คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 457

ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระบุไว้ชัดแจ้งว่าโจทก์มีฐานะเป็นผู้จะซื้อซึ่งมีความผูกพันตามสัญญาในฐานะผู้จะซื้อทุกประการ และในสัญญาข้อ 6 มีใจความว่าคู่สัญญาตกลงกันว่าในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินผู้จะขายยอมให้โจทก์ผู้จะซื้อลงชื่อบุคคลใดหรือนิติบุคคลใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ได้ แสดงว่าโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อมีสิทธิให้ผู้ใดเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ดังนั้น โจทก์จะมีสิทธิให้ลงชื่อผู้ใดเป็นผู้รับโอนก็หาทำให้ความผูกพันของโจทก์ในฐานะผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปลี่ยนแปลงไปไม่ โจทก์ยังคงเป็นคู่สัญญาโดยตรงกับจำเลยทั้งห้า โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งห้า
ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินข้อ 5 เป็นเพียงข้อตกลงในชั้นจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินว่าค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าภาษีอากรต่าง ๆ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินฝ่ายใดจะเป็นผู้ชำระ แม้จะตกเป็นโมฆะเพราะโจทก์และจำเลยทั้งห้าตกลงกันว่าจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในราคาประเมินของทางราชการซึ่งเป็นราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริงอันเป็นการหลีกเลี่ยงค่าภาษีและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอน แต่ในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมในการจดทะเบียนโอนก็มีประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 กำหนดให้ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้กันอย่างไรไว้แล้ว จึงพึงสันนิษฐานได้โดยพฤติการณ์แห่งคดีว่าคู่กรณีได้เจตนาให้ข้อสัญญาข้ออื่นที่สมบูรณ์แยกออกจากข้อ 5 ซึ่งเป็นส่วนที่ไม่สมบูรณ์ตามนัย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 173 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน เว้นแต่ข้อ 5จึงสมบูรณ์ ไม่ตกเป็นโมฆะ
เมื่อจำเลยทั้งห้าผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายอันเป็นเบี้ยปรับ ตามสัญญากำหนดเบี้ยปรับไว้ 14,000,000 บาท แต่โจทก์นำสืบไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไรเป็นเงินเท่าใด ประกอบกับระยะเวลานับแต่วันทำสัญญากับวันยื่นฟ้องห่างกันเพียง 7เดือนเบี้ยปรับที่กำหนดไว้จึงสูงเกินส่วน ที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายเป็นจำนวนถึง 50,000,000 บาท นอกจากจะสูงกว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนมากแล้วยังไม่สอดคล้องกับข้อเท็จจริงที่ฟังว่าโจทก์นำสืบไม่ได้ว่าโจทก์เสียหายอย่างไร เป็นจำนวนเงินเท่าใดอีกด้วยศาลฎีกาเห็นควรคำนวณค่าเสียหายให้โจทก์ 10,000,000 บาท ตามราคาที่ดินพิพาทที่น่าจะเพิ่มขึ้นในขณะยื่นฟ้องให้เหมาะสมได้

โจทก์และห้างหุ้นส่วนจำกัดจำเลยที่ 1 ตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายโดยไม่ได้ตกลงในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมและค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเป็นพิเศษแตกต่างไปจากที่กฎหมายบัญญัติไว้ จำเลยที่ 1 ผู้จะขายจึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าฤชาธรรมเนียมและค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสิ้นแทนโจทก์อันจะทำให้จำเลยที่ 2 และที่ 3ผู้เป็นหุ้นส่วนของจำเลยที่ 1 ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1เช่นนั้นด้วย โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่จำเลยที่ 1 ทำกับโจทก์มิใช่ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์หรือฟ้องเรียกที่ดินพิพาทของโจทก์คืนจากจำเลยทั้งสาม ศาลจึงไม่มีอำนาจพิพากษาห้ามจำเลยทั้งสามและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาท

โจทก์และห้างหุ้นส่วนจำกัดจำเลยที่ 1 ตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทตามหนังสือสัญญาจะซื้อขายโดยไม่ได้ตกลงในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมและค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเป็นพิเศษแตกต่างไปจากที่กฎหมายบัญญัติไว้จำเลยที่ 1 ผู้จะขายจึงไม่มีหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าฤชาธรรมเนียมและค่าภาษีอากรในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งสิ้นแทนโจทก์อันจะทำให้จำเลยที่ 2 และที่ 3 ผู้เป็นหุ้นส่วนของจำเลยที่ 1 ต้องร่วมรับผิดกับจำเลยที่ 1 เช่นนั้นด้วย
โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสามโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่จำเลยที่ 1 ทำกับโจทก์ มิใช่ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามออกจากที่ดินพิพาทของโจทก์หรือฟ้องเรียกที่ดินพิพาทของโจทก์คืนจากจำเลยทั้งสาม ศาลจึงไม่มีอำนาจพิพากษาห้ามจำเลยทั้งสามและบริวารเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาท

โจทก์และจำเลยทำสัญญาร่วมลงทุนดำเนินการขนส่งสินค้าและอุปกรณ์ให้แก่การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่ง ประเทศไทย โดยโจทก์ได้มอบยานพาหนะให้จำเลยควบคุมดูแลรักษาใช้งาน มีกำหนด 60 เดือน นับแต่วันส่งมอบ ยานพาหนะ ทั้งนี้โดยจำเลยต้องเสียค่าตอบแทนให้แก่โจทก์เป็นรายเดือน เดือนละ 2,400,000 บาท ตามสัญญาร่วม ลงทุนและรายละเอียดแนบท้ายสัญญา ต่อมาโจทก์และจำเลยได้แก้ไขสัญญาร่วมลงทุนดังกล่าว โดยโจทก์ตกลง ยินยอมให้ลดค่าตอบแทนลงเหลือเดือนละ 2,000,000 บาท ตั้งแต่งวดที่ 30 ประจำเดือนตุลาคม 2529 เป็นต้นไปจนกว่าจะครบกำหนดอายุสัญญา ซึ่งตามรายละเอียดแนบท้ายที่พิพาทข้อ 11.3 ว่าในกรณีที่จำเลยมีความประสงค์จะ เปลี่ยนแปลงสัญญาจากการร่วมลงทุนเป็นการซื้อ - ขาย เงินสดแทน จำเลยจะต้องชำระเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือ ทั้งหมดจนวันสิ้นอายุสัญญาบวกมูลค่าคงเหลือของยานพาหนะที่ร่วมลงทุนเมื่อสิ้นอายุสัญญาตามข้อ 8.5 นอกจากนี้แล้วสัญญาข้อ 8.6 ซึ่งระบุว่า ในกรณีที่จำเลยมีความประสงค์จะซื้อหรือไม่ซื้อยานพาหนะตามมูลค่าที่ได้กำหนดไว้ในข้อ 8.5 จำเลยจะต้องแจ้งความจำนงเป็นลายลักษณ์อักษรให้โจทก์ทราบไม่น้อยกว่า 90 วัน ก่อนวันสิ้นอายุสัญญา และสัญญาข้อ 8.7 ระบุว่า ในกรณีที่จำเลยตกลงจะซื้อยานพาหนะทั้งหมดหรือบางส่วนตามข้อ 8.5 จำเลยจะต้องชำระเงินให้แก่โจทก์ภายในระยะเวลา 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับใบแจ้งหนี้จากโจทก์ ถ้าจำเลยผิดนัดไม่ชำระราคาของ ยานพาหนะดังกล่าวภายในกำหนด ไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ จำเลยยินยอมชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 17.5 ต่อปี นับแต่วันที่ผิดนัดเป็นต้นไปจนถึงวันที่โจทก์ได้รับการชำระเงิน เมื่อไม่ปรากฏว่ามีข้อสัญญาให้สิทธิแก่โจทก์ที่จะเป็นเหตุให้โจทก์ไม่ยอมขายยานพาหนะที่จำเลยได้แจ้งความจำนงเป็นลายลักษณ์อักษรตกลงจะซื้อจากโจทก์แต่อย่างใดเลยจึงต้องถือว่าโจทก์ได้ให้คำมั่นว่าจะขายยานพาหนะพิพาทให้จำเลยเมื่อจำเลยแจ้งความจำนงเป็นลายลักษณ์อักษรให้โจทก์ทราบไม่น้อยกว่า 90 วัน ก่อนวันสิ้นอายุสัญญาร่วมลงทุน โดยจำเลยต้องชำระเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือทั้งหมด จนถึงวันสิ้นอายุสัญญาบวกมูลค่าคงเหลือของยานพาหนะที่ร่วมลงทุนเมื่อสิ้นอายุสัญญาตามข้อ 8.5 เป็นราคาของ ยานพาหนะพิพาทให้แก่โจทก์ การที่จำเลยได้มีหนังสือถึงโจทก์แจ้งเปลี่ยนแปลงสัญญาร่วมลงทุนเป็นการซื้อขาย อันเป็นการแจ้งแก่โจทก์เช่นนั้นก่อนวันสิ้นอายุสัญญาร่วมลงทุนไม่น้อยกว่า 90 วัน แล้ว สัญญาซื้อขายยานพาหนะพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเกิดขึ้นทันทีที่คำบอกกล่าวนั้นไปถึงโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 454 วรรคหนึ่ง และเมื่อสัญญาซื้อขายยานพาหนะพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยเกิดขึ้นเช่นนี้แล้ว กรรมสิทธิ์ในยานพาหนะพิพาททั้งหมดย่อมโอนไปยังจำเลยผู้ซื้อตั้งแต่ขณะที่เกิดสัญญาซื้อขายนั้นขึ้นจากการที่โจทก์ได้รับคำบอกกล่าวแสดงความจำนงจะซื้อยานพาหนะพิพาทของจำเลยตาม ป.พ.พ มาตรา 458 แล้ว
เมื่อจำเลยได้ใช้สิทธิตามสัญญาร่วมลงทุนแจ้งเปลี่ยนแปลงสัญญาร่วมลงทุนเป็นสัญญาซื้อขายตามหนังสือของจำเลย ทำให้เกิดสัญญาซื้อขายยานพาหนะพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยแล้ว โจทก์และจำเลยย่อมมีหนี้ที่ต้องปฏิบัติต่อกันตามสัญญาซื้อขายที่เกิดขึ้นนั้น โดยจำเลยต้องชำระค่าตอบแทนส่วนที่เหลือทั้งหมดจนถึงวันสิ้นอายุสัญญาร่วมลงทุน บวกมูลค่าคงเหลือของยานพาหนะพิพาทให้แก่โจทก์ และโจทก์ต้องส่งมอบยานพาหนะพิพาทให้แก่จำเลย ดังนั้น เมื่อจำเลยขอให้โจทก์รับเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือจำนวน 14,000,000 บาท และมูลค่าคงเหลือของ ยานพาหนะพิพาทจำนวน 6,534,580 บาท รวมเป็นเงิน 20,534,580 บาท จากจำเลยพร้อมกับโอนทะเบียนยานพาหนะพิพาทให้แก่จำเลยแต่โจทก์กลับขอรับเงินจำนวนดังกล่าวจากจำเลยโดยยังไม่ยอมโอนหรือส่งมอบทะเบียนยานพาหนะพิพาทให้จำเลย จึงเป็นกรณีที่โจทก์ซึ่งจะต้องชำระหนี้ตอบแทนให้แก่จำเลย เมื่อโจทก์ไม่เสนอที่จะชำระหนี้ตอบแทนตามที่จะพึงกระทำ โจทก์จึงตกเป็นผู้ผิดนัดตาม ป.พ.พ. มาตรา 210 โดยจำเลยมีสิทธิที่จะไม่ยอมชำระหนี้ของตนจนกว่าโจทก์จะชำระหนี้ของโจทก์โดยการส่งมอบทะเบียนยานพาหนะพิพาทหรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 ด้วย และเมื่อโจทก์ตกเป็นผู้ผิดนัดเช่นนี้แล้ว โจทก์ก็ไม่อาจเรียกดอกเบี้ยจากจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 221 ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายที่ผู้ซื้อผู้ขายต้องออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่ายตาม ป.พ.พ. มาตรา 457 นั้นหมายถึง ค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือเรือกำปั่นหรือเรือมีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ตามที่ระบุไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ซึ่งการซื้อขายต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยต้องเสียค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาซื้อขายเช่นนั้น แต่สัญญาขายยานพาหนะพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเกิดจากการที่จำเลยแจ้งเปลี่ยนแปลงสัญญาร่วมลงทุนเป็นสัญญา ซื้อขาย มิใช่สัญญาซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ดังกล่าว จึงไม่อยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 457 ดังนั้นเมื่อโจทก์มีหน้าที่ต้องส่งมอบหรือโอนทะเบียนยานพาหนะพิพาทให้แก่จำเลยตามสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยดังกล่าว ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในการดำเนินการให้จำเลยมีชื่อเป็นเจ้าของยานพาหนะพิพาทในทะเบียนยานพาหนะพิพาทนั้น จึงย่อมเป็นหน้าที่ของโจทก์แต่ผู้เดียวด้วย
คดีนี้ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 20,534,580 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้โจทก์ดำเนินการเปลี่ยนชื่อทางทะเบียนของยานพาหนะพิพาทให้เป็นชื่อของจำเลยโดยโจทก์เป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการดำเนินการทั้งหมด จำเลยอุทธรณ์ว่าจำเลยไม่ต้องรับผิดชำระ ดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปให้แก่โจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์และจำเลยเสียค่าใช้จ่ายใน การดำเนินการเปลี่ยนชื่อทางทะเบียนยานพาหนะพิพาทให้เป็นชื่อจำเลยคนละครึ่ง นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตาม คำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกาว่า จำเลยไม่ต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปให้แก่โจทก์ และให้โจทก์เสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเปลี่ยนชื่อทางทะเบียนยานพาหนะพิพาทเป็นชื่อจำเลยแต่ฝ่ายเดียว จำเลยจึงต้องเสียค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์เป็นค่าขึ้นศาลอนาคตสำหรับคำขอให้ไม่ต้องชำระดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป ให้แก่โจทก์ และต้องเสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาสำหรับคำขอให้โจทก์เสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเปลี่ยนชื่อทางทะเบียนยานพาหนะพิพาทให้เป็นชื่อจำเลยแต่ฝ่ายเดียว กับเสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาเป็นค่าขึ้นศาลอนาคตสำหรับคำขอให้ไม่ต้องชำระดอกเบี้ยนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปด้วยเท่านั้น แต่ปรากฏว่า จำเลยได้เสียค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์จำนวน 189,302.50 บาท สำหรับทุนทรัพย์จำนวน 7,572,126.97 บาท โดยเสียค่าขึ้นศาลอนาคต 100 บาท ด้วย และเสียค่า ขึ้นศาลชั้นฎีกาจำนวน 200,000 บาท สำหรับทุนทรัพย์จำนวน 10,138,948 บาท จำเลยจึงเสียค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาเกินมา สมควรสั่งคืนแก่จำเลยด้วย

การที่ศาลพิพากษาให้จำเลยที่ 2 ผู้รับโอนที่ดินพิพาทขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์ เป็นการพิพากษาตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 มาตรา 54 วรรคหนึ่ง ซึ่งเป็นการบังคับขายตามกฎหมาย มิใช่เป็นการซื้อขายโดยสมัครใจตาม ป.พ.พ. บทบัญญัติกฎหมายมาตราดังกล่าวมิใช่เพียงแต่ต้องการคุ้มครองผู้เช่านาให้ได้สิทธิซื้อที่นาที่เช่าอยู่ก่อนคนอื่นเท่านั้น แต่ยังต้องการคุ้มครองผู้รับโอนซึ่งเป็นบุคคลภายนอกให้ไม่ต้องเสียหายเกินสมควร โดยให้ได้รับการชดใช้คืนซึ่งสิ่งที่ได้ลงไปในการซื้อที่นานั้นมาอย่างบริบูรณ์ด้วย การให้ผู้รับโอนรับภาระค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาซึ่งอาจเป็นจำนวนท่วมราคาซื้อขายทั้ง ๆ ที่ผู้รับโอนถูกบังคับขายเช่นนี้ ย่อมเห็นได้ว่า ทำให้ผู้รับโอนมิได้รับการชดใช้ซึ่งสิ่งที่ได้ลงไปในการซื้อที่นามาอย่างบริบูรณ์ และไม่เป็นธรรมแก่ผู้รับโอนตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย ค่าธรรมเนียมในการโอนและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ในกรณีนี้จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่านาจะต้องรับภาระเอง ดังนั้นแม้คำพิพากษาศาลฎีกาจะมิได้กำหนดให้โจทก์เป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โจทก์ก็จะอาศัยบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการซื้อขายหักค่าใช้จ่ายดังกล่าวจากราคาซื้อขายที่กำหนดในคำพิพากษาไม่ได้
เมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาและจำเลยยื่นคำร้องต่อศาลโดยมิใช่คำร้องที่สามารถทำได้ฝ่ายเดียว ศาลย่อมมีอำนาจส่งสำเนาให้โจทก์เพื่อให้โอกาสคัดค้าน และเมื่อศาลฟังคู่ความทั้งสองฝ่ายแล้ว ก็สามารถมีคำสั่งได้ตามป.วิ.พ. มาตรา 21 (2) หลังจากศาลชั้นต้นมีคำสั่งแล้ว หากโจทก์ยังคงไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา จำเลยที่ 2 ก็ชอบที่จะขอออกคำบังคับและหมายบังคับคดีเพื่อบังคับคดีแก่โจทก์ได้

การที่ศาลพิพากษาให้จำเลยที่2ผู้รับโอนที่ดินพิพาทขายที่ดินพิพาทแก่โจทก์เป็นการพิพากษาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา54วรรคหนึ่งซึ่งเป็นการบังคับขายตามกฎหมายมิใช่เป็นการซื้อขายโดยสมัครใจตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บทบัญญัติกฎหมายมาตราดังกล่าวมิใช่เพียงแต่ต้องการคุ้มครองผู้เช่านาให้ได้สิทธิซื้อที่นาที่เช่าอยู่ก่อนคนอื่นเท่านั้นแต่ยังต้องการคุ้มครองผู้รับโอนซึ่งเป็นบุคคลภายนอกให้ไม่ต้องเสียหายเกินสมควรโดยให้ได้รับการชดใช้คืนซึ่งสิ่งที่ได้ลงไปในการซื้อที่นานั้นมาอย่างบริบูรณ์ด้วยการให้ผู้รับโอนรับภาระค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาซึ่งอาจเป็นจำนวนท่วมราคาซื้อขายทั้งๆที่ผู้รับโอนถูกบังคับขายเช่นนี้ย่อมเห็นได้ว่าทำให้ผู้รับโอนมิได้รับการชดใช้ซึ่งสิ่งที่ได้ลงไปในการซื้อที่นามาอย่างบริบูรณ์และไม่เป็นธรรมแก่ผู้รับโอนตามเจตนารมณ์ของกฎหมายค่าธรรมเนียมในการโอนและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในกรณีนี้จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่านาจะต้องรับภาระเองดังนั้นแม้คำพิพากษาศาลฎีกาจะมิได้กำหนดให้โจทก์เป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาโจทก์ก็จะอาศัยบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ว่าด้วยการซื้อขายหักค่าใช้จ่ายดังกล่าวจากราคาซื้อขายที่กำหนดในคำพิพากษาไม่ได้ เมื่อโจทก์ไม่ปฎิบัติตามคำพิพากษาและจำเลยยื่นคำร้องต่อศาลโดยมิใช่คำร้องที่สามารถทำได้ฝ่ายเดียวศาลย่อมมีอำนาจส่งสำเนาให้โจทก์เพื่อให้โอกาสคัดค้านและเมื่อศาลฟังคู่ความทั้งสองฝ่ายแล้วก็สามารถมีคำสั่งได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา21(2)หลังจากศาลชั้นต้นมีคำสั่งแล้วหากโจทก์ยังคงไม่ปฎิบัติตามคำพิพากษาจำเลยที่2ก็ชอบที่จะขอออกคำบังคับและหมายบังคับคดีเพื่อบังคับคดีแก่โจทก์ได้

จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขายโดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายและแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลย ไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อส. เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่าส. ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตามโจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส. ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดิน ที่ จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจ เสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการ อันเป็นข้อสำคัญก่อนจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิ บอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็น กรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่าย ผิดสัญญา โจทก์ มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่ สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้ โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส. ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่ จะ ให้ ส.ปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้ จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้.

จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขาย โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขาย และแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน 1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลยไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อ ส.เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่า ส.ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตาม โจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส.ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดินที่จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจเสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการอันเป็นข้อสำคัญก่อน จึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้
โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส.ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่จะให้ ส.ปฏิบัติตามข้อขอตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้
สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมิได้กำหนดเรื่องที่จำเลยซึ่งเป็นผู้ขายจะต้องออกค่าธรรมเนียมในการโอนไว้ด้วย การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า ฝ่ายจำเลยได้ตกลงกับโจทก์ว่าจำเลยเป็นฝ่ายออกค่าธรรมเนียมในการโอนเองทั้งสิ้นนั้นเป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายอันต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 ข้ออ้างของโจทก์ว่ามีข้อตกลงดังกล่าวจึงรับฟังไม่ได้ โจทก์จะอาศัยข้ออ้างดังกล่าวมาฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 817/2524)
การจะเลิกสัญญากัน ได้นั้นต้องอาศัยข้อสัญญาหรือกฎหมายที่มีบทบัญญัติไว้ให้เลิกสัญญาได้ จะเลิกสัญญาเอาเองโดยไม่มีข้อสัญญายินยอมกันหรือไม่มีกฎหมายบัญญัติให้เลิกสัญญาได้นั้นไม่ได้ สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กำหนดว่าโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องออกค่าธรรมเนียมในการโอนครึ่งหนึ่ง มิฉะนั้นถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทั้งตามมาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ไม่ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอมออกค่าธรรมเนียมดังกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาได้ จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุดังกล่าวไม่ได้ โจทก์ยังมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้ตามสัญญานั้นได้

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทมิได้กำหนดเรื่องที่จำเลยซึ่งเป็นผู้ขายจะต้องออกค่าธรรมเนียมในการโอนไว้ด้วย การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า ฝ่ายจำเลยได้ตกลงกับโจทก์ว่าจำเลยเป็นฝ่ายออกค่าธรรมเนียมในการโอนเองทั้งสิ้นนั้น เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารสัญญาจะซื้อจะขายอันต้องห้าม ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 ข้ออ้างของโจทก์ว่ามีข้อตกลงดังกล่าวจึงรับฟังไม่ได้ โจทก์จะอาศัยข้ออ้างดังกล่าวมาฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 817/2524)
การจะเลิกสัญญากัน ได้นั้นต้องอาศัยข้อสัญญาหรือกฎหมายที่มีบทบัญญัติไว้ให้เลิกสัญญาได้ จะเลิกสัญญาเอาเองโดยไม่มีข้อสัญญายินยอมกันหรือไม่มีกฎหมายบัญญัติให้เลิกสัญญาได้นั้นไม่ได้ สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้กำหนดว่าโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจะต้องออกค่าธรรมเนียมในการโอนครึ่งหนึ่ง มิฉะนั้นถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ทั้งตามมาตรา 457 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ไม่ได้บัญญัติไว้ว่า ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอมออกค่าธรรมเนียมดังกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาได้ จำเลยจึงบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุดังกล่าวไม่ได้ โจทก์ยังมีสิทธิขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้ตามสัญญานั้นได้