีดังกล่าว แต่เมื่อคดีดังกล่าวศาลมีคำสั่งจำหน่ายคดีเพราะจำเลยที่ 1 ทิ้งคำร้องขอ จึงย่อมมีผลเป็นการลบล้างผลแห่งการยื่นคำร้องขอ รวมทั้งกระบวนพิจารณาอื่น ๆ อันมีมาภายหลังการยื่นคำร้องขอนั้น ทำให้จำเลยที่ 1 กลับคืนสู่ฐานะเดิมเสมือนมิได้มีการยื่นคำร้องขอเลยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 176 คดีดังกล่าวยังมิได้มีคำพิพากษาชี้ขาดในประเด็นแห่งคดี ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ
ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 หาได้กำหนดอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดไว้เฉพาะตามมาตรา 33 วรรคสอง ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น แต่นิติบุคคลอาคารชุดยังมีอำนาจตามมาตรา 39 ซึ่งบัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก... เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้" เมื่อเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด เป็นเจ้าของร่วมในที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุด ทั้งนี้ตามมาตรา 4 แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว ดังนั้น หากเจ้าของร่วมมีสิทธิฟ้องบังคับภาระจำยอมเอาจากที่ดินของโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ย่อมมีอำนาจใช้สิทธินั้นได้ตามบทบัญญัติมาตรา 39 ดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้องแย้ง
การเป็นตัวแทนของจำเลยทั้งสองเป็นผลของกฎหมาย กล่าวคือจำเลยที่ 1 มีอำนาจตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 39 ส่วนจำเลยที่ 2 ซึ่งมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของจำเลยที่ 1 ตามมาตรา 36 (3) แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว ดังนั้น จึงไม่จำต้องตั้งตัวแทนตามบทกฎหมายในเรื่องนิติกรรมสัญญาอีก จำเลยทั้งสองจึงมีอำนาจฟ้องแย้ง

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดพิพาทจำนวน 5 ห้อง ซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตามความหมายแห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้จะได้ความว่าจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลที่มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในอันที่จะจัดการและดำเนินการเพื่อความปลอดภัยดูแลกิจการต่างๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) ก็ตาม แต่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น และหามีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่ แม้จะได้ความว่าโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก หาใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายไม่ การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคลเช่นนี้ จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ ดังนี้ การกระทำของจำเลยที่ 1 ที่ทำประตูนิรภัยปิดกั้นดังกล่าวและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล กรณีถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในผลแห่งละเมิดที่ตนทำขึ้น