คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับผู้พิพากษา
อธิราช มณีภาค

หนังสือสัญญาบันทึกข้อตกลงระบุว่า"ฝ่ายขวาและฝ่ายหญิงตกลงที่จะไปดำเนินการจดทะเบียนหย่าในวันที่ณสำนักงานเขตห้วยขวางกรุงเทพมหานครหลังจากที่ฝ่ายชายและฝ่ายหญิงดำเนินการทำสัญญาประนีประนอมยอมความที่ศาลเยาวชนและครอบครัวกลางแล้ว"ถือว่าข้อตกลงนี้มีเงื่อนไขบังคับก่อนเมื่อเงื่อนไขดังกล่าวยังไม่สำเร็จเพราะยังมิได้มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันที่ศาลเยาวชนและครอบครัวกลางตามที่ได้ตกลงไว้แม้จะมีการอ้างว่าที่ยังไม่ได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเป็นเพราะจำเลยไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงในเรื่องค่าอุปการะเลี้ยงดูก็ตามแต่เมื่อยังรับฟังไม่ได้ว่าเหตุที่ยังไม่มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันเป็นเพราะจำเลยเป็นฝ่ายไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงในหนังสือสัญญาบันทึกข้อตกลงกรณีจะอ้างว่าจำเลยเป็นฝ่ายไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงในหนังสือสัญญาบันทึกข้อตกลงดังกล่าวหาได้ไม่ข้อตกลงเรื่องจดทะเบียนการหย่าในหนังสือสัญญาบันทึกข้อตกลงจึงยังไม่มีผลใช้บังคับโจทก์จะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการหย่ากับโจทก์ยังไม่ได้

บันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยระบุว่า ทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะไปจดทะเบียนหย่าในวันที่ระบุ หลังจากที่ฝ่ายชายและฝ่ายหญิงทำสัญญาประนีประนอมยอมความที่ศาลที่โจทก์ฟ้องหย่าจำเลยไว้ก่อนแล้ว ถือว่าข้อตกลงนี้มีเงื่อนไขบังคับก่อน ดังนั้นเมื่อยังมิได้มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันที่ศาลซึ่งมิใช่เป็นเพราะจำเลยไม่ปฏิบัติตาม ข้อตกลงเรื่องจดทะเบียนการหย่าจึงยังไม่มีผลใช้บังคับ โจทก์จะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการหย่ากับโจทก์ไม่ได้

บันทึกข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยระบุว่าทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะไปจดทะเบียนหย่าในวันที่ระบุหลังจากที่ฝ่ายชายและฝ่ายหญิงทำสัญญาประนีประนอมยอมความที่ศาลที่โจทก์ฟ้องหย่าจำเลยไว้ก่อนแล้วถือว่าข้อตกลงนี้มีเงื่อนไขบังคับก่อนดังนั้นเมื่อยังมิได้มีการทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันที่ศาลซึ่งมิใช่เป็นเพราะจำเลยไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงเรื่องจดทะเบียนการหย่าจึงยังไม่มีผลใช้บังคับโจทก์จะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการหย่ากับโจทก์ไม่ได้

ทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดิน แต่ทางจำเป็นเกิดขึ้นและมีอยู่ตามความจำเป็น เมื่อไม่มีความจำเป็นที่จะต้องใช้ทางแล้ว ก็ขอเปิดทางจำเป็นไม่ได้
โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 32684 ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินโฉนดเลขที่12194 ของโจทก์โดยโจทก์สามารถเดินออกสู่ถนนสาธารณะผ่านที่ดินโฉนดเลขที่12194 ได้ แม้เดิมผู้อยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 32684 ที่โจทก์รับโอนมาจะมีสิทธิใช้ทางในที่ดินโฉนดเลขที่ 32688 ของจำเลยในฐานะทางจำเป็นก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องใช้ทางนั้น เพราะโจทก์สามารถใช้ที่ดินแปลงโฉนดเลขที่12194 ออกสู่ทางสาธารณะได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1336 โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทผ่านที่ดินโฉนดเลขที่ 32688 เป็นทางจำเป็นไม่ว่าจะเป็นกรณีตามป.พ.พ.มาตรา 1349 หรือมาตรา 1350

ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับสถานที่ส่งหมายยังเป็นข้อโต้แย้งกันอยู่ซึ่งเป็นสาระสำคัญในอันที่จะวินิจฉัยว่าโจทก์ได้ทราบกำหนดวันนัดสืบพยานโจทก์หรือไม่หากฟังว่าโจทก์ไม่ทราบกำหนดวันนัดสืบพยานดังกล่าวกรณีก็ไม่อยู่ในบังคับที่โจทก์จะต้องขอให้ศาลยกคดีขึ้นพิจารณาใหม่ภายใน15วันนับแต่วันที่ศาลยกฟ้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญามาตรา166วรรคสองประกอบมาตรา181ดังนั้นการที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้ยกคำร้องโจทก์โดยถือว่าโจทก์ทราบวันนัดสืบพยานโจทก์แล้วและการที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยกคดีขึ้นพิจารณาใหม่โดยมิได้ให้ศาลชั้นต้นไต่สวนพยานหลักฐานให้สิ้นกระแสความก่อนจึงเป็นการไม่ชอบ

โฉนดที่ดินพิพาทมีชื่อจำเลยที่16เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่ผู้เดียวทั้งๆที่คณะกรรมการสวัสดิการการหลังงานแห่งชาติเป็นเจ้าของอยู่ด้วยครึ่งหนึ่งเมื่อเป็นเช่นนี้จึงไม่ทราบแน่นอนว่าที่ดินส่วนใดเป็นของคณะกรรมการดังนั้นในเบื้องต้นที่โจทก์ทั้งสองมีหนังสือเสนอขอซื้อที่ดินตามโฉนดที่ดินพิพาททั้งแปลงจำนวน41ไร่12ตารางวาจากคณะกรรมการไปยังคณะกรรมการนั้นโจทก์ทั้งสองก็ยังไม่รู้ว่าที่ดินส่วนใดในโฉนดที่ดินดังกล่าวเป็นของคณะกรรมการคงได้แต่เสนอราคาและเงื่อนไขการจ่ายเงินซึ่งเมื่อคณะกรรมการได้รับคำเสนอของโจทก์ทั้งสองแล้วคณะกรรมการได้มีหนังสือเอกสารหมายจ.3ตอบมายังโจทก์ทั้งสองว่าตกลงขายที่ดินพิพาทในส่วนที่เป็นของคณะกรรมการจำนวน20ไร่206ตารางวาให้โจทก์ทั้งสองโดยมีเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญว่า"เมื่อได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายกันแล้วขอให้ชำระเงินทั้งหมดและผู้ขายจะได้ดำเนินการโอนโฉนดที่ดินให้พร้อมกันทันทีจึงเรียนมาเพื่อทราบและหากท่านมีความประสงค์จะซื้อที่ดินดังกล่าวขอให้แจ้งคณะกรรมการสสพช.ทราบ"ซึ่งเมื่อโจทก์ทั้งสองได้รับหนังสือเอกสารหมายจ.3ดังกล่าวแล้วโจทก์ทั้งสองได้ตอบไปยังคณะกรรมการซึ่งมีสารสำคัญว่า"ข้าพเจ้ามีรายนามข้างท้ายนี้ยินดีตกลงซื้อที่ดินในส่วนของคณะกรรมการสสพช.จำนวน20ไร่206ตารางวาตามเงื่อนไขที่คณะกรรมการสสพช.แจ้งมาดังมีรายละเอียดตามหนังสือที่อ้างถึงข้อ2.โดยขอให้คณะกรรมการสสพช.แบ่งโฉนดที่ดินหมายเลข287จำนวน41ไร่12ตารางวาเป็น2ส่วนเท่าๆกันตามความยาวของพื้นที่โดยข้าพเจ้ายินดีจะรับซื้อที่ดินในส่วนของคณะกรรมการสสพช.แปลงที่แบ่งเท่าๆกันแล้วตามความยาวของพื้นที่แปลงใดก็ได้ตามแต่คณะกรรมการสสพช.จะแจ้งขายให้ข้าพเจ้าโดยข้าพเจ้ายินดีวางเงินมัดจำในการตกลงซื้อขายก่อนจำนวน100,000บาทและในวันโอนที่ดินดังกล่าวข้าพเจ้าจะจ่ายเงินสดส่วนที่เหลือทั้งหมดทันทีจึงเรียนมาเพื่อทราบและขอได้โปรดแจ้งให้ข้าพเจ้าทราบวันนัดหมายในการตกลงซื้อขายที่ดินในส่วนของคณะกรรมการสสพช.จำนวน20ไร่206ตารางวาให้ข้าพเจ้าทราบด้วยเพื่อจะได้ดำเนินการต่อไป"ตามหนังสือเอกสารหมายจ.4ดังกล่าวแสดงว่าเงื่อนไขที่กำหนดให้มีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเพื่อให้ได้เนื้อที่ครึ่งหนึ่งเป็น2ส่วนเท่าๆกันก่อนแล้วจึงจะมีการตกลงทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินค่าซื้อที่ดินทั้งหมดต่อกันนั้นเป็นสาระสำคัญที่คณะกรรมการกับโจทก์ทั้งสองตกลงกันหนังสือเอกสารหมายจ.4จึงยังไม่เป็นคำสนองที่ตรงกับคำเสนอตามหนังสือเอกสารหมายจ.3แต่อย่างใดส่วนหนังสือเอกสารหมายจ.9ที่คณะกรรมการตอบมายังโจทก์ทั้งสองนั้นเป็นเพียงการแจ้งให้ทราบว่าคณะกรรมการไม่อาจแบ่งแยกโฉนดที่ดินได้จึงขอยกเลิกคำเสนอขอซื้อที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสองเสียให้ชัดเจนขึ้นเท่านั้นและหนังสือลงวันที่29พฤษภาคม2533ของคณะกรรมการเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข11ก็เป็นเพียงแจ้งให้โจทก์ทั้งสองทราบว่าหากคดีที่คณะกรรมการฟ้องผู้บุกรุกที่ดินตามโฉนดที่ดินพิพาทสิ้นสุดลงเมื่อใดและโจทก์ทั้งสองยังสนใจจะซื้อที่ดินดังกล่าวต่อไปก็ให้เสนอราคาขึ้นมาใหม่เท่านั้นจึงไม่ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นหนังสือที่ประกอบให้รับฟังว่าคำเสนอและคำสนองของทั้งสองฝ่ายตรงกันจนเกิดเป็นสัญญาขึ้นแล้วแต่อย่างใดฉะนั้นเมื่อยังไม่มีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินและทำสัญญาซื้อขายกันระหว่างโจทก์ทั้งสองกับคณะกรรมการอันเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญาที่คู่สัญญายังไม่อาจตกลงกันได้หมดทุกข้ออยู่ตราบใดสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับคณะกรรมการจึงยังไม่เกิดขึ้นหรือยังมิได้มีต่อกันตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา366โจทก์ทั้งสองจึงยังไม่มีอำนาจฟ้องคณะกรรมการและจำเลยที่1กับจำเลยที่16ให้ปฏิบัติตามหนังสือเอกสารหมายจ.4ได้

โฉนดที่ดินพิพาทมีชื่อจำเลยที่ 16 เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แต่ผู้เดียวทั้ง ๆ ที่คณะกรรมการสวัสดิการการพลังงานแห่งชาติเป็นเจ้าของอยู่ด้วยครึ่งหนึ่งเมื่อเป็นเช่นนี้จึงไม่ทราบแน่นอนว่าที่ดินส่วนใดเป็นของคณะกรรมการ ดังนั้นในเบื้องต้นที่โจทก์ทั้งสองมีหนังสือเสนอขอซื้อที่ดินตามโฉนดที่ดินพิพาททั้งแปลงจำนวน 41 ไร่ 12 ตารางวา จากคณะกรรมการไปยังคณะกรรมการนั้น โจทก์ทั้งสองก็ยังไม่รู้ว่าที่ดินส่วนใดในโฉนดที่ดินดังกล่าวเป็นของคณะกรรมการคงได้แต่เสนอราคาและเงื่อนไขการจ่ายเงิน ซึ่งเมื่อคณะกรรมการได้รับคำเสนอของโจทก์ทั้งสองแล้ว คณะกรรมการได้มีหนังสือเอกสารหมาย จ.3ตอบมายังโจทก์ทั้งสองว่าตกลงขายที่ดินพิพาทในส่วนที่เป็นของคณะกรรมการจำนวน 20 ไร่ 206 ตารางวา ให้โจทก์ทั้งสองโดยมีเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญว่า "เมื่อได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายกันแล้ว ขอให้ชำระเงินทั้งหมด และผู้ขายจะได้ดำเนินการโอนโฉนดที่ดินให้พร้อมกันทันที จึงเรียนมาเพื่อทราบ และหากท่านมีความประสงค์จะซื้อที่ดินดังกล่าว ขอให้แจ้งคณะกรรมการ สสพช.ทราบ"ซึ่งเมื่อโจทก์ทั้งสองได้รับหนังสือเอกสารหมาย จ.3 ดังกล่าวแล้ว โจทก์ทั้งสองได้ตอบไปยังคณะกรรมการซึ่งมีสาระสำคัญว่า "ข้าพเจ้ามีรายนามข้างท้ายนี้ยินดีตกลงซื้อที่ดินในส่วนของคณะกรรมการ สสพช. จำนวน 20 ไร่ 206ตารางวา ตามเงื่อนไขที่คณะกรรมการ สสพช. แจ้งมาดังมีรายละเอียดตามหนังสือที่อ้างถึงข้อ 2. โดยขอให้คณะกรรมการ สสพช.แบ่งโฉนดที่ดินหมายเลข287 จำนวน 41 ไร่ 12 ตารางวา เป็น 2 ส่วน เท่า ๆ กัน ตามความยาวของพื้นที่โดยข้าพเจ้ายินดีจะรับซื้อที่ดินในส่วนของคณะกรรมการ สสพช.แปลงที่แบ่งเท่า ๆ กันแล้ว ตามความยาวของพื้นที่แปลงใดก็ได้ตามแต่ คณะกรรมการสสพช.จะแจ้งขายให้ข้าพเจ้า โดยข้าพเจ้ายินดีวางเงินมัดจำในการตกลงซื้อขายก่อนจำนวน 100,000 บาท และในวันโอนที่ดินดังกล่าวข้าพเจ้าจะจ่ายเงินสดส่วนที่เหลือทั้งหมดทันที จึงเรียนมาเพื่อทราบ และขอได้โปรดแจ้งให้ข้าพเจ้าทราบวันนัดหมายในการตกลงซื้อขายที่ดินในส่วนของคณะกรรมการ สสพช. จำนวน20 ไร่ 206 ตารางวา ให้ข้าพเจ้าทราบด้วยเพื่อจะได้ดำเนินการต่อไป" ตามหนังสือเอกสารหมาย จ.4 ดังกล่าวแสดงว่าเงื่อนไขที่กำหนดให้มีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเพื่อให้ได้เนื้อที่ครึ่งหนึ่งเป็น 2 ส่วนเท่า ๆ กันก่อนแล้วจึงจะมีการตกลงทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินค่าซื้อที่ดินทั้งหมดต่อกันนั้นเป็นสาระสำคัญที่คณะกรรมการกับโจทก์ทั้งสองตกลงกัน หนังสือเอกสารหมาย จ.4 จึงยังไม่เป็นคำสนองที่ตรงกับคำเสนอตามหนังสือเอกสารหมาย จ.3 แต่อย่างใด ส่วนหนังสือเอกสารหมายจ.9 ที่คณะกรรมการตอบมายังโจทก์ทั้งสองนั้นเป็นเพียงการแจ้งให้ทราบว่าคณะกรรมการไม่อาจแบ่งแยกโฉนดที่ดินได้ จึงขอยกเลิกคำเสนอขอซื้อที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสองเสียให้ชัดเจนขึ้นเท่านั้น และหนังสือลงวันที่ 29 พฤษภาคม 2533ของคณะกรรมการเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 11 ก็เป็นเพียงแจ้งให้โจทก์ทั้งสองทราบว่า หากคดีที่คณะกรรมการฟ้องผู้บุกรุกที่ดินตามโฉนดที่ดินพิพาทสิ้นสุดลงเมื่อใด และโจทก์ทั้งสองยังสนใจจะซื้อที่ดินดังกล่าวต่อไป ก็ให้เสนอราคาขึ้นมาใหม่เท่านั้น จึงไม่ถือว่าหนังสือดังกล่าวเป็นหนังสือที่ประกอบให้รับฟังว่าคำเสนอและคำสนองของทั้งสองฝ่ายตรงกันจนเกิดเป็นสัญญาขึ้นแล้วแต่อย่างใดฉะนั้น เมื่อยังไม่มีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินและทำสัญญาซื้อขายกันระหว่างโจทก์ทั้งสองกับคณะกรรมการอันเป็นสาระสำคัญแห่งสัญญาที่คู่สัญญายังไม่อาจตกลงกันได้หมดทุกข้ออยู่ตราบใด สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับคณะกรรมการจึงยังไม่เกิดขึ้นหรือยังมิได้มีต่อกัน ตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ.มาตรา 366 โจทก์ทั้งสองจึงยังไม่มีอำนาจฟ้องคณะกรรมการและจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 16 ให้ปฏิบัติตามหนังสือเอกสารหมาย จ.4 ได้

แม้บัตรประจำตัวประชาชนจะเป็นเอกสารราชการซึ่งให้สันนิษฐานว่าเป็นเอกสารที่ถูกต้องแท้จริงตามแต่ก็มิได้มีบทบัญญัติของกฎหมายใดที่ห้ามมิให้คู่ความนำสืบหรือห้ามมิให้ศาลรับฟังเป็นอย่างอื่นการที่โจทก์อ้างว่าโจทก์คือนายห.บุตรนางข.คนหนึ่งแต่เหตุที่โจทก์มีชื่อในบัตรประจำตัวประชาชนว่านายน.ก็เพราะโจทก์หลบหนีคดีอาญาโจทก์จึงแจ้งชื่อของโจทก์และชื่อบิดามารดาของโจทก์ใหม่เพื่อไม่ให้คนอื่นรู้ว่าโจทก์คือนายห.นั้นนอกจากโจทก์จะอ้างตนเองเป็นพยานแล้วโจทก์ยังมีนายล.ซึ่งเคยเป็นครูสอนหนังสือโจทก์และต่อมารับราชการเป็นปลัดอำเภอเบิกความสอดคล้องกับนางก. ญาติทั้งฝ่ายโจทก์และจำเลยและนางส. เพื่อนบ้านซึ่งรู้จักโจทก์มาตั้งแต่เล็กๆโดยต่างยืนยันว่าโจทก์คือนายห. บุตรนายอ. กับนางข. ทั้งยังมีสัสดีจังหวัดเบิกความรับรองบัญชีรายนามทหารกองเกินและทหารกองหนุนว่านายห. เกิดปี2469เป็นบุตรนายอ. กับนางข.มีตำหนิแผลเป็นนิ้วชี้มือซ้ายตรงกับบัตรประจำตัวประชาชนที่ระบุว่าโจทก์เกิดปี2469และตำหนิแผลเป็นที่นิ้วมือชี้ด้านซ้ายก็ตรงกับที่ศาลตรวจดูตัวโจทก์และบันทึกไว้ในคำเบิกความของโจทก์ด้วยเมื่อรับฟังพยานบุคคลและพยานเอกสารของโจทก์ประกอบกันแล้วทำให้พยานโจทก์มีน้ำหนักฟังได้ว่าโจทก์คือนายห. บุตรนางข.โจทก์จึงมีอำนาจร้องขอถอนจำเลยออกจากการเป็นผู้จัดการมรดกและตั้งให้โจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของนางข. ได้

ประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นกำหนดว่า หนังสือสัญญาเช่าเป็นโมฆะหรือไม่นั้น ย่อมครอบคลุมถึงประเด็นที่ว่า หนังสือสัญญาเช่าและการจดทะเบียนการเช่ามีผลผูกพันโจทก์หรือไม่
ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง การทรัพย์สิน พ.ศ.2529ข้อ 12 ระบุว่า การให้เช่าทรัพย์สินต้องมีเงื่อนไข ดังนี้
"(1) ระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 3 ปี รวมทั้งการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งไม่เกิน 3 ปี ให้เป็นอำนาจของปลัดกรุงเทพมหานครให้ดำเนินการโดยวิธีประกวดราคา เว้นแต่ปลัดกรุงเทพมหานครจะมีความเห็นเป็นอย่างอื่น (2) ระยะเวลาการเช่าเกิน 3 ปี รวมทั้งการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งเกิน 3 ปี ให้เป็นอำนาจของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครและให้ดำเนินการโดยวิธีประกวดราคา เว้นแต่ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครจะสั่งการเป็นอย่างอื่น"ซึ่งข้อบัญญัตินี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษา คือวันที่ 9 พฤษภาคม 2529 แล้ว การที่ ส.ในฐานะปลัดกรุงเทพมหานครทำหนังสือมอบอำนาจฉบับลงวันที่ 7 ตุลาคม 2529 ให้ ว.ทำหนังสือสัญญาเช่ากับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.1 และทำหนังสือสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทตามหนังสือสัญญาเช่าและหลักฐานการจดทะเบียนการเช่าเอกสารหมาย จ.2และ จ.3 ลงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2529 ซึ่งเป็นวันที่ทำหลังจากวันที่ 9 พฤษภาคม2529 แล้ว และรวมทั้งได้มีระเบียบกรุงเทพมหานครว่าด้วยทรัพย์สิน พ.ศ.2525ข้อ 12 ว่า "การให้เช่าทรัพย์สินของกรุงเทพมหานครหรือของการพาณิชย์ให้ดำเนินการโดยวิธีประกวดราคา เว้นแต่ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครจะสั่งการเป็นอย่างอื่น โดยมีเงื่อนไขดังนี้ (1) การให้เช่าทรัพย์สินของกรุงเทพมหานครหรือของการพาณิชย์ ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 1 ปี รวมทั้งการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งไม่เกิน 1 ปี ให้เป็นอำนาจของปลัดกรุงเทพมหานคร(2) การให้เช่าทรัพย์สินของกรุงเทพมหานครหรือของการพาณิชย์ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาการเช่าเกิน 1 ปี แต่ไม่เกิน 3 ปี รวมทั้งการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งไม่เกิน 3 ปี ให้เป็นอำนาจของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร(3) การให้เช่าทรัพย์ของกรุงเทพมหานครหรือของการพาณิชย์ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาเช่าเกิน 3 ปี รวมทั้งการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งให้เป็นอำนาจของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ข้อ 13 ในกรณีที่มีเหตุพิเศษที่สมควรยกเว้นการปฏิบัติตามระเบียบนี้หรือซึ่งมิได้กำหนดไว้ในระเบียบนี้ให้รายงานขออนุมัติรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเป็นราย ๆ ไป" และระเบียบกรุงเทพมหานครนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2525 เป็นต้นไปดังนั้นเมื่ออาคารพิพาทเป็นของกรุงเทพมหานครโจทก์แล้ว ส.ในฐานะปลัดกรุงเทพมหานครจึงจะนำอาคารพิพาทของโจทก์ไปให้จำเลยเช่าและทำหนังสือสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าเป็นระยะเวลา 15 ปี โดยลำพังหาได้ไม่หนังสือสัญญาเช่าและการจดทะเบียนการเช่าที่ ส.ทำกับจำเลยจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์

ประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นกำหนดว่าหนังสือสัญญาเช่าเป็นโมฆะหรือไม่นั้นย่อมครอบคลุมถึงประเด็นที่ว่าหนังสือสัญญาเช่าและการจดทะเบียนการเช่ามีผลผูกพันโจทก์หรือไม่ ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องการทรัพย์สินพ.ศ.2529ข้อ12ระบุว่าการให้เช่าทรัพย์สินต้องมีเงื่อนไขดังนี้ "(1)ระยะเวลาการเช่าไม่เกิน3ปีรวมทั้งการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งไม่เกิน3ปีให้เป็นอำนาจของปลัดกรุงเทพมหานครให้ดำเนินการโดยวิธีประกวดราคาเว้นแต่ปลัดกรุงเทพมหานครจะมีความเห็นเป็นอย่างอื่น(2)ระยะเวลาการเช่าเกิน3ปีรวมทั้งการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งเกิน3ปีให้เป็นอำนาจของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครและให้ดำเนินการโดยวิธีประกวดราคาเว้นแต่ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครจะสั่งการเป็นอย่างอื่น"ซึ่งข้อบัญญัตินี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาคือวันที่9พฤษภาคม2529แล้วการที่ส. ในฐานะปลัดกรุงเทพมหานครทำหนังสือมอบอำนาจฉบับลงวันที่7ตุลาคม2529ให้ว. ทำหนังสือสัญญาเช่ากับจำเลยตามเอกสารหมายจ.1และทำหนังสือสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทตามหนังสือสัญญาเช่าและหลักฐานการจดทะเบียนการเช่าเอกสารหมายจ.2และจ.3ลงวันที่20พฤศจิกายน2529ซึ่งเป็นวันที่ทำหลังจากวันที่9พฤษภาคม2529แล้วและรวมทั้งได้มีระเบียบกรุงเทพมหานครว่าด้วยทรัพย์สินพ.ศ.2525ข้อ12ว่า"การให้เช่าทรัพย์สินของกรุงเทพมหานครหรือของการพาณิชย์ให้ดำเนินการโดยวิธีประกวดราคาเว้นแต่ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครจะสั่งการเป็นอย่างอื่นโดยมีเงื่อนไขดังนี้(1)การให้เช่าทรัพย์สินของกรุงเทพมหานครหรือของการพาณิชย์ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาการเช่าไม่เกิน1ปีรวมทั้งการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งไม่เกิน1ปีให้เป็นอำนาจของปลัดกรุงเทพมหานคร(2)การให้เช่าทรัพย์สินของกรุงเทพมหานครหรือของการพาณิชย์ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาการเช่าเกิน1ปีแต่ไม่เกิน3ปีรวมทั้งการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งไม่เกิน3ปีให้เป็นอำนาจของผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร(3)การให้เช่าทรัพย์ของกรุงเทพมหานครหรือของการพาณิชย์ซึ่งมีกำหนดระยะเวลาเช่าเกิน3ปีรวมทั้งการต่ออายุสัญญาเช่าแต่ละครั้งให้เป็นอำนาจของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยข้อ13ในกรณีที่มีเหตุพิเศษที่สมควรยกเว้นการปฏิบัติตามระเบียบนี้หรือซึ่งมิได้กำหนดไว้ในระเบียบนี้ให้รายงานขออนุมัติรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเป็นรายๆไป"และระเบียบกรุงเทพมหานครนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่1มกราคมพ.ศ.2525เป็นต้นไปดังนั้นเมื่ออาคารพิพาทเป็นของกรุงเทพมหานครโจทก์แล้วส. ในฐานะปลัดกรุงเทพมหานครจึงจะนำอาคารพิพาทของโจทก์ไปให้จำเลยเช่าและทำหนังสือสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าเป็นระยะเวลา15ปีโดยลำพังหาได้ไม่หนังสือสัญญาเช่าและการจดทะเบียนการเช่าที่ส. ทำกับจำเลยจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์