คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.ที่ดิน ม. 94

โจทก์ซึ่งอยู่กินฉันสามีภริยากับจำเลยที่ 2 เป็นผู้ซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาท โดยให้จำเลยที่ 2 ลงชื่อถือกรรมสิทธิ์แทน แม้โจทก์เป็นคนต่างด้าว แต่ ป.ที่ดิน มิได้ห้ามคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยเด็ดขาด เป็นแต่เพียงต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวงและต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยตาม ป.ที่ดิน มาตรา 86 วรรคสอง เท่านั้น และในกรณีที่คนต่างด้าวได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้นตามมาตรา 94 ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวสามารถมีสิทธิในที่ดินได้ การที่จำเลยที่ 2 นำที่ดินและอาคารพาณิชย์ของโจทก์ไปขายฝากให้แก่จำเลยที่ 1 โดยพลการ ถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 และแม้ตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์มิได้ขอให้โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทกับเรียกให้จำเลยที่ 2 จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทคืนแก่โจทก์ ก็เป็นเรื่องที่โจทก์ยังไม่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายอันจะมีสิทธิเรียกร้องให้กระทำได้ แต่ตามคำฟ้องของโจทก์แปลความได้ว่า โจทก์ฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินคืน ซึ่งศาลมีอำนาจพิพากษาว่าที่ดินและอาคารพาณิชย์พิพาทเป็นของโจทก์ และบังคับให้โจทก์จำหน่ายที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามกฎหมาย โดยให้จำเลยที่ 2 ซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

แม้โจทก์จะประกาศด้วยวาจาในวันแต่งงานกันตามประเพณีว่าจะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทให้แก่จำเลยแต่ตามพฤติการณ์หลังจากโจทก์จำเลยสมรสกันตามประเพณีแล้ว จำเลยไปอยู่กินฉันสามีภรรยากับโจทก์ที่ประเทศสวีเดน และร่วมกันทำธุรกิจร้านอาหารโดยใช้ชื่อของจำเลยว่า บริษัท อ. ต่อมาได้จดทะเบียนสมรสกันที่ประเทศสวีเดนโดยมีข้อตกลงเป็นสัญญาก่อนสมรสว่า บริษัทดังกล่าวเป็นสินส่วนตัวของโจทก์ ประกอบกับโจทก์โอนเงิน 2,300,000 บาท จากประเทศสวีเดนเข้าบัญชีธนาคารของบริษัท บ. ที่ประเทศไทย เพื่อนำไปชำระค่าซื้อที่ดินและบ้านพิพาท แล้วบริษัท บ. ถอนเงินนำเงินไปจ่ายให้แก่ผู้ขายที่ดินและบ้านพิพาทโดยตรงไม่ผ่านจำเลย เมื่อจำต้องให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่เพียงผู้เดียว โจทก์จึงให้จำเลยทำสัญญากู้ยืมเงินจากโจทก์ 2,400,000 บาท โดยโจทก์ยึดถือโฉนดที่ดินไว้ และจดทะเบียนให้โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีค่าตอบแทนตลอดชีวิต จึงไม่น่าเชื่อว่าโจทก์จะซื้อที่ดินและบ้านพิพาทเพื่อเป็นสินสอดแก่จำเลยหรือการให้โดยเสน่หา ที่ดินและบ้านพิพาทจึงมิใช่สินสอดหรือเป็นการให้โดยเสน่หาตาม ป.พ.พ. มาตรา 521 และมาตรา 1437 แต่การที่โจทก์นำเงินที่จำเลยมีส่วนในการทำมาหาได้ร่วมกันจากการประกอบธุรกิจร้านอาหารดังกล่าวระหว่างเป็นสามีภรรยากับโจทก์ไปซื้อที่ดินและบ้านพิพาทก่อนจดทะเบียนสมรสกันตามกฎหมายแห่งประเทศสวีเดน จำเลยจึงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินและบ้านพิพาทกึ่งหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1356 และมาตรา 1357
การที่โจทก์ยอมให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแต่เพียงผู้เดียวเนื่องเพราะโจทก์เป็นบุคคลต่างด้าวไม่สามารถมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ตาม ป.ที่ดิน จึงจำต้องหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยใช้วิธีให้จำเลยทำสัญญากู้ยืมเงินจากโจทก์ กับจดทะเบียนให้โจทก์มีสิทธิเหนือพื้นดินไม่มีค่าตอบแทนตลอดชีวิต ทั้งโจทก์ยังยึดถือโฉนดที่ดินไว้ เพื่อเป็นการบังคับควบคุมมิให้จำเลยบ่ายเบี่ยงบิดพลิ้วจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินและบ้านพิพาทแก่บุคคลอื่น นิติกรรมการกู้ยืมเงินจึงเป็นการแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้และโจทก์จำเลยไม่สมัครใจให้ผูกพันกันอันเป็นนิติกรรมอำพราง นิติกรรมอันแท้จริงคือ โจทก์แต่งตั้งจำเลยเป็นตัวแทนซื้อและถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์กึ่งหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 797 สัญญากู้ยืมเงินซึ่งเป็นนิติกรรมอำพรางย่อมตกเป็นโมฆะ ไม่อาจฟ้องร้องให้บังคับกันได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง จึงต้องบังคับกันตามนิติกรรมที่แท้จริงตาม ป.พ.พ. ว่าด้วยเรื่องตัวแทน ซื้อขาย กรรมสิทธิ์รวม และ ป.ที่ดิน มาตรา 86 และมาตรา 94 เรื่องการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าวและการจำหน่ายที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยมิได้รับอนุญาต ซึ่งโจทก์มิได้กล่าวในฟ้อง จำจะต้องไปว่ากล่าวเอาความแก่กันต่างหากจากคดีนี้

คดีนี้กับคดีอาญาหมายเลขแดงที่ 5172/2547 ของศาลแขวงสมุทรปราการซึ่งโจทก์ฟ้องจำเลยกล่าวหาว่าการกระทำความผิดฐานยักยอกทรัพย์มรดกที่ดินพิพาท มีประเด็นเป็นเรื่องเดียวกัน คือ ที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์มรดกของผู้ตายหรือเป็นของจำเลย และคดีอาญาดังกล่าวถึงที่สุดแล้ว กรณีจึงเป็นคดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญา ซึ่งตาม ป.วิ.อ. มาตรา 46 บัญญัติว่า ในการพิพากษาคดีส่วนแพ่ง ศาลจำต้องถือข้อเท็จจริงตามที่ปรากฏในคำพิพากษาคดีส่วนอาญา ซึ่งข้อเท็จจริงในคดีอาญาที่คดีแพ่งจะต้องถือตามนั้น ต้องเป็นข้อเท็จจริงที่วินิจฉัยไว้ในคดีอาญาแล้ว คดีดังกล่าวศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยว่า พยานหลักฐานโจทก์รับฟังลงโทษจำเลยไม่ได้เท่านั้น ยังไม่ได้วินิจฉัยชี้ขาดแน่นอนว่าที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์มรดกของผู้ตายหรือของจำเลย จึงรับฟังเป็นยุติในคดีนี้ไม่ได้ว่าที่ดินพิพาทไม่ได้เป็นทรัพย์มรดกของผู้ตาย จึงไม่ผูกพันให้การพิพากษาคดีนี้ต้องถือข้อเท็จจริงดังที่ปรากฏในคำพิพากษาในคดีอาญาดังกล่าวเมื่อที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์มรดกของผู้ตาย โจทก์ย่อมมีสิทธิบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดินพิพาทส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์แทนผู้ตายแก่กองมรดกได้ แต่เมื่อจำเลยเป็นทายาทของผู้ตายคนหนึ่งซึ่งยังมีสิทธิรับมรดกตามส่วนเช่นเดียวกับทายาทคนอื่น จำเลยย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกับทายาทอื่นและมีอำนาจใช้สอยที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1360 ประกอบมาตรา 1336 จนกว่าจะมีการแบ่งกันเสร็จสิ้น โจทก์จึงมีสิทธิเพียงบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้กลับคืนกองมรดกของผู้ตายเท่านั้น หาอาจให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทเสียเลยไม่ กำหนดอายุความมรดกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1754 ที่บัญญัติห้ามมิให้ฟ้องคดีมรดกเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งปีนับแต่เจ้ามรดกตาย หรือนับแต่เมื่อทายาทโดยธรรมได้รู้หรือควรได้รู้ถึงความตายของเจ้ามรดกนั้น ใช้บังคับสำหรับกรณีที่ทายาทฟ้องเรียกร้องทรัพย์มรดกจากทายาทที่ครอบครองทรัพย์มรดกซึ่งยังมิได้แบ่งปันกัน แต่คดีนี้โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกฟ้องคดีนี้เพื่อขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดที่ดินพิพาทเข้าสู่กองมรดกของผู้ตายเพื่อแบ่งให้แก่ผู้เป็นทายาททุกคนซึ่งมีสิทธิได้รับมรดกต่อไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 กรณีดังกล่าวไม่มีบทบัญญัติเรื่องอายุความในการติดตามเอาทรัพย์สินคืน จะนำอายุความมรดก 1 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1754 วรรคหนึ่ง มาใช้บังคับไม่ได้ ฟ้องโจทก์ไม่ขาดอายุความ จำเลยฎีกาว่าโจทก์ต้องแบ่งที่ดินและอาคารตึกแถวพิพาทหรือไม่ แต่โจทก์ฟ้องคดีนี้ขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อในโฉนดที่ดินพิพาทเข้าสู่กองมรดก เพื่อจัดการแบ่งมรดกให้แก่ทายาทผู้มีสิทธิรับมรดกต่อไป จำเลยให้การต่อสู้ว่าที่ดินพิพาทไม่ใช่ทรัพย์มรดกและคดีขาดอายุความ ฎีกาของจำเลยข้อนี้เป็นข้ออ้างที่จำเลยไม่ได้ให้การไว้และไม่ได้ฟ้องแย้งทั้งเป็นเรื่องที่ไม่เกี่ยวกับฟ้องเดิม เป็นการฎีกานอกฟ้องนอกประเด็นข้อพิพาท ทั้งมิใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์และไม่เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน จึงไม่เป็นสาระแก่คดี ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 (เดิม)แม้ขณะทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทผู้ตายเป็นคนต่างด้าว แล้วให้จำเลยเป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์แทน ถือได้ว่าเป็นการได้ที่ดินพิพาทมาโดยไม่ชอบด้วย ป.ที่ดิน มาตรา 86 แต่การได้ที่ดินพิพาทมาก็หาใช่จะไม่มีผลใด ๆ เสียเลย เพราะผู้ตายยังมีสิทธิได้รับผลตามบทบัญญัติมาตรา 94 แห่ง ป.ที่ดิน ในอันที่จะจัดการจำหน่ายที่ดินพิพาทนั้นได้ภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด หรืออธิบดีกรมที่ดินอาจจำหน่ายที่ดินนั้นได้ กรณีต้องถือว่าตราบใดที่ผู้ตายหรืออธิบดีกรมที่ดินยังไม่ได้จำหน่ายที่ดินพิพาท ที่ดินพิพาทจึงยังเป็นของผู้ตาย เมื่อผู้ตายถึงแก่ความตาย ที่ดินพิพาทย่อมเป็นทรัพย์มรดกของผู้ตาย โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกจึงมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่โจทก์หรือนำไปจำหน่ายตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 แล้วนำเงินมาแบ่งแก่ทายาทได้ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 เป็นการบังคับโจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกให้ขายที่ดินพิพาทของผู้ตายซึ่งเป็นคนต่างด้าวตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 และกรณีที่ดินพิพาทตกทอดแก่ทายาทโดยทางมรดกนั้น ถือไม่ได้ว่าเป็นการจำหน่ายที่ดินตามเจตนารมณ์ ป.ที่ดิน มาตรา 94 เมื่อต้องจำหน่ายที่ดินดังกล่าวจึงเป็นหน้าที่ตามกฎหมายที่ผู้ตายมีอยู่ขณะถึงแก่ความตายย่อมเป็นมรดกตกทอดแก่ทายาทของผู้ตายด้วยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1599, 1600 และเป็นหน้าที่อย่างหนึ่งของโจทก์ในฐานะเป็นผู้จัดการมรดกในอันต้องดำเนินการเพื่อแบ่งปันทรัพย์มรดกตาม ป.พ.พ. มาตรา 1719 ประกอบกับบทบัญญัติตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 เป็นกฎหมายที่จำกัดสิทธิการถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างด้าวและเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลจึงมีอำนาจพิพากษาบังคับให้เป็นไปตามกฎหมายนี้ได้ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 1 ส่วนนี้จึงชอบแล้ว

ตาม ป. ที่ดิน มาตรา 94 บัญญัติแต่เพียงว่า บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น ตามบทกฎหมายดังกล่าวเพียงแต่ให้อธิบดีกำหนดเวลาไว้เพื่อมิให้โจทก์จำหน่ายที่ดินเกินกำหนดเวลาเท่านั้น หาได้มีบทบัญญัติใดห้ามมิให้โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวทำการจำหน่ายก่อนมีการกำหนดเวลา ฉะนั้น ถึงแม้อธิบดียังไม่ได้กำหนดเวลา โจทก์ก็สามารถดำเนินการขายที่ดินพิพาทได้ หากจำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทโดยไม่มีสิทธิ ก็เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีคำขอให้จำเลยส่งมอบที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างพิพาทและให้ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทได้ ฟ้องโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว
เมื่อคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากทรัพย์พิพาท ศาลฎีกามีคำพิพากษาถึงที่สุดแล้วโดยมีคำวินิจฉัยว่า แม้โจทก์เป็นคนต่างด้าวถูกจำกัดสิทธิมิให้ถือหรือใช้ที่ดินที่ได้มาอย่างเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่ก็มิใช่ว่าการได้มาซึ่งที่ดินนั้นจะไม่มีผลเสียเลย เพียงแต่ต้องบังคับตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติให้คนต่างด้าวจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด เห็นได้ว่าตามประมวลกฎหมายที่ดินมิได้ห้ามขาดไม่ให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน เป็นแต่เพียงต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น แต่ในกรณีของโจทก์เป็นการได้ที่ดินกลับคืนมาโดยคำพิพากษาของศาล จึงถือว่าโจทก์เป็นคนต่างด้าวที่ได้ที่ดินมาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือได้มาโดยไม่ได้รับอนุญาต ดังนั้น โจทก์จึงต้องปฏิบัติตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 กล่าวคือ โจทก์ในฐานะคนต่างด้าวต้องจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ในกรณีของโจทก์ได้ดำเนินการแล้ว โดยมีหนังสือถึงอธิบดีกรมที่ดินขอให้กำหนดระยะเวลาการจำหน่ายที่ดินตามคำพิพากษาศาลฎีกา สำนักงานที่ดินจังหวัดชลบุรี สาขาบางละมุง แจ้งว่ายังไม่มีคำสั่งกำหนดระยะเวลาการจำหน่ายที่ดินของผู้ว่าราชการจังหวัดผู้ปฏิบัติราชการแทนอธิบดีกรมที่ดิน แต่ถึงแม้ยังไม่มีคำสั่งกำหนดระยะเวลาการจำหน่าย โจทก์สามารถจำหน่ายที่ดินดังกล่าวได้โดยตรง ดังนั้น เมื่อโจทก์หรืออธิบดีกรมที่ดินยังไม่ได้จำหน่ายทรัพย์พิพาท จึงถือได้ว่าทรัพย์พิพาทยังเป็นของโจทก์ตามคำพิพากษาของศาลฎีกา การที่จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์พิพาทโดยไม่มีสิทธิจึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์
ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่พิพากษาให้ที่ดินเป็นของโจทก์อันเป็นการรับรองสิทธิของโจทก์ในที่ดินแปลงดังกล่าว จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินอีกต่อไป ต้องส่งมอบคืนแก่โจทก์ ส่วนคำพิพากษาของศาลแพ่งที่พิพากษาให้โจทก์ใช้ราคาแก่จำเลยนั้น เป็นเรื่องที่จำเลยต้องไปบังคับคดีเอาแก่โจทก์ หาใช่ข้ออ้างที่จะยึดหน่วงทรัพย์พิพาทในคดีนี้ไม่ เป็นคนละกรณีกัน จำเลยจึงยังคงมีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์พิพาทให้แก่โจทก์ กรณีหาใช่หนี้อันเป็นคุณประโยชน์แก่ตนเกี่ยวด้วยทรัพย์สินที่ครองนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 241 ไม่ จำเลยไม่มีสิทธิยึดหน่วงทรัพย์พิพาท

ตาม ป.ที่ดิน มาตรา 86 บัญญัติว่า "คนต่างด้าวจะได้มาซึ่งที่ดินก็โดยอาศัยบทสนธิสัญญาซึ่งบัญญัติให้มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ และอยู่ในบังคับบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ด้วย ภายใต้บังคับมาตรา 84 คนต่างด้าวดังกล่าวจะได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย... ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและวิธีการซึ่งกำหนดโดยกฎกระทรวง และต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรี" และมาตรา 94 บัญญัติว่า "บรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ซึ่งไม่น้อยกว่าหนึ่งร้อยแปดสิบวัน แต่ไม่เกินหนึ่งปี ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด ให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม" แม้โจทก์ร่วมเป็นคนต่างด้าว แต่บทบัญญัติมาตรา 86 แห่ง ป.ที่ดินมิได้ห้ามเด็ดขาดกรณีคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยคนต่างด้าวอาจขออนุญาตต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ และแม้จะไม่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน คนต่างด้าวก็ยังมีสิทธิที่จะจำหน่ายที่ดินต่อไปภายในระยะเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดตามมาตรา 94 คนต่างด้าวจึงมีความสามารถในการทำสัญญาเพื่อซื้อที่ดินได้ ดังนี้ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่โจทก์ร่วมซึ่งเป็นคนต่างด้าวทำกับ ก. เพื่อซื้อที่ดินจึงไม่ใช่นิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย โจทก์ร่วมทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับ ก. ในราคา 9,000,000 บาท ชำระเงินมัดจำ 1,000,000 บาท โจทก์ร่วมในฐานะผู้ซื้อจึงมีหน้าที่ต้องชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือให้แก่ ก. การที่โจทก์ร่วมโอนเงิน 8,000,000 บาท เข้าบัญชีเงินฝากของจำเลย ก็มีวัตถุประสงค์ให้จำเลยเป็นตัวแทนของโจทก์ร่วมนำเงินจำนวนดังกล่าวไปชำระค่าที่ดินส่วนที่เหลืออยู่แก่ ก. จำเลยได้รับมอบเงินของโจทก์ร่วมไว้ในครอบครองของจำเลยแล้ว จำเลยไม่นำเงินจำนวนดังกล่าวไปชำระให้แก่ผู้ขาย แต่จำเลยเบียดบังเอาเงินนั้นไว้เป็นของตนเองโดยทุจริต โจทก์ร่วมจึงเป็นผู้ได้รับความเสียหายเนื่องจากการกระทำความผิดฐานใดฐานหนึ่ง อันถือได้ว่าเป็นผู้เสียหายตาม ป.วิ.อ. มาตรา 2 (4) โจทก์ร่วมจึงมีอำนาจร้องทุกข์ พนักงานสอบสวนมีอำนาจสอบสวน และโจทก์มีอำนาจฟ้อง
โจทก์ร่วมโอนเงิน 8,000,000 บาท ไปยังบัญชีเงินฝากของจำเลย เพื่อให้จำเลยนำเงินจำนวนดังกล่าวไปชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือแก่ ก. แต่จำเลยไม่นำเงินไปชำระ และไม่คืนเงินให้แก่โจทก์ร่วม จำเลยครอบครองเงินของโจทก์ร่วมแล้วเบียดบังเอาเงินนั้นเป็นของตนเองโดยทุจริต การกระทำของจำเลยจึงเป็นความผิดฐานยักยอกและต้องคืนเงินจำนวนดังกล่าวแก่โจทก์ร่วม

คดีแรก จ.สามี น. ฟ้องเรียกทรัพย์สินรวมทั้งที่ดินพิพาทคืนจาก ส. กับพวกซึ่งเป็นตัวแทน คดีมีคำพิพากษาถึงที่สุดชั้นอุทธรณ์พิพากษาให้จำหน่ายทรัพย์สินเกี่ยวกับที่ดินพิพาทที่ จ. ได้มาระหว่างเป็นคนต่างด้าวไปตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 และ 96 โดยให้ จ. ได้รับเงินจากการจำหน่ายที่ดินแทนการได้กรรมสิทธิ์ หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนา อันเป็นการพิพากษากล่าวถึงการปฏิบัติชำระหนี้ตามคำพิพากษาเกี่ยวกับการคืนทรัพย์สินในกรณีเป็นที่ดินแก่คนต่างด้าวที่ได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายด้วยการบังคับให้จัดการจำหน่ายแทนการได้กรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน เมื่อที่ดินพิพาทได้มาในระหว่างที่ จ. เป็นคนต่างด้าว และได้ความในชั้นพิจารณาว่า น. ได้สัญชาติไทยหลัง จ. แสดงว่าในระหว่างที่ได้ที่ดินพิพาทมานั้น น. ก็เป็นคนต่างด้าวเช่นเดียวกับ จ. สามี ดังนั้นสิทธิของ น. ในที่ดินพิพาทในฐานะเจ้าของรวมที่ตกทอดแก่ทายาทก็คือเงินที่ได้จากการจำหน่ายที่ดินพิพาท หาใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทดังที่โจทก์กล่าวอ้าง ฉะนั้น คดีที่สองที่ ส. เป็นโจทก์ฟ้องพี่น้องห้าคนเป็นจำเลย ขอให้บังคับพี่น้องทั้งห้าแบ่งทรัพย์มรดกส่วนของที่ดินพิพาทในส่วนของ น. มารดาให้แก่ ส. 1 ใน 7 ส่วน และคดีถึงที่สุดในชั้นฎีกาพิพากษาให้แบ่งทรัพย์มรดกส่วนของที่ดินพิพาทในส่วนของ น. ให้แก่ ส. 1 ใน 7 ส่วน นั้น เป็นการพิพากษาบังคับให้ปฏิบัติการชำระหนี้ในการแบ่งทรัพย์มรดกเกี่ยวกับที่ดินพิพาทในส่วนของ น. ซึ่งก็ย่อมต้องหมายถึงเงินที่ได้จากการจำหน่ายที่ดินพิพาทนั่นเอง ทั้งประเด็นแห่งคดีตามคำฟ้องทั้งสองคดีก็แตกต่างกัน ไม่ถือเป็นการปฏิบัติชำระหนี้อันแบ่งแยกจากกันไม่ได้ คำพิพากษาหาได้ขัดกันไม่
การที่ทายาทหรือผู้จัดการมรดกของ ส. ผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทคนหนึ่งที่ถูกฟ้องในคดีแรก ไม่ยอมปฏิบัติตามคำพิพากษาของศาล จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกตามคำสั่งศาลของ ว. ผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์อีกคนในที่ดินพิพาท และจำเลยที่ 2 ในฐานะผู้เข้าเป็นคู่ความแทน จ. เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาในคดีแรก ย่อมมีสิทธิถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาดำเนินการจำหน่ายที่ดินพิพาทตามคำพิพากษาของศาลได้โดยชอบ ดังนั้น การที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันทำสัญญาขายหรือจำหน่ายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 3 นำไปจดทะเบียนจำนองแก่จำเลยที่ 4 ย่อมชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ไม่อาจฟ้องให้เพิกถอนได้
คำฟ้องโจทก์ที่ขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายและการจำนองที่ดินพิพาท เป็นการเรียกร้องให้ได้ที่ดินพิพาทคืนทั้งสามแปลง ไม่ใช่เฉพาะส่วนของโจทก์ ย่อมเป็นคดีมีทุนทรัพย์เต็มตามราคาที่ดินพิพาท มิใช่ตามส่วนที่โจทก์มีสิทธิในที่ดินพิพาท

การวินิจฉัยปัญหาว่า คดีใดจะอยู่ในอำนาจของศาลเยาวชนและครอบครัวหรือไม่นั้น เป็นอำนาจของประธานศาลฎีกาตาม พ.ร.บ.ศาลเยาวชนและครอบครัวและวิธีพิจารณาคดีเยาวชนและครอบครัว พ.ศ.2553 มาตรา 11 วรรคหนึ่ง (เดิม) และคู่ความต้องร้องขอก่อนวันสืบพยาน แต่กรณีที่ศาลเห็นสมควรให้กระทำได้ก่อนมีคำพิพากษาศาลชั้นต้นตามมาตรา 11 วรรคสอง (เดิม) จำเลยเพิ่งยกขึ้นอ้างในชั้นฎีกา ศาลฎีกาจึงไม่อาจส่งปัญหานี้ให้ประธานศาลฎีกาวินิจฉัย และไม่มีอำนาจวินิจฉัยให้
การได้ที่ดินของโจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวโดยจำเลยถือกรรมสิทธิ์แทน เป็นการต้องห้ามตาม ป.ที่ดิน มาตรา 86 แต่นิติกรรมการได้ที่ดินของโจทก์ก็ใช่ว่าจะเสียเปล่าไม่มีผลใด ๆ เสียเลยไม่โจทก์ยังมีสิทธิได้รับผลตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 อันจะจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดถ้าไม่จำหน่ายในเวลาที่กำหนด อธิบดีกรมที่ดินก็มีอำนาจจำหน่าย

ตามสัญญาข้อตกลงการซื้อทรัพย์สินเป็นกรณีที่โจทก์เป็นคนต่างด้าวร่วมกับจำเลยซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อให้จำเลยตั้งบริษัทจำกัดที่เป็นนิติบุคคลตามกฎหมายไทยถือครองที่ดินพิพาทแทนโจทก์ ลักษณะเป็นการให้นิติบุคคลถือสิทธิในที่ดินแต่เพียงในนามเท่านั้น โดยแท้จริงแล้วโจทก์เป็นผู้ครอบครองที่ดิน อันเป็นการหลีกเลี่ยงกฎเกณฑ์ข้อยกเว้นการได้มาซึ่งที่ดินของคนต่างด้าว สัญญาข้อตกลงการซื้อทรัพย์สินจึงมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งตาม ป.ที่ดิน มาตรา 86 ทั้งบทบัญญัติดังกล่าวเป็นกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อย สัญญาข้อตกลงการซื้อทรัพย์สินจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 การที่โจทก์และจำเลยร่วมกันซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยใช้ชื่อจำเลยเป็นผู้ซื้อและถือกรรมสิทธิ์แทนเป็นการกระทำที่ขัดต่อ ป.ที่ดิน มาตรา 86 และมาตรา 96 โจทก์ซึ่งเป็นคนต่างด้าวต้องจัดการจำหน่ายที่ดินในส่วนของโจทก์ภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนดตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ออกเป็นค่าซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยอาศัยสัญญาข้อตกลงการซื้อทรัพย์สินที่ตกเป็นโมฆะหาได้ไม่ เพราะจะเป็นการบังคับให้จำเลยชดใช้เงินและรับเอาที่ดินพิพาทส่วนของโจทก์อันเป็นการขัดต่อ ป.ที่ดิน เมื่อคำฟ้องโจทก์เป็นเรื่องที่โจทก์ออกเงินซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่เป็นการหลีกเลี่ยงการถือครองที่ดินตามกฎหมาย การที่โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ออกไปในการซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างโดยอาศัยสัญญาดังกล่าว เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์ไม่อาจบังคับให้จำเลยคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยได้

จำเลยเป็นเพียงผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์ และโจทก์เป็นคนต่างด้าว ฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินคืนจากจำเลยที่ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์ กรณีต้องบังคับตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติให้คนต่างด้าวที่ได้ที่ดินมาโดยไม่ได้รับอนุญาตจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งการบังคับให้จำหน่ายดังกล่าวหมายความเฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างด้วยเพราะคนต่างด้าวไม่ต้องห้ามมิให้ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง
ตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติว่าบรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ฯลฯ ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนดให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติในเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม เป็นกรณีที่โจทก์ต้องทำนิติกรรมจำหน่ายที่ดินพิพาทถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินพิพาท แต่จำเลยมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ดังนั้นหากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ โจทก์ย่อมไม่อาจที่จะดำเนินการเพื่อจดทะเบียนจำหน่ายที่ดินพิพาทได้ ซึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง บัญญัติว่า เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้ถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง ศาลจะสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ก็ได้ โดยตามคำฟ้องโจทก์เป็นกรณีโจทก์ซึ่งเป็นตัวการฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินคืนจากจำเลยซึ่งเป็นตัวแทน ถือได้ว่าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง จึงชอบที่จะมีคำสั่งให้จำเลยซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาได้ ตามบทบัญญัติดังกล่าว

ที่ดินพิพาทเป็นสินส่วนตัวของโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1471 (1) และ 1472 วรรคหนึ่ง หลังจากสมรสโจทก์ร่วมกับจำเลยปลูกสร้างรีสอร์ต ร้านอาหาร และต่อเติมบ้านเป็นร้านเสริมสวย สิ่งปลูกสร้างจึงเป็นทรัพย์สินที่ได้มาระหว่างสมรส แม้โจทก์จะเป็นผู้ออกเงินค่าก่อสร้างก็ตามแต่ก็ต้องได้รับการช่วยเหลือจากจำเลย ที่สำคัญสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวโจทก์กับจำเลยใช้เป็นที่อยู่อาศัยและประกอบธุรกิจร่วมกัน ตามพฤติการณ์เห็นได้ว่าโจทก์ยินยอมให้ใช้ที่ดินพิพาทปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว กรณีเข้าข้อยกเว้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 จำเลยจึงเป็นผู้มีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาท สิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติมบนที่ดินพิพาทไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน คงเป็นสินสมรสที่เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์และจำเลยร่วมกัน จำเลยไม่ยอมเปลี่ยนชื่อทางทะเบียนให้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกที่ดินพิพาทคืน ส่วนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพิพาทเป็นสินสมรส เมื่อโจทก์จำเลยยังมีสถานะเป็นสามีภริยาต่อกันตามกฎหมาย โจทก์จำเลยต้องจัดการสินสมรสร่วมกันหรือได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1476 กรณีนี้ต้องบังคับตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 คือให้โจทก์จำหน่ายเฉพาะที่ดินพิพาทภายในเวลาที่อธิบดีกรมที่ดินกำหนด หากไม่ปฏิบัติตามให้อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น ส่วนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินพิพาทเป็นสินสมรส จำเลยยังไม่ต้องคืนแก่โจทก์ แต่หากโจทก์ประสงค์จะขายสิ่งปลูกสร้างพร้อมที่ดินที่พิพาทโดยจำเลยยินยอมก็สามารถทำได้