คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับผู้พิพากษา
สันติ ทักราล

ที่พิพาทซึ่งจำเลยครอบครองอยู่เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามน.ส.3ก.ที่โจทก์มีชื่อเป็นผู้มีสิทธิครอบครองต้องด้วยข้อสันนิษฐานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1373ว่าโจทก์ซึ่งมีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ข้อสันนิษฐานตามบทบัญญัติดังกล่าวรวมถึงที่ดินที่มีน.ส.3หรือน.ส.3ก.ด้วย

ที่ดินตาม น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. เป็นที่ดินที่ได้จดไว้ในทะเบียนที่ดินของสำนักงานที่ดินอำเภอ จึงเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดทะเบียนที่ดินดังนั้นข้อสันนิษฐานตาม ป.พ.พ. มาตรา 1373 ว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดไว้ในทะเบียนนั้นให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลผู้มีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครองย่อมรวมถึงที่ดินที่มี น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. ด้วย

การที่ศาลจะอนุญาตให้พิจารณาใหม่ได้ต้องเป็นกรณีที่มีคู่ความขาดนัดพิจารณาและมีเหตุสมควรเชื่อว่าคู่ความฝ่ายที่ขาดนั้นมิได้จงใจขาดนัดพิจารณาเมื่อศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงเป็นยุติว่าจำเลยจงใจขาดนัดพิจารณาแม้ฟังข้อเท็จจริงด้วยว่าจำเลยมิได้จงใจขาดนัดยื่นคำให้การจำเลยไม่มีสิทธิที่จะร้องขอให้พิจารณาคดีใหม่ได้

การที่ศาลจะอนุญาตให้พิจารณาใหม่ได้ต้องเป็นกรณีที่ คู่ความขาดนัดพิจารณาและมีเหตุผลสมควรเชื่อว่าคู่ความ ฝ่ายที่ขาดนั้นมิได้จงใจขาดนัดพิจารณา เมื่อศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงเป็นยุติว่าจำเลยจงใจขาดนัดพิจารณา แม้จะฟัง ข้อเท็จจริงด้วยว่าจำเลยมิได้จงใจขาดนัดยื่นคำให้การจำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะร้องขอให้พิจารณาคดีใหม่ได้

โจทก์ซื้อที่พิพาทตามสัญญาซื้อขายจากจ.แต่เมื่อขณะทำการซื้อขายที่พิพาทยังอยู่ในระยะเวลาห้ามโอนภายในกำหนด10ปีนับแต่วันที่จ.ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่พิพาทตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา31จึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา113เดิมเมื่อที่พิพาทเป็นที่ทางราชการจัดให้ราษฎรทำกินจึงปกป้องราษฎรให้มีที่ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อย10ปีและภายในระยะเวลาดังกล่าวทางราชการได้ควบคุมที่ดินนั้นอยู่ยังไม่ปล่อยเป็นสิทธิเด็ดขาดแก่ผู้ครอบครองจนกว่าจะพ้นระยะเวลาที่มีข้อบังคับห้ามโอนดังนั้นจ. จึงไม่อาจสละหรือโอนการครอบครองที่พิพาทตามหนังสือสัญญาการซื้อขายให้แก่โจทก์ได้แม้โจทก์จะครอบครองที่พิพาทมาตั้งแต่วันการซื้อขายจนกระทั่งวันครบกำหนดห้ามโอนโจทก์ก็หาได้สิทธิครอบครองแต่ประการใดไม่ส่วนจ.ผู้ได้รับจัดสรรที่พิพาทได้สละละทิ้งการครอบครองไปโดยไม่เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาทตามวัตถุประสงค์ของทางราชการการครอบครองจึงสิ้นสุดลงและที่ดินจึงตกกลับมาเป็นของรัฐจ.จึงหมดสิทธิครอบครอง โจทก์ครอบครองที่พิพาทหลังจากพ้นกำหนดห้ามโอนเมื่อที่ดินพิพาทกลับมาเป็นของรัฐแม้โจทก์จะไม่ได้สิทธิครอบครองแต่โจทก์ก็มีสิทธิที่จะหวงห้ามมิให้บุคคลใดมารบกวนสิทธิของโจทก์ได้เมื่อจ.ซึ่งไม่มีสิทธิครอบครองนำที่พิพาทไปขายให้แก่จำเลยโดยไม่มีสิทธิจำเลยซึ่งเป็นผู้ซื้อจะยกสัญญาซื้อขายมายันโจทก์ซึ่งเป็นผู้ครอบครองที่พิพาทอยู่ในขณะนั้นไม่ได้ด้วยเหตุนี้การที่จำเลยบุกรุกเข้าไปทำประโยชน์ในที่พิพาทโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ที่จำเลยฎีกาว่าสิทธิของโจทก์ที่ได้มานั้นยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นต่อสู้จำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตไม่ได้นั้นแม้จำเลยจะให้การไว้แต่ศาลมิได้กำหนดเป็นประเด็นข้อโต้เถียงไว้จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

โจทก์ซื้อที่พิพาทตามสัญญาซื้อขายจาก จ. แต่เมื่อขณะทำการซื้อขายที่พิพาทยังอยู่ในระยะเวลาห้ามโอนภายในกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ จ.ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์สำหรับที่พิพาทตาม ป.ที่ดิน มาตรา 31 จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 113 เดิม เมื่อที่พิพาทเป็นที่ทางราชการจัดให้ราษฏรทำกินจึงปกป้องราษฎรให้มีที่ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อย 10 ปี และภายในระยะเวลาดังกล่าวทางราชการได้ควบคุมที่ดินนั้นอยู่ ยังไม่ปล่อยเป็นสิทธิเด็ดขาดแก่ผู้ครอบครองจนกว่าจะพ้นระยะเวลาที่มีข้อบังคับห้ามโอน ดังนั้น จ.จึงไม่อาจสละหรือโอนการครอบครองที่พิพาทตามหนังสือสัญญาการซื้อขายให้แก่โจทก์ได้ แม้โจทก์จะครอบครองที่พิพาทมาตั้งแต่วันการซื้อขายจนกระทั่งวันครบกำหนดห้ามโอนโจทก์ก็หาได้สิทธิครอบครองแต่ประการใดไม่ ส่วน จ.ผู้ได้รับจัดสรรที่พิพาทได้สละละทิ้งการครอบครองไปโดยไม่เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาทตามวัตถุประสงค์ของทางราชการ การครอบครองจึงสิ้นสุดลงและที่ดินจึงตกกลับมาเป็นของรัฐ จ.จึงหมดสิทธิครอบครอง
โจทก์ครอบครองที่พิพาทหลังจากพ้นกำหนดห้ามโอน เมื่อที่ดินพิพาทกลับมาเป็นของรัฐ แม้โจทก์จะไม่ได้สิทธิครอบครองแต่โจทก์ก็มีสิทธิที่จะหวงห้ามมิให้บุคคลใดมารบกวนสิทธิของโจทก์ได้ เมื่อ จ.ซึ่งไม่มีสิทธิครอบครองนำที่พิพาทไปขายให้แก่จำเลยโดยไม่มีสิทธิ จำเลยซึ่งเป็นผู้ซื้อจะยกสัญญาซื้อขายมายันโจทก์ซึ่งเป็นผู้ครอบครองที่พิพาทอยู่ในขณะนั้นไม่ได้ ด้วยเหตุนี้การที่จำเลยบุกรุกเข้าไปทำประโยชน์ในที่พิพาท โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้
ที่จำเลยฎีกาว่า สิทธิของโจทก์ที่ได้มานั้นยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นต่อสู้จำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตไม่ได้นั้นแม้จำเลยจะให้การไว้ แต่ศาลมิได้กำหนดเป็นประเด็นข้อโต้เถียงไว้จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

เมื่อส. ถึงแก่กรรมที่ดินของส. เป็นทรัพย์มรดกตกทอดแก่บุตรซึ่งเป็นทายาทของส. ทุกคนโจทก์กับร. กับทายาทคนอื่นรวม7คนจึงเป็นเจ้าของรวมในที่ดินทรัพย์มรดกเมื่อมรดกของส. ยังมิได้แบ่งปันระหว่างทายาทร. ทายาทคนหนึ่งจะนำที่ดินทรัพย์มรดกไปทำสัญญาจะซื้อจะขายให้จำเลยทั้งแปลงโดยทายาทคนอื่นซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมมิได้ยินยอมด้วยก็ถือว่าทำไปโดยไม่มีสิทธิคงผูกพันเฉพาะร. เท่านั้นแม้สัญญาจะซื้อจะขายจะมีผลผูกพันร. จำเลยก็มีสิทธิเพียงเรียกร้องบังคับเหนือร. ในฐานะคู่สัญญาได้เท่านั้นเมื่อโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอมในการทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือมอบโฉนดที่ดินให้จำเลยยึดถือไว้ขอให้จำเลยส่งโฉนดเพื่อที่โจทก์จะนำไปแบ่งแยกเป็นชื่อของโจทก์และทายาทคนอื่นในฐานะผู้มีสิทธิรับมรดกจึงเป็นสิทธิอันชอบของโจทก์จำเลยย่อมไม่มีสิทธิยึดถือโฉนดที่ดินไว้ต้องคืนให้โจทก์

โจทก์กับ ร. กับทายาทคนอื่นเป็นเจ้าของรวมในที่ดินทรัพย์-มรดกของ ส. เมื่อมรดกของ ส. ยังมิได้แบ่งแยกระหว่างทายาท ร.จะนำที่ดินทรัพย์มรดกไปทำสัญญาจะซื้อจะขายให้จำเลยทั้งแปลงโดยทายาทคนอื่นซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมมิได้ยินยอมด้วยถือว่าทำไปโดยไม่มีสิทธิคงผูกพันเฉพาะ ร.เท่านั้น
เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายมีผลผูกพัน ร. จำเลยก็มีสิทธิเพียงเรียกร้องบังคับเหนือ ร.ในฐานะคู่สัญญาได้เท่านั้น การที่โจทก์ซึ่งมิได้รู้เห็นยินยอมในการทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือมอบโฉนดพิพาทให้จำเลยยึดถือไว้ขอให้จำเลยส่งโฉนดเพื่อที่โจทก์จะนำไปแบ่งแยกเป็นชื่อของโจทก์และทายาทคนอื่นในฐานะผู้มีสิทธิรับมรดก จึงเป็นสิทธิอันชอบของโจทก์ จำเลยย่อมไม่มีสิทธิยึดถือโฉนดพิพาทไว้ ต้องคืนให้แก่โจทก์

เมื่อ ส.ถึงแก่กรรมที่ดินของส. เป็นทรัพย์มรดกตกทอดแก่บุตรซึ่งเป็นทายาทของ ส.ทุกคนโจทก์กับร.กับทายาทคนอื่นรวม 7 คน จึงเป็นเจ้าของรวมในที่ดินทรัพย์มรดกเมื่อมรดกของ ส.ยังมิได้แบ่งปันระหว่างทายาทร.ทายาทคนหนึ่งจะนำที่ดินทรัพย์มรดกไปทำสัญญาจะซื้อจะขายให้จำเลยทั้งแปลง โดยทายาทคนอื่นซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมมิได้ยินยอมด้วยก็ถือว่าทำไปโดยไม่มีสิทธิคงผูกพันเฉพาะร.เท่านั้นแม้สัญญาจะซื้อจะขายจะมีผลผูกพันร.จำเลยก็มีสิทธิเพียงเรียกร้องบังคับเหนือ ร. ในฐานะคู่สัญญาได้เท่านั้น เมื่อโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอมในการทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือมอบโฉนดที่ดินให้จำเลยยึดถือไว้ขอให้จำเลยส่งโฉนดเพื่อที่โจทก์จะนำไปแบ่งแยกเป็นชื่อของโจทก์และทายาทคนอื่นในฐานะผู้มีสิทธิรับมรดกจึงเป็นสิทธิอันชอบของโจทก์ จำเลยย่อมไม่มีสิทธิยึดถือโฉนดที่ดินไว้ต้องคืนให้โจทก์

เอกสารที่โจทก์ที่ 2 และจำเลยกระทำไว้ต่อกันระบุไว้ชัดเจนว่าเป็นหนังสือสัญญาเช่าบ้าน ระบุเงื่อนไขในการเช่าบ้านไว้รวม 12 ข้อ แล้วลงลายมือชื่อของโจทก์ที่ 2 ในฐานะผู้ให้เช่า ส่วนจำเลยลงลายมือชื่อในฐานะผู้เช่าสัญญาดังกล่าวหาได้มีข้อความอันแสดงว่าโจทก์เอาทรัพย์สินออกให้จำเลยเช่าและให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่จำเลยโดยเงื่อนไขที่จำเลยได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว อันจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อไม่แม้ทางด้านหลังของเอกสารดังกล่าวจะมีข้อความหมายเหตุ ซึ่งสามีโจทก์ที่ 2 เขียนไว้ว่า "เมื่อผู้เช่าชำระเงินครบจำนวน 300,000 บาท (สามแสนบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าจะโอนบ้านพร้อมที่ดินให้ผู้เช่าเป็นกรรมสิทธิ์ครอบครอง แต่ค่าโอนผู้เช่าต้องเป็นผู้ออก ถ้าผู้เช่าผู้ให้เช่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดถึงแก่กรรมลง ทายาทมีสิทธิดำเนินการต่อตามกฎหมาย" ก็ตาม แต่ข้อความตามหมายเหตุนี้เป็นอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากหนังสือสัญญาเช่าบ้าน แม้จะเป็นสัญญาเช่าซื้อดังที่จำเลยอ้าง เมื่อโจทก์ที่ 2 มิได้ลงลายมือชื่อไว้จึงถือไม่ได้ว่าได้มีการทำสัญญาเช่าซื้อกันเป็นหนังสือ การเช่าซื้อจึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 วรรคสอง จำเลยไม่อาจบังคับให้โจทก์ที่ 2ปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวได้ เมื่อวินิจฉัยดังนั้นแล้ว ปัญหาว่าโจทก์ที่ 1 รับโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินพิพาทโดยสุจริตหรือไม่ จึงไม่จำต้องวินิจฉัยเพราะไม่ทำให้ผลแห่งคดีเปลี่ยนแปลง กรณีเกี่ยวด้วยการชำระหนี้อันไม่อาจแบ่งแยกได้ แม้โจทก์ที่ 1ไม่ฎีกา ศาลฎีกาก็พิพากษาให้มีผลถึงโจทก์ที่ 1 ด้วยได้
จำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนพฤษภาคม 2532 จนปัจจุบันแต่โจทก์ที่ 2 ได้โอนขายบ้านและที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ที่ 1 ไปก่อนแล้วตั้งแต่เมื่อวันที่ 27 เมษายน 2530 สิทธิและหน้าที่ของโจทก์ที่ 2 ซึ่งมีต่อจำเลยผู้เช่าย่อมโอนไปเป็นของโจทก์ที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 วรรคสอง โจทก์ที่ 2 จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระดังกล่าวจากจำเลย